重磅組合拳出擊！接下來房地產市場會出現哪些變化？

央廣網北京5月17日消息（記者門庭婷）5月17日，央行、金融監管總局接連發布三條住房貸款相關通知，宣佈將首套住房個人住房貸款最低首付款比例下調至不低於15%，二套不低於25%；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

同日，國新辦舉行國務院政策例行吹風會，介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況。住房和城鄉建設部副部長董建國在會上表示，近期，住房和城鄉建設部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局將出臺相關配套政策文件，主要包括：打好商品住房項目保交房攻堅戰，防範處置爛尾風險；進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求；推動消化存量商品住房；妥善處置盤活存量土地等方面。

下調首付比例，進一步降低購房者置業門檻

5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈通知，通知指出，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

“此次首付降低幅度刷新歷史紀錄。”中原地產首席分析師張大偉分析稱，該舉措將有利於降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意願。將直接減輕借款人的居民房貸支出，提振居民消費意願。

根據中原地產研究院簡單算術平均計算，政策出臺前，全國重點城市首套房首付比例平均值爲24%。具體看，主要分爲30%和20%兩種。總體上城市能級越高首付比例越高，本次降低到15%，意味着所有城市首付比例將降低。

58安居客研究院院長張波認爲：“連發的政策中，降低購房門檻，尤其是降低二套房門檻更值得市場關注，二套房目前主要就是改善，對於改善需求，此前更多隻是在稅費減免層面給予一定政策，首付和利率的要求都明顯高於首套房。”

“本次央行下調首付比例下限後，預計將有更多城市跟進落實細則，一線城市也存在下調空間和預期，進一步降低購房者置業門檻。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示。

下調公積金貸款利率、取消房貸利率下限，利好改善需求入市

同日，中國人民銀行還發布通知明確，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。與此同時，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，將房貸利率下限調控權給予地方。

對此，陳文靜在採訪時表示，此前首套、二套房貸利率下限分別爲5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP，新房價格環同比連續3月下跌的城市可階段性取消首套房貸利率下限。根據央行公佈數據，截至3月末全國343個城市（地級及以上）中，75個城市下調了首套房貸利率下限，64個取消了所有下限。

根據中指研究院監測，超20城宣佈4月起階段性取消首套房貸利率下限；5月，南京、合肥相繼宣佈取消首套房貸利率下限。當前已有部分城市的部分銀行執行首套房貸利率在3.1%左右，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴展至二套房，預計將有更多城市下調房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調空間也有望打開。

張大偉表示：“房貸利率降低，全面進入3時代。”他提到，從全國看，目前除了少數一線二線城市外，大部分現在房貸最低首套利率已經進入“3.45時代”。

簡單計算，以100萬30年貸款計算，月供由之前最低4631元，減少到4462元，每月月供減少167元，而且30年減少利息合計減少約60686元。

同時，二套房房貸利率水平的同步下調更值得關注，在張波看來，一是利好改善需求入市，結合兩部門同日出臺調整二套房首付25%，可起到更大效果。二是減少提前還貸。調整之後，預計房貸利率下調的空間會明顯增大，尤其二套房由於首付高，銀行放貸的意願度更高。

做好保交房、消化存量房，通過市場化方式實現多重目標

除了上述住房貸款調整外，中國人民銀行副行長陶玲在今日國新辦發佈會上提到，按照“政府主導、市場化運作”的思路，由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

其中，保障性住房再貸款規模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。同時，所收購的商品房嚴格限定爲房地產企業已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業一視同仁。按照保障性住房是用於滿足工薪收入羣體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和麪積標準。

值得注意的是，央行明確要求，城市政府選定地方國有企業作爲收購主體。該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購後迅速配售或租賃。

陶玲表示，這項政策是人民銀行爲支持構建房地產發展新模式出臺的重要舉措，有利於通過市場化方式實現多重目標。

據瞭解，2023年人民銀行設立了租賃住房貸款支持計劃，支持濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。一年多來，試點在8個城市有序落地，商業可持續的租賃經營模式初步形成，爲消化存量住房發揮了積極作用。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，本次去庫存政策不限定城市範圍，若能加快落實，將有利於緩解企業資金壓力，加快商品房市場去庫存，也有利於加快保障房供給。

另外，現階段的消化存量房產，除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對新房市場的影響。從政策舉措來看，除了發佈會上提到的直接收購房企項目外，近兩年不少城市在以舊換新（國企收舊換新、中介優先賣等）、非居改租等路徑上也有不少探索。其中，今年4月以來南京國企收舊換新模式已經取得了一定積極進展。

曹晶晶分析稱，未來圍繞消化存量房產的更加細化的配套政策將進一步落實，針對國企收購存量房的細化政策比如收購規模、收購價格等也有望繼續跟進。

整體來看，張大偉判斷，5月份房地產市場將比4月有明顯好轉，市場重磅政策不斷，房地產市場供求關係已經發生根本性變化，增信心、防風險、促轉型依然是未來政策的方向。預計接下來樓市“保交房”力度有望延續升級。隨着宏觀政策協同發力以及房地產供需兩端政策持續跟進，未來市場情緒有望邊際好轉，尤其是核心城市在政策帶動下，市場活躍度或將逐漸修復。

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