借名買小產權房出資人去世，房屋歸屬起糾紛，北京律師解讀要點

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景與爭議焦點

本案是一起圍繞北京市通州區一號房屋居住使用權產生的糾紛。趙君三人主張房屋由錢娜出資購買，其作爲錢娜的法定繼承人應共同使用該房屋；錢傑二人則對趙君三人的訴求予以反駁，雙方爭議焦點集中在房屋的實際出資人以及居住使用權的歸屬，同時涉及案件審理程序是否合法以及法律適用是否正確等問題。

二、訴訟雙方主張

（一）原告趙君三人訴求及依據

一審訴求：請求法院確認北京市通州區一號房產爲趙君三人共同使用，並要求錢傑二人承擔本案的訴訟費用。

依據：涉案房屋由錢娜以錢鬆名義出資購買，錢娜是該集體組織成員，享有該集體的宅基地，後該宅基地拆遷，涉及宅基地拆遷後的房屋，錢娜享有購買和居住的權利。且在購買房屋之前，趙鵬、趙峰的戶口也在該集體經濟組織內，之後才遷出去，並未違反法律法規的強制性規定。同時，一審中趙君三人所提交的證據已經明確了各方和第三人對該房屋分割使用處置的協議合法有效，依法應當受法律保護。

（二）被告錢傑二人答辯及依據

一審答辯：反駁趙君三人的訴求，認爲涉案房屋所有權應屬於S 村集體所有，只有村集體組織成員對此類性質房屋纔有居住使用權，非集體組織成員根本無法享有居住權，錢傑二人對涉案房屋的居住使用權已經 S 村委會明確備案確認。

二審請求：請求依法撤銷一審判決，改判駁回趙君三人全部訴訟請求，並判令趙君三人承擔本案全部訴訟費用。

二審依據：指出一審判決在程序及實體問題審查中均存在嚴重錯誤。程序上，關鍵性證人李先生前後出具兩份完全相反的證言，且未出庭接受調查詢問，其證言不應作爲判決認定依據，一審法院大量引用其對趙君三人有利的證言違反法律規定；李先生在本案中有重大利益關係，一審法院未依法傳喚其到庭詢問就認定其證言，對錢傑二人極爲不公。實體上，一審判決以錢娜“實際出資” 判令涉案房屋由趙君三人共同居住，變相認可了小產權房買賣的合法性，嚴重違反法律規定，即便錢娜有出資行爲，其買房行爲也因違反《中華人民共和國土地管理法》而無效，其去世後相關權益也不應由趙君三人享有，一審判決還存在適用法律錯誤。

三、法院查明事實

（一）家庭關係

錢鬆（2013 年死亡）與周芬（2011 年死亡）系夫妻，育有長子錢賢、次子錢傑、長女錢娜。錢娜（2013 年死亡）與趙君系夫妻，育有二女趙鵬、趙峰。吳英與錢傑系夫妻。李先生與劉女士系夫妻。

（二）房屋購買及產權變更

1993 年 10 月 28 日，錢娜以錢鬆名義出資 32512 元購買涉案房屋，村委會爲錢鬆出具收據。

2006 年 2 月 25 日，村委會爲錢鬆頒發《房產居住使用證》，載明房主爲錢鬆，房屋共有人爲錢鬆、周芬、錢傑、吳英。

錢鬆夫婦去世後，錢傑向村委會稱自己是實際購買人，申請將產權變更至其名下。2014 年 7 月 13 日，村委會向錢傑頒發《房產居住使用證》，載明房主爲錢傑，房屋共有人爲吳英。

（三）各方陳述及證據

趙君三人稱將房屋登記在錢鬆夫婦名下可享受村裡待遇，房價優惠且物業費、供暖費等免除，先由錢鬆夫婦居住，然後趙君三人再住；登記在錢傑夫婦名下是因爲當時他們和錢鬆夫婦戶口在一起，是村裡政策。

李先生、劉女士稱因錢鬆夫婦與錢傑夫婦戶口在一個本上，村委會依戶口本將房屋登記在他們名下。

2017 年及 2018 年，錢傑讓趙鵬去交納涉案房屋的供暖費和物業費，錢傑稱因爲房租費是趙鵬拿着，所以讓她去交納。

2019 年 8 月 25 日，李先生在事實情況說明中寫明涉案房屋是錢娜一家出資購買，2014 年 7 月 13 日錢傑產權變更籤字時沒看協議內容，現在發現內容與事實不符，房本一直由錢娜一家保管。

在2019 年 6 月 26 日談話筆錄中，錢傑與吳英稱不知道涉案房屋是誰購買及出資；在 2019 年 8 月 27 日開庭筆錄中，錢傑與吳英稱是錢鬆和錢傑帶現金去村委會交納涉案房屋房款。

四、法院裁判結果

位於北京市通州區一號房屋由趙君、趙鵬、趙峰共同居住使用。同時指出，法院對上述房屋的處理不能對抗有權機關對房屋是否合法的認定及相關處理，不作爲權利人要求登記機關進行物權登記的依據。

五、案件分析

（一）證據梳理與運用

出資證據：緊扣涉案房屋由錢娜出資購買這一關鍵事實，以1993 年 10 月 28 日村委會爲錢鬆出具的收據爲核心證據，證明購房款的支付情況。同時，結合李先生 2019 年 8 月 25 日出具的事實情況說明，進一步強化錢娜出資的事實，儘管李先生證言存在前後矛盾，但通過對整體證據鏈的分析，以及其他相關陳述的印證，使得錢娜出資的事實更具可信度。

家庭關係與房屋登記證據：梳理家庭關係，明確錢娜與其他當事人的親屬關係，爲理解房屋登記情況和相關行爲提供背景。對於房屋登記相關證據，如不同時期的《房產居住使用證》，分析其登記背後的原因，通過趙君三人及李先生、劉女士的陳述，解釋房屋登記在錢鬆夫婦及錢傑夫婦名下並非基於實際所有權，而是基於村裡政策和戶口情況，從而削弱錢傑二人依據登記主張房屋所有權的證據效力。

房屋使用證據：利用2017 年及 2018 年錢傑讓趙鵬交納涉案房屋供暖費和物業費的事實，以及錢傑對此的解釋，側面證明趙君三人與涉案房屋存在緊密聯繫，在一定程度上體現了他們對房屋的實際使用和管理，進一步支持其對房屋居住使用權的主張。

（二）法律關係與事實認定

借名買房關係認定：依據2015 年 3 月 22 日錢傑、吳英與趙鵬以及證明人趙君、李先生共同簽署的關於涉案房屋的情況說明，認定錢娜借用錢鬆名義購買涉案房屋，明確雙方存在借名買房的約定。從法律角度分析，該情況說明本質是對房屋所有權歸屬及實際出資人的約定，具有法律效力，從而確定錢娜對涉案房屋享有相應權益。

繼承關係認定：鑑於錢娜已經去世，根據繼承法相關規定，其對涉案房屋享有的佔有、使用、收益等權益應由其法定繼承人趙君三人享有。在法律適用上，準確運用繼承法律條文，清晰闡述趙君三人作爲法定繼承人的權利來源和依據，有力支持其對房屋居住使用權的訴求。

小產權房問題法律分析：針對錢傑二人提出的一審判決變相認可小產權房買賣合法性的質疑，從法律規定和判決內容本身進行分析。強調法院判決僅是確認趙君三人對房屋的居住使用權，並未對房屋權屬作出認定，同時判決中明確說明不能對抗有權機關對房屋合法性的認定及相關處理，不作爲物權登記依據，因此不存在違反法律規定的情況。在法律適用上，準確把握小產權房相關法律政策，合理迴應對方質疑，維護判決的合法性和公正性。

六、辦案心得

（一）證據收集與審查要點

全面收集證據：在房屋居住使用權糾紛案件中，證據收集務必全面細緻。不僅要關注直接涉及房屋買賣、出資、登記等方面的證據，還要收集與當事人家庭關係、房屋使用情況等相關的證據。本案中，通過全面收集各類證據，構建了完整的證據鏈，爲勝訴奠定了堅實基礎。

審查證據關聯性與真實性：在收集證據後，嚴格審查證據的關聯性和真實性。對於證人證言，要結合其他證據進行綜合判斷，分析其是否與案件事實相符，是否存在矛盾之處。如本案中李先生的證言，雖然存在前後矛盾，但通過對其他證據的審查和分析，以及對證人陳述背景的瞭解，準確判斷其真實可信度，合理運用該證據支持我方主張。

（二）法律運用與辯論技巧

精準運用法律條文：深入研究與房屋糾紛、繼承、小產權房相關的法律法規，準確把握法律條文的適用條件和範圍。在法庭辯論中，精準引用法律條文，清晰闡述我方主張的法律依據，增強觀點的說服力。例如，在本案中，準確運用借名買房和繼承的相關法律規定，有力支持趙君三人的訴求。

邏輯清晰的辯論策略：制定邏輯清晰的辯論策略，圍繞爭議焦點展開辯論。先從證據層面闡述我方證據的證明力，反駁對方證據的瑕疵；再從法律關係層面分析案件事實，明確我方主張的合法性；最後針對對方提出的質疑和觀點，進行有力迴應和反駁。在辯論過程中，保持邏輯嚴密，層次分明，使法官能夠清晰理解我方觀點，有效維護當事人的合法權益。在未來辦案中，不斷提升法律運用和辯論技巧，以應對各種複雜的法律糾紛。