政策接連放鬆 一線城市樓市期待“小陽春”

張淑賢、吳家明/供圖 官兵/製圖

證券時報記者 吳家明 張淑賢

“最近利好政策不斷，剛剛放鬆限購，現在房貸利率也下調了，購房門檻和成本都在降低。”在深圳羅湖翠竹片區，資深房產中介程經理正在向客戶進行電話回訪，“每年農曆新年過後樓市都會出現一定的熱度，加之現在這麼多政策開始放鬆，我們店所有員工初六就回來上班，趕緊進入工作狀態。”

從政策傳遞的導向來看，今年以來北上廣深等重點城市接連鬆綁限購等樓市政策，市場都期待能出現“小陽春”。爲此，證券時報記者走訪了上海和深圳的二手房市場，對春節假期過後的樓市進行實探。

購房信心

有一定程度恢復

“初九我們就正常上班，這幾天有帶客戶看房，但不多。”2月20日中午，上海閔行的一家房產中介門店內，業務員小曹告訴記者，“按照往年情況，要到正月十五後帶看量纔會逐步增加”。

記者走訪時看到，上海的房產中介門店都已開門營業，一些門店將更新的在售房源信息置換在門口，藉此吸引和招攬客戶。不過，由於是工作日，在記者走訪期間，並未見到房產中介門店有客戶來訪。

“希望3月樓市熱度能恢復到1月時的程度。”小曹告訴記者，許多房產中介業務員都把1月的上海樓市稱爲“動起來了”。上海鏈家研究院近日發佈的數據顯示，1月份雖然是春節前傳統成交淡季，但上海二手房依然成交1.48萬套，環比僅下降3%，同比增長86%；成交金額537億元，同比增長94%。

房產中介業務員小吳所在的門店，今年1月份成交9套，他自己賣出3套，“附近的某小區，1月份成交11套，兩房幾乎賣空了”。上海鏈家研究院認爲，1月份上海二手房成交量存在企穩的跡象，主要因爲節前利好政策頻出，爲樓市起到支撐作用，購房者和房東的信心均有一定程度的恢復，成交量和成交價格未再出現進一步下降。

由於2月份的春節假期，上海樓市成交節奏被打斷。春節期間新房成交方面，根據上海中原地產數據，2月10日到2月17日，上海新建商品住宅成交3988平方米，雖然比去年同期大幅增加，但對比以往春節假期1萬平方米左右的交易量仍有不少差距。據透露，整個春節假期上海僅26個樓盤有交易記錄。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，春節假期成交大幅縮水符合慣例，儘管和以往相比，成交量非常少，但如今樓市大環境和以往有很大不同，有這樣的交易量實屬不易。“從以往慣例來看，春節後市場會醞釀‘小陽春’行情。”

學區房“熱度”較高

而在深圳，絕大部分的二手房中介門店都已經開門營業。記者在深圳羅湖區和福田區多個片區採訪時發現，學區房是近段時間二手房市場諮詢和帶看的熱點。樂有家研究中心的數據顯示，從去年開始，深圳重點學區的二手樓市搶先復甦，成交量同比2022年漲幅近九成，但價格方面仍在下探，持續回調。

深圳市房地產中介協會最新發布的數據顯示，上週深圳二手房（含自助）錄得193套，環比上漲16.3%，預計節後二手房市場會快步復甦。“歷年的春節都是深圳樓市的銷售淡季，節前鬆綁限購政策和節後降低房貸利率肯定會有一定的刺激作用，但成交數據有一定的滯後性，一般新房和二手房成交備案需要一段時間，爲3月‘小陽春’做好充足準備。”有資深房產中介對記者表示。

降成本效應明顯

除了鬆綁限購，2月20日樓市再迎利好政策。央行公佈的2月份貸款市場報價利率（LPR）報價中，5年期LPR從4.2%降至3.95%，下降了25個基點，此次調整幅度是LPR機制實行以來的最大單次降幅。記者採訪上海和深圳多家銀行，此次調整後，上海和深圳首套房的房貸利率正式步入3字頭，低至3.85%。

業內對於房地產市場依然持謹慎樂觀態度。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，此次LPR一次性下調了25個基點，爲歷史上有記錄以來最大下調幅度。之所以大幅度下調，一方面在於樓市需求端基本面依舊疲弱，居民加槓桿購房的預期較低；另一方面，開年就大幅度下調利率，避免“擠牙膏”產生“利率還會下調，等等再買房和貸款”的市場預期，導致購買力觀望。此次將紅利一次性釋放到位，產生明顯的降成本效應，促進居民貸款買房。

李宇嘉認爲，樓市政策重心重新回到寬鬆框架，但基於居民就業、收入預期較爲疲弱的考慮，政策除了在需求端刺激以外，更重要的是降成本。降成本與穩就業、穩預期結合，才能激勵居民釋放消費潛力和慾望。