北京房產律師：房屋出售後買方拒付款，賣方勝訴維權的關鍵要點

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景與當事人訴求

1. 原告訴訟請求

原告陳某輝提出訴訟請求：

- 請求法院依法判令被告返還原告支付的購房款 50 萬元；

- 請求法院依法判令被告向原告支付自 2021 年 3 月 15 日起至實際給付之日止的利息；

- 本案訴訟費由被告承擔。

2. 原告事實與理由

原告與被告母親於2021 年 3 月 15 日簽訂房屋買賣合同，被告母親購買原告位於北京市朝陽區房屋（以下簡稱三號房屋）。協議簽訂後，原告按照合同約定已經履行了將房屋交付給被告辦理房屋過戶手續，但被告母親未依約支付購房款 50 萬元。雙方多次協商未果。被告母親於 2021 年 9 月 10 日死亡，被告系其母唯一子女。爲維護原告的合法權益，訴至法院。

二、被告辯稱

被告王某霞辯稱：不同意原告的訴訟請求。原告與被告母親之間沒有真實買賣房屋的意思表示，原告的訴訟請求沒有事實和法律依據。原告與被告母親於2016 年 5 月 10 日辦理登記結婚，系二婚，本案涉案房產是 2005 年 11 月 15 日被告母親以婚前個人財產購買，沒有房貸。2004 年 12 月 10 日，因趙某娟夫婦需借名買房，故使用被告母親的名義購買位於北京市朝陽區房屋（以下簡稱四號房屋）。

後因被告母親患病，應趙某娟要求，需將四號房屋過戶給趙某娟。因過戶手續費高，故先將三號房屋先過戶到原告名下，再將四號房屋過戶給趙某娟。後將三號房屋返還給被告母親，走了所謂的買賣，但雙方沒有買賣表示，合同內容是空置的，不是爲了買賣而是爲了把三號房屋還給被告母親，才簽訂的合同。2021 年 9 月 11 日，被告母親去世。

三、法院查明事實

陳某輝與王某霞之母楊某莉原系夫妻，於2019 年 10 月 25 日簽署《離婚協議書》，協議約定將位於朝陽區三號房屋歸陳某輝所有，位於朝陽區四號歸楊某莉所有；雙方無債權債務，並確定協議內容全部真實有效，雙方簽名捺印。2021 年 3 月 15 日，陳某輝（出賣人）與楊某莉（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，內容爲：出賣人所售房屋爲樓房，坐落於朝陽區三號，雙方自行成交；經買賣雙方協商一致，該房屋成交價格爲人民幣 50 萬元；買受人應當過戶前向出賣人支付；雙方另約定其他權利義務及違約責任等內容。

另查明，2021 年 9 月 11 日，楊某莉去世。楊某莉僅有一女爲王某霞。

庭審中，王某霞主張四號房屋系案外人趙某娟借楊某莉之名買房，因房屋過戶費高，先由楊某莉與陳某輝協議離婚，將四號房屋過戶給趙某娟，再通過簽訂買賣合同，將三號房屋返還給楊某莉。陳某輝對此予以否認，主張離婚協議和買賣合同中均已明確約定，因王某霞爲楊某莉唯一繼承人，故主張王某霞支付涉案買賣合同50 萬元。

四、裁判結果

裁判結果王某霞於本判決生效之日起十日內給付陳某輝購房款500000 元。

五、律師案件分析

1. 核心爭議焦點剖析

本案的核心爭議焦點在於陳某輝與楊某莉簽訂的房屋買賣合同是否是雙方真實意思表示，以及該合同的法律效力如何認定。這涉及到對當事人真實意圖的探究、合同簽訂背景的審查以及證據效力的判斷等關鍵法律問題，直接關係到原告要求被告返還購房款的訴求能否得到支持。

2. 合同效力判斷依據

- 合同的真實性與自主性：從表面上看，陳某輝與楊某莉簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，明確約定了房屋的買賣關係、價格及付款方式等重要條款。同時，在之前的離婚協議中也對房屋的歸屬有相應的安排。這些書面協議均系雙方簽字確認，且無明顯證據表明存在脅迫、欺詐等導致合同無效的情形。在法律上，只要當事人具有完全民事行爲能力，其自願簽訂的合同，在不違反法律及行政法規強制性規定的情況下，一般應認定爲有效。楊某莉在簽訂相關協議時，具備完全民事行爲能力，應當對自己的行爲負責並承擔相應的法律後果。

- 被告主張的證據審查：王某霞主張該房屋買賣合同並非真實意思表示，而是爲了規避過戶費用而進行的虛假操作。然而，其提供的證據不足以形成完整的證據鏈條來支持這一主張。在法律實踐中，對於當事人提出的合同並非真實意思表示的抗辯，需要有充分、確鑿的證據來證明，如雙方之間的溝通記錄明確表明是虛假買賣意圖、有證人能夠證實雙方存在其他約定等。僅僅依據所謂的房屋過戶背景和邏輯推測，難以推翻書面合同所體現的法律關係。如果輕易認可被告的主張，將會破壞合同的穩定性和交易的安全性，使書面合同的公信力受到極大損害。

3. 法律原則與價值導向的考量

在本案的審理過程中，還涉及到社會主義核心價值觀中的誠信原則的遵循。從法律原則和社會價值導向來看，公民在民事活動中應當秉持誠實守信的態度。楊某莉簽訂了房屋買賣合同，就應當按照約定履行義務，除非有足夠的證據證明合同存在無效或可撤銷的情形。法院在裁判時，也會考慮到維護法律秩序的穩定和倡導誠信交易的社會環境，這也是對王某霞主張不予支持的一個重要因素。

六、案件啓示

1. 合同簽訂與履行的規範性

對於當事人而言，無論是簽訂房屋買賣合同還是其他類型的合同，都應當嚴格按照法律規定和正常的交易流程進行操作。在簽訂合同時，要確保合同條款清晰、明確，真實反映雙方的交易意圖，避免留下模糊不清或容易引發爭議的條款。在履行合同過程中，要遵循誠信原則，按照約定履行各自的義務。如本案中，如果陳某輝與楊某莉的合同簽訂和履行過程都規範合法，就能夠有效避免後續的糾紛。即使出現爭議，也能夠依據明確的合同條款和合法的交易流程來維護自己的權益。

2. 證據意識與風險防範

在民事交易活動中，當事人要有強烈的證據意識。對於合同簽訂的背景、目的以及履行過程中的重要事項，都應當儘量通過書面證據、電子數據、證人證言等多種方式予以固定。例如，在簽訂房屋買賣合同時，如果存在特殊的交易背景或約定，應當以書面補充協議的形式明確記錄下來。這樣在發生爭議時，就能夠提供有力的證據來支持自己的主張，避免因證據不足而面臨敗訴的風險。王某霞在本案中雖然提出了自己的主張，但由於缺乏足夠的證據支持，最終導致敗訴，這充分體現了證據在訴訟中的關鍵作用。

3. 法律風險的認知與應對

公民在進行民事活動時，應當對可能涉及的法律風險有充分的認知。在房屋買賣等重大財產交易中，要了解相關的法律法規和政策規定，特別是關於合同效力、產權變更、繼承等方面的規定。如果對某些法律問題不確定，應當及時諮詢專業律師或相關法律機構，以便提前做好風險防範措施。例如，在涉及借名買房、房屋過戶等複雜情況時，要清楚知曉其中可能存在的法律風險和應對方法，避免因無知而陷入不必要的法律糾紛，保障自己的財產權益和合法利益不受侵害。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！