《房產買賣律師:借親屬名義買房,對方稱是借款買房,怎麼辦?》
(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名均爲化名,若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)
一、案件詳情
(一)原告主張
原告陳某君、林某英向本院提出訴訟請求:
1. 判令孫某濤協助我方辦理位於北京市朝陽區 M 號院某房屋的房屋所有權過戶手續,將該房屋過戶至陳某君名下。
事實與理由:我們於1985 年 8 月 15 日結婚,於 2008 年 9 月 10 日離婚。2005 年 3 月,林某英打算購買北京市朝陽區 M 號院內某房屋及車位,因當時正和陳某君商量離婚之事,於是和外甥孫某濤商量借用他的身份證和名義購房。孫某濤把身份證給了林某英。2005 年 3 月 20 日,林某英委託李某銀以孫某濤名義與北京 U 公司簽署《商品房買賣合同》,約定購買北京市朝陽區 M 號院某房屋,用途爲住宅,建築面積共 142.5 平方米,房款共計 102 萬元,一次性繳納。
2005 年 4 月,林某英向北京 U 公司全額支付購房款。2006 年 6 月 10 日,北京 U 公司開具購房款發票。購買案涉商品房的款項及全部稅費均由林某英自行籌集並委託李某銀代爲支付。2007 年 7 月 20 日,房產主管機關核發商品房所有權證。2006 年 5 月 18 日,北京 U 公司及陽光物業通知林某英辦理入住手續。
2011 年 7 月,雙方之子林某鵬大學畢業留京工作,且考慮陳某君需長期在北京就醫,林某英遂向陳某君披露購買房產情況,陳某君與林某鵬入住上述房屋。入住至今,上述房屋及車位的相關費用均由陳某君及林某鵬繳納。目前,上述房屋及車位的產權證明、發票、契稅《專用稅收繳款書》、維修基金、購買傢俱憑證、入住通知及辦理資料、物業管理服務費、水電、燃氣等繳費收據等原件均由我們持有。
現陳某君具有北京戶口,名下無其他北京市房屋,具有辦理房產過戶登記的主體資格,我們多次要求孫某濤協助辦理上述房產過戶手續,但孫某濤都以各種理由拖延推諉。因我們與孫某濤已經形成事實借名買房合同關係,孫某濤作爲登記人應當配合辦理案涉商品房所有權移轉登記。懇請法院儘快判如所請,維護我們的合法權益。
(二)被告辯稱
孫某濤辯稱,涉案房產系我所有,我沒和林某英、陳某君就涉案房產達成過任何形式的協議,陳某君不是本案適格主體,其要求我協助過戶,於法無據。
(三)法院查明情況
1. 林某英與陳某君系夫妻關係,雙方曾於 2008 年 9 月 10 日辦理離婚手續,此後,雙方登記再婚。林某英與孫某濤系親戚關係。因購買位於北京市朝陽區 M 號院某房屋,林某英、陳某君與孫某濤產生矛盾。
2. 本案庭審中,林某英、陳某君就訴訟請求提交《離婚協議》、離婚證、《商品房買賣合同》、2005 年 4 月銀行現金交款單、銀行電匯憑證(回單)、購房款發票、契稅《專用稅收繳款書》、北京市住宅公共維修基金專用收據、2005 年 4 月 15 日房屋印花稅收據、房屋所有權證及收據、《車位銷售合同》、車位款發票、車位印花稅收據、物業費、燃氣費、水電費、熱力費支付憑證、發票、收據,傢俱交款憑證、買賣合同、建材材料買賣合同、物業費結清證明及說明、李某銀銀行賬戶流水、2021 年 5 月 18 日李某銀、林某英、陳某君簽署的《三方確認協議》、銀行存款憑條,林某霞、黃某出具的《證明》、李某銀《證明》,林某英、孫某濤等人談話錄音及文字整理材料、孫某濤遺失房產證聲明、孫某濤補辦的房屋所有權證、《車位管理費結清證明》、陳某君購房資格覈驗材料等證據予以證明。
3. 孫某濤對林某英、陳某君提交部分證據的真實性、合法性及關聯性提出異議,對林某英、陳某君據此證明雙方存在借名買房事實不予認可,孫某濤堅持稱其前期是向林某英借款買房,不存在林某英借其名義購房的事實。孫某濤就答辯意見提交林某英、陳某君《離婚協議書》、房屋所有權證、本院之前判決書、執行裁定書、陳某君《起訴書》等證據予以證明。林某英、陳某君對孫某濤提交證據的真實性不持異議,但對孫某濤所要證明的內容,不予認可。經釋明,孫某濤就答辯意見,未提供其他相關證據。
(四)裁判結果
孫某濤於本判決生效後七日內協助陳某君、林某英將其名下位於北京市朝陽區M 號院某房屋所有權人變更登記至陳某君名下等手續,辦理變更登記手續產生的費用由陳某君、林某英負擔。
二、案件分析
(一)合法權益保護與證據責任
合法的民事權益受法律保護,這是整個案件審理的基本原則。在民事訴訟中,當事人對自己提出的主張,有責任提供證據。在本案中,對於借名買房這一事實主張,陳某君和林某英需要充分舉證來支持自己的訴求。
(二)借名買房關係的認定
1. 行爲過程分析
雖然陳某君、林某英與孫某濤並未就購買北京市朝陽區M 號院某房屋簽訂書面的借名購買合同,但從法院查明的事實來看,在林某英委託李某銀購買房屋的過程中,可以清晰地看到是林某英借用孫某濤的名義出資購買。在此過程中,孫某濤僅僅是爲林某英提供了身份證等購買人信息資料,並未實際參與房屋的購買流程,也沒有任何出資行爲。
2. 佔有使用情況
此外,在林某英以孫某濤名義出資購買房屋後,孫某濤並未實際佔有和使用該房屋。房屋一直是由陳某君和林某英一方在實際控制和使用,相關的費用也都是他們在繳納。這些事實綜合起來,足以證明存在借名購買房屋的合同關係。從證據角度來看,他們所提交的證據形成了一個完整的證據鏈,事實清楚,證據充分,法院據此予以確認是合理合法的。
(三)借名合同履行與誠信原則
由於雙方已經存在借名合同關係,根據誠信原則,合同雙方都應當全面履行自己的民事義務。在本案中,林某英和陳某君已經履行了出資購買房屋等相關義務,現在他們起訴要求孫某濤履行協助過戶的責任,理由是成立的。孫某濤作爲合同的一方,應當按照約定履行自己的義務,協助辦理房屋過戶手續。
(四)對被告抗辯意見的分析
1. 關於房屋所有權主張
孫某濤辯稱房屋是他所有,但從整個案件事實來看,他既沒有出資購買房屋,也沒有實際佔有使用房屋,僅僅是房屋名義上的登記人。在借名買房關係成立的情況下,這種所有權主張是不能成立的。而且,陳某君對房屋享有共有權利,因爲購買房屋時林某英與陳某君處於婚姻關係存續期間,這進一步否定了孫某濤對房屋所有權的主張。
2. 借款買房抗辯的分析
孫某濤否認借名購房協議,稱購房款是林某英前期主動給予的借款,然而林某英對此予以否認,並且孫某濤就此未能提供證據。在民事訴訟中,沒有證據支持的主張是不能被法院採信的,所以法院對孫某濤的這一抗辯意見不予採信是符合證據規則和法律規定的。
三、案件啓示
(一)對借名買房風險的警示
1. 書面協議的重要性
在涉及借名買房這種複雜的民事行爲時,雙方一定要簽訂書面協議,明確雙方的權利義務、借名的原因、房屋的歸屬、過戶條件等關鍵內容。本案中雖然法院根據證據認定了借名買房關係,但如果有書面協議,將大大減少糾紛產生的可能性和解決糾紛的難度。
2. 證據保存意識
對於借名買房過程中的所有證據,包括出資憑證、購房合同、相關費用支付憑證、溝通記錄等,雙方都要妥善保存。這些證據在糾紛發生時可能成爲決定勝負的關鍵。就像本案中原告方,如果沒有充分的證據,很難讓法院支持他們的訴求。
(二)對法律關係認定和誠信原則的思考
1. 準確認定法律關係的意義
在類似糾紛中,準確認定雙方之間的法律關係是解決問題的關鍵。無論是借名買房、借款買房還是其他複雜的財產關係,都需要依據法律規定和事實情況進行深入分析。只有正確認定了法律關係,才能確定雙方的權利和義務,從而公平合理地解決糾紛。
2. 誠信原則的遵循
誠信原則是民事活動中的基本原則,在借名買房等行爲中更是至關重要。雙方都應當遵守自己的承諾,履行自己的義務。如果一方違反誠信原則,試圖通過不正當手段獲取利益,不僅會損害對方的合法權益,也會受到法律的制裁。本案中孫某濤的行爲如果得到支持,將會對正常的社會經濟秩序和公平正義觀念造成損害。
每個案件都有特殊性,需要律師對案情進行細緻的分析,纔能有專業的判斷,我們團隊擅長處理各類房屋糾紛,如果您遇到相似案件,我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況,我們會盡力爲您解答!