房產稅 對你有多重要？

房產稅開徵已無懸念，繼重慶等官方消息傳出後，在1月16日開幕的上海市人代會上，韓正市長在政府工作報告中提到：要加強房地產市場調控，按照國家部署做好房產稅改革試點各項準備工作，抑制投資投機性需求，促進房地產市場平穩健康發展。

在明確上海即將開徵房產稅的同時，對於公衆關心的房產稅開徵時間表、開徵方式依舊沒有明晰。但在坊間，房產稅引發的市場效應早已開始顯現。對這最後一隻靴子的分量，投資者、普通購房者以及開發商，會有怎樣的評判呢？

“上海房產稅徵收對象爲新增房源，稅率大約爲0.5%-0.6%”日前，中國證券報援引一位接近上海發改委的權威人士的話如此表示。這是目前市場上關於房產稅傳聞較爲確切的消息。

《東地產》瞭解到，按照0.5%-0.6%的稅率徵收新房房產稅，對滬上房價的影響將極其有限。在上海中內環大多數區域，即使按照單套房源面積滿額徵收，每月分攤到的房產稅稅費大約也只佔房租的1/5左右。

中國房地產信息集團分析師薛建雄表示，上海房產稅只是調節市場空置和完善房價形成機制，對房價並不會產生大的影響。

房產稅稅費佔租金1/5

《東地產》從中原地產兩灣城分行了解到，在過去投資客聚集的中遠兩灣城，一套2室2廳110平方米的房源，目前售價大約爲285萬元左右，整套出租租金大約爲5000元。

以0.5%的房產稅稅率計算，每個月分攤到該套房源的房產稅稅費爲1187元，約佔租金的1/5。

在另外一個投資客集中的大盤大華錦繡華城，最新推出的新房源悅豪斯，85-90平方米的精裝修房源，售價大約爲280萬元。而該樓盤2008年的次新房88平方米精裝修房源，租金可以達到4000元每套。

以0.5%的房產稅稅率計算，目前正在銷售的悅豪斯小戶型每個月房產稅稅費約爲1167元，約佔目前該小區同樣大小房源租金的1/4。

中原地產中介人員小徐對《東地產》表示，悅豪斯因爲有地暖，以後的租金價格會比目前錦繡華城同樣大小的房源租金更高。房產稅費佔租金比會進一步降低。

開徵可能催漲房租

21世紀不動產上海區域市場中心分析師黃河韜表示，未來房產稅徵收後，房東可能通過提高租金，將稅費轉嫁到房客身上。但驟然增加1000多元的房租並不現實，房東可能會選擇轉嫁部分稅費。

而對於普通購房者而言，由於可能會有人均60-70平方米的免徵面積，房產稅稅費可能更少。以中遠兩灣城110平方米的房源計算，如果人均免徵面積爲70平方米，個人初次購房，則繳稅面積只有40平方米，而如果是三口之家首次購房，則不需要繳納房產稅。

投資者更看重房產增值

除了將房產稅轉嫁給租房的房客外，房產投資者更可以通過房價上漲、房子自然升值來抵消房產稅稅費。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭對《東地產》表示，中國的租售比相比國際上一直偏低，但是中國人投資房產看重的是房源的增值，而不是房租。

上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟也表示，對於投資者而言，一套房源在手裡停留的時間大約爲2-5年，這段時間的房產稅稅費並不高，相比房價上漲帶來的增值，更是少之又少。

以一套300萬元的房源爲例，以0.5%的房產稅稅率、去處免徵面積因素計算，5年內該套房源一共需要上繳的房產稅稅費爲7.5萬元。今年12月前26天上海新房成交均價爲23553元/平方米，房價與去年12月20164元/平方米對比，上漲了16.8%。以16.8%的平均漲幅計算，僅僅一年內，300萬元的房源可增值50萬元，是5年內房產稅總稅費7.5萬元的7倍以上。

楊紅旭分析，短期內，房產稅會對試點城市的房地產市場造成利空影響，將有助於抑制投資投機需求，有利於穩定房價，甚至會使房價有所下跌。

但他也指出，這種影響的程度比較有限，主要對人們的心理預期產生影響，卻囿於試點階段稅基窄、稅率低、不涉及存量等因素，而難對房價造成大力度的壓制。長期來看，這種利空會逐漸被市場吸收和消化，成爲一種稅收制度的“標準配置”，就像其他已經徵收此稅的國家一樣，斷難靠此稅而能避免房價泡沫的產生。

■數據分析

目前在上海房地產市場，租售比已經嚴重失衡，有的板塊甚至達到1：1100，一套房子的成本要出租92年才能回收。但另一方面，快速上漲的房價又使得通過增值套利而非房租的模式成爲普遍現象。

《東地產》從21世紀不動產上海區域市場中心獲得的數據顯示，該公司對全市16個板塊的二手房標杆樓盤房價進行了全年監測，其中大戶型（140平方米以上，下同）、中等戶型（90~140平方米，下同）、小戶型（90平方米以下）的同比平均漲幅分別是18.5%、14.3%和14.5%。

而在同期，上述標杆樓盤大、中、小戶型的租金水平同比平均漲幅分別是12.9%、5.4%和4.7%。

由上述數據可以看出，大中小戶型房源，房租上漲的速度均遠遠低於房價上漲的速度。因此，房產稅徵收後，投資者一方面可以通過上調租金來轉移部分稅費，另一方面，房價的自然增值也可以輕鬆化解掉房產稅稅費。

“通過房產稅調控，簡單而言，就是開發商和房東本來可能多賺的錢交給政府了。”中房信分析師薛建雄表示：“原來是因爲通脹房價纔會上漲，但是政府通過徵稅讓房價上漲的部分轉成了稅而已”。