房地產稅可從小產權房試水 對股市長期影響有限

（原標題：房地產稅可從小產權房試水，對股市長期影響有限）

紅週刊 特約 | 周俊生

熱議已經10多年的房地產稅改革開始進入國家決策程序，日前舉行的十三屆全國人大常委會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，試點爲期5年。這對於我國房地產市場、金融市場乃至整個國計民生都將產生重大影響。

房地產稅的徵收是必要的

在我國輿論場上，關於房地產稅的徵收是伴隨着房地產調控的不斷深入而出現的。但是，以往對房地產稅的認識，基本上傾向於以此來遏制瘋狂上漲的房價。但依賴稅收來遏制房價，卻很難收到理想的效果，這是由房地產市場自身的特性所決定的。房地產的市場資源具有不可再生性，因此從一個長時間的角度來觀察，它必然呈現出上漲趨勢。考慮到這一點，就必須承認，所有的稅收負擔最終都會落在這個市場的消費末端，也就是購房者身上。正是因爲這個原因，房地產稅儘管已熱議多年，除了在上海、重慶兩個直轄市做了不成功的試點外，基本未能付諸行動。

但是，這並不意味着房地產稅沒必要推出。

必須看到的一個現實是，曾經風行多年的房地產炒作不僅導致了高房價，而且使中國社會出現了嚴重的貧富分化，一些炒房成功者坐擁多套房屋，這種“房炒不住”的格局直接導致作爲不可再生資源的房屋用途出現了異化，而占人口絕大多數的普通居民則難以通過市場來滿足合理的住房需求。近幾年來，我國在加強房地產調控的同時，強調堅持“房住不炒”的原則，基本上遏制住了市場的惡炒，這爲房地產稅的推出提供了呼之欲出的“氣候”。通過這一稅種，讓佔有過多房地產資源的“先富者”通過繳納房地產稅的途徑，來體現稅收在調節貧富差距上的積極作用，是有其合理性的。按照目前的“分稅制”原則，房地產稅徵收後將歸地方財政，地方政府可以把這筆稅收投入到經濟適用房等的建設中，以此來幫助在房地產投資上的“落伍者”解決住房問題，從而縮小在住房上的貧富差距，無疑是一條可取之道。

可從小產權房先行試點交稅

儘管徵收房地產稅有其合理性，我國房地產最大的特點就是就是房和地的分離。按照我國的法律，城市土地屬於國有，國家通過向開發商出售有70年使用期的土地滿足房地產的土地需求，商品房的房價自然包括了開發商拿地時向政府支付的土地費用，70年使用期也就落在了商品房購買者身上。這造成了民衆購買的商品房實際上是一種不完整的資產，特別是其中的土地，理論上在到期後要由政府收回，這相當於民衆向政府租用了土地。

房地產稅中，土地問題一直是焦點，雖然房地產稅仍然可以推出，特別是在5年試點期間可以將這一爭議擱置，但老百姓對此的疑惑是不能迴避的。房地產稅的推出，要立足這個現實，制定有針對性的措施，循序漸進。

在我國現存的房地產市場上，很多城市的郊區遍佈一種被稱爲小產權房的不合法住房。利用徵收房地產稅將其合法化則是有效的途徑。要求其業主把以前未支付的土地費用通過這一稅種完成補繳，在這個過程中，國家可以給予小產權房合法化，比如在其房地產稅繳納若干年限後，向其頒發國家承認的不動產證和土地使用證。

這可以在最大限度上彌合社會矛盾，同時爲房地產稅全面徵收積累經驗。目前，我國究竟有多少小產權房存量沒有準確的信息，但應該數字龐大，其收到的稅收也不會少。

而對合法商品房的徵稅，從我國房地產市場的實際來看，商品房土地由政府供給並收費用，並規定70年使用期，已經成爲一項較成熟的制度，改變的可能性不大。那麼房地產稅的徵收就該和它實現接軌。以後對於新建商品房也可以明確，在土地70年使用期到期後再行徵收房地產稅。由於未來的新建商品房供應嚴格實行限購政策，像以往那樣一人購買多套房屋的情況也不會再出現，其可用稅源本身也很少。作出這樣的明確規定，等於是給全社會提供了定心丸。

房地產稅對股市影響不大

開徵房地產稅，會對市場上產生什麼效果，也是投資者關心的問題。10多年前本輪房地產調控起步伊始，房地產稅就被作爲一個“大殺器”，經常在市場上產生激烈反應，甚至一個專家的發聲就可以在資本市場引起軒然大波。

開徵房地產稅，對於目前看似堅挺的房價會造成一定影響。房地產畢竟是民衆的大額資產，即使採取比較低的稅率，但由於房產本身的特性，每年需要繳納的稅收不是一筆小數目，因此會對繳稅者產生一定的壓力。但開徵房地產稅的壓力將主要集中在有超出標準的富餘房產者身上，當市場的槓桿使他們繼續持有富餘房產成爲一種“不經濟”時，他們就會將這部分房產向市場拋售。而當這種拋售形成一定勢頭，那麼，引起房產價格下跌則是順理成章的事。

傳統的投資理論認爲，房地產市場和股票市場有一種微妙的“翹翹板”關係，房產價格上漲，投資人和投資資金被吸引過去，推動房產進一步上升，而股市則由於資金的離去而行情低迷。A股市場多年來的走勢與房價走勢確實形成了這種區別。那麼，當未來房地產市場不再成爲熱土的時候，資金是否會迴歸股市呢？

其實，投資資金在房市和股市上的分佈，並不是簡單的此消彼長，而是更多地受到宏觀經濟形勢的牽制。10多年前房地市場的火熱，資金的匯聚只是表面現象 ，更重要的是在當時執行寬鬆貨幣政策以後，市場流動性充沛，而還在初級階段的房地產市場恰好與這種充沛流動性碰頭，從而造成了房價的飆升。但是，在房地產調控納入“房住不炒”的框架之後，房地產已經不再能成爲遊資的炒作目標，然而，我們看到的現實是，資金並未因此大規模進入股市。

A股市場建立以後，一直在爲擴大資金來源努力，管理層爲此推出了很多制度創新，實際上A股已經基本融入國際資本市場的循環。但是，A股市場發展30年，始終面臨着急速擴容的壓力，管理層爲擴大資金來源所作出的努力每每被高速擴容化爲烏有。這是A股市場面臨的一個根本問題，因此，即使有因房地產市場遇冷而流進的資金，其數量也是有限的，能夠起的作用更是微乎其微。從這一點來說，未來開徵房產稅，可能會在股票市場上形成一個個熱點或者痛點，引起行情波動，但相對於整個大盤，特別是大盤的長期走勢，這種波動至多發生在個股或板塊，不至於影響到全局。

（本文已刊發於10月30日《紅週刊》，文中觀點僅代表作者個人，不代表《紅週刊》立場，提及個股僅爲舉例分析，不做買賣建議。）