五部門聯合打出重磅“組合拳” 專家預計10月樓市銷售數據或將明顯增長
中國網財經10月18日訊 10月17日，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，住房城鄉建設部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。
發佈會上，就促進房地產市場止跌回穩方面的工作相關部門作了說明。倪虹指出，接下來各部門要同心協力，把政策“組合拳”打好，狠抓落實，讓這些政策的效果能夠充分顯現，讓人民羣衆能夠享受政策紅利。
“組合拳”怎麼打？“四個取消”本質是什麼？採用貨幣化安置，釋放了什麼信號？針對上述等問題，中國網財經記者採訪了多位專家對發佈會進行解讀。
四消四降：爲後續政策消化提供清晰路徑
組合拳怎麼打？倪虹在發佈會上表示，就是四個取消、四個降低、兩個增加。
四個取消，就是充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。
“從9月底到目前，各地紓困政策沒有停過。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國網財經記者採訪時表示。
據李宇嘉初步計算，已經有約20個省市自治區、70多個城市推出活躍市場的具體措施。具體來看，有的城市取消各類限制性措施，比如天津、杭州、烏魯木齊、青島等取消限價、限售、限購，廈門允許持房票跨行政區購房。有的城市則推出活躍市場交易的促銷政策。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認爲，四個取消本質是“市場歸市場”，主要包括對“限”的取消。
“從近期市場關注點看，包括限購限售限價和普宅標準等取消後，市場反饋積極，也充分說明房地產市場向好發展基礎更好。”嚴躍進表示。
四個降低，降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款的首付比例，降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。
“爲降低購房成本和降低還貸壓力等發揮積極作用。”在嚴躍進看來，“四個取消、四個降低”是對近期一系列房地產止跌回穩政策的總結，同時也爲後續政策消化提供非常清晰的路徑。
東方金誠首席宏觀分析師王青認爲，後續降低實際居民房貸利率空間較大。具體措施包括：一是進一步下調名義居民房貸利率，二是通過實施有力度的逆週期調節，帶動整體物價水平溫和回升。
貨幣化安置全面盤活存量
兩個增加，一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。二是年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。
“這是新的政策，明確的量化政策，能積極引導市場預期。”李宇嘉分析指出“之前一直強調要實物安置，不能搞貨幣化。在消化和優化存量，籌集存量房做保障房的新導向下，安置方式發生重要變化。”
李宇嘉認爲，新政策既有利於推進城中村改造，也有利於消化庫存。他進一步指出資金來源主要是專項借款或專項債，用來做拆遷安置或紅線範圍內的公共設施。他預計，主要利好改造規模較大、安全隱患大，公共配套缺失嚴重的珠三角地區。需要做好各方對安置補償協議的認可，相關改造規劃獲得通過，資金能夠實現平衡等等條件。
王青測算，這一計劃若在1年內實施，將帶動年度商品房住宅銷售面積增長14%左右。
值得一提的是，倪虹在發佈會上還宣佈“我們還可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度”。對此，王青認爲，2025年房地產市場在需求端將得到有力支撐。
“這意味着全面盤活存量，直至庫存壓力消解，從而引導市場預期，形成不達目標不罷休的預期。”李宇嘉表示。
對於城中村改造和危舊房改造的政策支持，本次住建部也提到多個方面，一是重點支持地級以上城市，二是開發性、政策性金融機構可以給予專項借款，三是允許地方發行政府專項債，四是給予稅費優惠，五是商業銀行根據項目評估還可以發放商業貸款。
徹底打通從“白名單”到“融資落地”的堵點
項目“白名單”在保交房方面已經取得積極進展。
9月24日，金融三部委新聞發佈會上，金融監管總局提到“截至目前，商業銀行已審批‘白名單’項目超過5700個，審批通過融資金額達到1.43萬億元，支持400餘萬套住房如期交付”。
此次發佈會上，金融監管總局再次指出“截至10月16日，‘白名單’房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底，‘白名單’項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元”，項目“白名單”貸款投放力度明顯加大。
發佈會上還提出，爲做好房地產項目融資，保障房屋建成交付，進一步優化完善房地產“白名單”項目融資機制，做到合格項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早儘早”。
具體來看，一是，要將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”。房地產項目納入“白名單”以後，管理更加規範，融資更加便利，有助於項目的建成和交付。在具體流程上採取審覈與備案兩種形式。二是，進入“白名單”的項目，商業銀行要“應貸盡貸”。適度下放審批權限，提高審批和放款效率。三是，優化貸款資金的撥付方式，做到“能早儘早”。只要授信審批通過後，就可以把全部貸款發放到房地產項目公司的資金監管賬戶。專款專用，封閉管理。
“此次發佈的規模翻了不止一倍。”在李宇嘉看來，這不僅要擴大“白名單”覆蓋範圍，還要徹底打通從“白名單”到“融資落地”的堵點，加大問題項目修復力度，確保合規項目“應進盡進”，“應貸盡貸”。“這樣，房企資金鍊緊張得到緩解，風險得到控制，‘保交房’有了堅實的保障，從而徹底修復居民信心。”
對於優化貸款資金的撥付方式，做到“能早儘早”。王青判斷，接下來房企開發貸投放進度將顯著加快，房地產開發資金來源中的銀行貸款將持續較大幅度同比正增長，進而推動四季度房地產投資同比降幅較快收窄。
更多配套資金用於盤活閒置存量土地
值得注意的是，此次發佈會上還提出“支持收購房企存量土地。人民銀行會同有關部門正在抓緊研究，允許政策性銀行、商業銀行向有條件的企業發放貸款，收購房企存量土地，人民銀行提供必要的專項再貸款支持”。
“這是化解存量土地方面的新金融支持。”嚴躍進預計，後續各類型銀行對於存量土地收購金融支持將加大。
中指研究院政策研究總監陳文靜指出，從盤活閒置存量土地的方式上看，支持房企退地、換地以及允許商辦用地等調規是重要方向，三種方式更加細化的配套政策也有望加快落地，如退換地流程、價格的評定、是否可以跨區置換等，各項政策舉措不斷跟進，有助於加快閒置存量土地的盤活利用節奏，促進市場“去庫存”。
展望後市，陳文靜表示，從市場趨勢來看，“銀十”開局表現“超預期”，核心城市市場呈現“回穩”態勢，本次會上住建部也表示市場已經開始築底，預計短期內新政將繼續顯效，10月市場銷售數據或將出現明顯增長。四季度若政策持續發力、經濟加快復甦，核心城市市場量價或將築底企穩，從而對全國市場築底提供重要支撐。 （作者：譚夢桐）