長三角樓市鬆綁初顯效 市場期待進一步組合拳

21世紀經濟報道唐韶葵上海報道

自“五一”假期以來，南京、杭州、合肥等地紛紛對樓市鬆綁，各類限制性政策密集退出，全面優化調整樓市政策。短期內，新政效應迅速傳遞到市場端，各地樓市涌現活躍氣氛，購房熱度上漲。

分析人士指出，新政疊加效應下，樓市會有一定正向反饋，但能持續多久有待觀望。

同策研究院研究總監宋紅衛指出，長三角區域佔據了國內房地產市場四分之一以上的份額，不僅是房地產市場支撐力最強的都市圈之一，也是樓市的風向標。

宋紅衛認爲，今年長三角區域樓市下行壓力比較明顯，核心城市上海、杭州、蘇州、南京、無錫、常州均表現出不同的下行壓力。因此，長三角區域穩定樓市的任務艱鉅且急迫。

房企重倉長三角

5月9日，杭州明確全面取消住房限購，並提出科學編制住房發展規劃、優化住宅用地供應、全面取消住房限購、優化公證搖號銷售、加強住房信貸支持、優化積分落戶政策、推動高品質住宅供應等七條措施。

5月10日，合肥市進一步優化調整樓市政策，涵蓋商品房“以舊換新”、優化調整新發放首套房貸款利率、優化限售政策、優化商品房搖號銷售政策、房票安置合肥全域流通、實施購房補貼等。5月14日，合肥肥西繼續深化系列新政，推出購房一次性補貼，擴大房票使用範圍，成爲全國首個提出房票可買二手房的城市。

南京更在“五一”假期前就開始試點“以舊換新”，“五一”後陸續出臺優化完善房地產相關政策舉措，深入開展存量房“以舊換新”活動，首批限額2000套房源。與此同時，南京在都市圈公積金貸款政策同城化、推行購房即落戶政策、支持住宅品質改善提升等政策均進行了優化調整。

“長三角這一輪樓市鬆綁，短期效果非常好。合肥市區一新盤開盤，上週末來看的人很多，現在首付、利率都下降了，剛需和改善的客戶來看的都很多。”合肥某項目一名置業顧問在電話裡表示，上週末儘管只有一個休息日，但由於該新盤正式實施認房不認貸、降首付等政策，吸引不少人前來諮詢新房情況。

效果最明顯的莫過於杭州。5月14日，杭州宸岸印月開盤，成爲了“5·9”新政後首個拼社保樓盤。這一項目由綠城集團開發，首次開盤推出141套房源，由於不限購，共有1008戶入圍搖號，其中普通家庭入圍最低社保爲118個月。近期，杭州恰好有一大批新盤積極領取預售證，開發商都希望趁熱打鐵，加速去化。

對於杭州樓市回暖會否對周邊市場產生負面影響，綠城集團相關人士對21世紀經濟報道記者表示，“浙江各個城市的購買力比較均衡。房價去泡沫化之後，炒房客逐漸消失，取而代之的是剛性改善需求的客戶。因此，周邊城市並不需要擔心杭州全面放開限購會產生強大的虹吸效應。”

浙江縣域經濟發達，近年來，千億強縣不斷擴容。這些縣市在產業創新、市場開拓、人才引進等方面都展現出了強大的活力和潛力，同時也給樓市提供了新的需求。

新政熱度能夠迅速蔓延，還源於此前房企在長三角的投資力度。克爾瑞研究中心一份研報顯示，2019年，長三角區域部分城市土拍持續火熱，長三角一體化發展戰略引發房企一波投資熱度。

可以說，上一輪上升週期內，行業百強房企均有在長三角區域搶地的經歷。2019年4月29日，蘇州園區一週內樓板價接連被刷新，而中海地產經歷40輪競拍，以35.6億元總價競得蘇州園區蘇園土掛（2019）02號地塊，樓面價爲30287元/平方米，創下蘇州園區自規劃建設以來，土地樓面價首次超過3萬元的記錄。

與此同時，合肥多幅地塊溢價率超過100%。另外杭州、南京等熱點城市在土拍中均採用了“限價加自持”的方式，但溢價率仍然高於全國平均值。南京多幅地塊在起拍後短時間內便達到限價，足以見得市場熱度和開發商拿地的信心。杭州、南京和寧波等城市皆出現多地塊競價上百輪，甚至有地塊達到300多輪。

第三方機構最新數據顯示，2024年1-3月，長三角拿地投資前三名爲濱江集團、招商蛇口、綠城中國，投資金額分別爲114億元、88.99億元、66.67億元。

樓市去庫存時代來臨

2022年，房企投資力度大幅下滑，全年百強房企拿地總額同比下降近五成，近四成百強房企投資暫停。從各城市羣拿地金額來看，長三角區域依然領跑全國。

這也造成了長三角區域樓市去化問題迫切。

以南京爲例，當前南京新房庫存量約在6.8萬套。二手房庫存約在15萬套。過去12個月，南京新房的成交量超4萬套，算下來新房月均成交量約3600多套，去庫存壓力漸顯。

同策研究院數據顯示，今年大部分房企戰略收縮明顯，還有投資能力的房企投資佈局中心也在長三角。因此，長三角地區樓市政策調整的緊迫性更強。自去年下半年以來，長三角大部分城市基本完全取消了限制性政策。

業內普遍認爲，長三角此番大規模優化調整樓市調控政策，源於4月30日關於“去庫存”的政策表述。“去庫存”從兩方面可作出解讀，一是，對房地產首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”的要求；二是，自然資源部發布了《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，從土地供應源頭上，控制城市庫存。

與此同時，樓市供地緊縮週期也開啓了。近日，自然資源部發文明確，商品住宅去化週期超36個月的城市，應暫停宅地供應。

此間樓市的冷熱分化也進一步加劇。宋紅衛指出，政策進一步刺激的空間有限，調控的難度也在增加。未來在長三角區域可以看到進一步刺激樓市的政策出臺，創新性政策也會不斷推出，比如政策組合拳等。