房產律師剖析：因開發商無證售房，買方退房勝訴背後的法律邏輯

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景與當事人訴求

1. 原告訴訟請求

孫某蘭向本院提出變更後的訴訟請求：

- 請求確認孫某蘭與 B 公司簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議》無效；

- 請求依法判令 B 公司退還孫某蘭購房款 405000 元及利息；

- 請求依法判令 B 公司賠償孫某蘭購房貸款利息 30500 元及利息；

- 請求依法判令 B 公司賠償孫某蘭的房屋溢價損失 1000000 元；

- 請求依法判令 B 公司賠償孫某蘭房屋裝修款項 40000 元及利息；

- 本案訴訟費用、評估費用由 B 公司承擔。

2. 原告事實與理由

2008 年 6 月 15 日，孫某蘭與 B 公司簽訂《商品房買賣合同》。根據合同約定，孫某蘭購買 B 公司開發的北京市大興區三號房，房屋總價爲 405000 元。孫某蘭 2008 年支付首付款 205000 元，向某銀行貸款 20 萬元，現貸款已全部還清，因此，房屋價款本息合計 435500 元。

根據合同附件五的約定，出賣人承諾在買受人繳清全部房款及辦理產權的相關稅費後四年之內，爲買受人辦理完畢房地產權屬證明書。現孫某蘭已將全部房款繳清，因B 公司原因，至今未給孫某蘭辦理房地產權屬證書。在 2021 年，經孫某蘭向相關部門瞭解，孫某蘭所購買的 YY 幢樓屬於非法佔地，已經被沒收，即涉案房屋的所有權證根本無法辦理。B 公司侵犯了孫某蘭的合法權益，故訴至法院。

二、被告辯稱

B 公司辯稱，認可雙方簽訂的合同的真實性，但是證明目的說是我公司原因導致合同無效不認可。當時是先開發後辦理相關手續，由於房屋土地政策變化，北京市不給辦理房屋預售許可證，此情況在雙方簽訂的附件五合同補充協議中已經明確說明。孫某蘭是明知此情況，當時貪圖便宜購買我公司房屋。雙方還約定如果買房人後悔購買房屋還要支付出賣人違約金，且買受人不得因房屋沒有預售許可證爲由提起訴訟，可見，本案孫某蘭對涉案房屋不能辦理預售許可證的情況是提前明知的，也有過錯。

B 公司已經實際支付給了孫某蘭 70 萬元，包含支付了該房屋的剩餘貸款本金及利息 60000 元，賠償孫某蘭 640000 元。我公司同意返還購房款，其他利息和損失不同意支付，沒有法律依據，造成無效的原因是雙方的過錯，雙方是對等責任，應各自承擔自己的責任。

B 公司向本院提出反訴請求：

- 請求依法判令孫某蘭限期騰退其佔有的北京市大興區三號房屋；

- 反訴費由孫某蘭承擔。

3. 被告反訴事實與理由

孫某蘭與我公司於2008 年 6 月 15 日簽訂了《商品房買賣合同》，孫某蘭購買我公司開發的北京市大興區三號房屋，建築面積 70 平方米。我公司爲孫某蘭辦理了入住手續後，孫某蘭一直居住在該套房屋內。本案過錯責任不是單方原因所造成的，在合同補充協議附件五中，明確規定了解除合同的責任和責任承擔方式。因此，孫某蘭理應將其佔有的涉案房屋限期騰退並返還給我公司。

三、孫某蘭針對B 公司的反訴辯稱

我同意退還房屋，但後續真正的權利人主張房屋的話與我無關。

四、法院查明事實

1. 合同簽訂與履行情況

2008 年 6 月 15 日，B 公司（出賣人）與孫某蘭（買受人）簽訂《商品房買賣合同》，孫某蘭向 B 公司購買位於大興區三號房屋（以下簡稱三號房屋）一套。該合同約定：房屋總金額 405000 元。買受人於 2008 年 6 月 15 日交首付款 105000 元，其餘尾款 30 萬元作貸款。出賣人應當在 2007 年 12 月 20 日前交付房屋，在房屋交付使用後 45 日內將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案；如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的 0.6%向買受人支付違約金。

2008 年 6 月 16 日，孫某蘭（買受人）與 B 公司簽訂《商品房買賣合同》附件五合同補充協議。該協議確認，買受人認購的房屋爲現房，該項目四證齊全，北京市國土資源和房屋管理局對在區、縣內立項的項目不予辦理商品房預售許可證。該附件同時約定：買受人自願簽訂本合同即已與出賣人在此問題上達成共識，因此，買受人不能因沒有商品房預售許可證而提出解除合同。如買受人因此而後悔，出賣人有權扣除買受人總房款的 12%作爲違約金，利息及其他損失由買受人承擔。

《商品房買賣合同》及其附件還對雙方的其他權利義務作了約定。出賣人承諾在買受人繳清全部房款及辦理產權的相關稅費後四年內，爲買受人辦理完畢房地產權屬證書。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，如買受人退房，出賣人在買受人提出退房之日起40 日內將買受人已付房價款退還給買受人，並按已付房款的 1.2%賠償損失；如買受人不退房，每延期一日，出賣人按已付房價款的萬分之三向買受人支付違約金。

2008 年 6 月 16 日，孫某蘭（買受人）與 B 公司（出賣人）簽訂《補充協議》，內容爲：“經雙方協商同意，買受人自購房合同簽訂之日起 20 日內向銀行辦理完銀行按揭手續，以買受人、出賣人、銀行三方確認當日爲準，否則每拖延一日買受人向出賣人支付貸款金額的日萬分之六違約金。此補充協議條款與合同正本同樣具有法律效力。”

上述合同簽訂後，孫某蘭按照約定以首付加按揭貸款方式向B 公司交納了購房款 405000 元;B 公司向孫某蘭交付了三號房屋。孫某蘭至今未取得房屋所有權證書。

2. 協議簽訂與履行情況

2019 年 11 月 15 日，B 公司（甲方）與孫某蘭（乙方）簽訂《協議書》，內容如下：經甲乙雙方友好協商同意，就甲方售予乙方坐落在三號，原售房屋每平方米單價 6000 元，其所有權證至今未能辦理，且乙方明知上述情況仍繼續居住使用，自願不退房。爲此，達成未辦理所有權證賠償事宜協議如下：

- 甲方按乙方所有房屋合同中的建築面積，以每平方米 11000 元賠償乙方。

- 甲方爲乙方在銀行墊付的該房屋貸款及利息費用共計 60000 元；前述款項從甲方准予賠償乙方的款項中先行扣除，剩餘款項，甲方承諾 2020 年 11 月 15 日前支付乙方 640000 元。

- 乙方收到上述賠償款後，放棄追訴甲方的其他權利，並保證不再向任何部門追訴原購房合同賦予的權利。

- 乙方承諾此房屋以後可辦理所有權證時，其相關費用自行承擔。

- 甲乙雙方均認可此協議，無其他爭議，簽訂後不予反悔。

- 若甲方沒有在承諾時間內作出賠償，視爲違約；甲方按准予賠償款項每日萬分之三的比例向乙方支付違約金。B 公司在甲方處加蓋公章，孫某蘭在乙方處簽名並按手印。後 B 公司按照《協議書》約定墊付了貸款本金及利息費用共計 60000 元。2020 年 11 月 15 日，孫某蘭收到 B 公司支付的賠償款 640000 元。

3. 違法建設情況

本案審理過程中，根據孫某蘭申請，房地產評估總價220 萬元。

另查，2008 年 6 月 5 日，北京市規劃委員會向 B 公司作出《違法建設停工通知書》，認定三號房屋所在的 YY住宅樓屬違法建設，責令立即停止用地，停止施工。2011 年 10 月 10 日，北京市國土資源局向 B 公司作出《國土資源行政處罰決定書》，認定 YY 園 YY 號住宅樓項目未辦理用地審批手續，屬未經批准非法佔用土地的行爲，並作出處罰決定，包括沒收 B 公司在非法佔用的土地上新建的建築物等。

2021 年 11 月 10 日，北京市規劃和自然資源委員會大興分局（以下簡稱大興規自委）在給孫某蘭的答覆告知書中提到，該局未曾核發 YY 幢樓建築建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。

五、裁判結果

一、確認孫某蘭與北京B 公司於 2008 年簽訂的《商品房買賣合同》及 2008 年簽訂的《補充協議》無效；

二、北京B 公司於本判決生效之日起十日內向孫某蘭返還購房款 405000 元；

三、北京B 公司於本判決生效之日起十日內向孫某蘭賠償經濟損失 820000 元；

四、孫某蘭於本判決生效之日起十五日內將位於北京市大興區三號的房屋騰退並返還北京B 公司；

五、駁回孫某蘭的其他訴訟請求。

六、律師案件分析

1. 核心爭議焦點剖析

本案的核心爭議焦點主要集中在合同效力的判定、雙方過錯責任的認定以及合同無效後的財產返還與損失賠償問題。首先，合同效力取決於B 公司開發項目的合法性，即是否取得商品房預售許可證或合法建設手續。其次，雙方在簽訂合同時對未取得預售許可證的知曉情況及相關約定，影響着過錯責任的劃分。最後，在合同無效的前提下，如何確定購房款的返還、房屋的騰退以及經濟損失的賠償範圍與金額，是解決本案糾紛的關鍵所在。

2. 合同效力判斷依據

- 違法建設與合同無效：根據相關法律規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。在本案中，B 公司開發的三號房屋所在的 YY住宅樓被認定爲違法建設，未辦理用地審批手續，且未取得商品房預售許可證或合法建設的有效證件，如建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等。這些違法情形嚴重違反了房地產開發與銷售的強制性規定，使得孫某蘭與 B 公司簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議》失去了合法的基礎，應當依法認定爲無效。在房地產交易中，開發商的建設行爲必須符合法定程序和要求，否則所簽訂的銷售合同將面臨無效的風險，這是維護房地產市場秩序和保障購房者合法權益的重要法律準則。

- 補充協議的影響：雖然雙方簽訂的附件五合同補充協議中對未取得商品房預售許可證的情況有所提及，並約定了買受人不能以此爲由解除合同等條款，但這種約定不能改變因違法建設導致合同無效的法律後果。補充協議的約定在一定程度上反映了雙方在簽訂合同時對風險的認知和責任的分配意向，但在法律強制性規定面前，此類約定不能對抗合同無效的判定。這表明，在房地產交易中，當事人之間的約定不能超越法律的界限，即使存在特殊約定，也必須以合法合規爲前提。

3. 過錯責任認定

- B 公司的主要過錯：造成涉案合同無效的主要原因是 B 公司所建項目未能取得合法建設手續。B 公司作爲房地產開發企業，有責任和義務按照法定程序進行項目開發和銷售。其未取得相關許可證就進行建設和銷售房屋的行爲，嚴重違反了法律法規，是導致合同無效的根本原因，應當承擔主要責任。在房地產開發過程中，開發商承擔着確保項目合法合規的首要責任，從土地獲取、規劃設計到施工建設、銷售許可等各個環節，都必須依法行事，否則將對由此引發的合同糾紛承擔主要過錯責任。

- 孫某蘭的次要過錯：根據涉案合同內容及補充協議，孫某蘭對於涉案房屋未取得預售許可證是明知的，且仍選擇購買房屋。孫某蘭在明知存在風險的情況下，爲了貪圖便宜而繼續交易，這種行爲表明其對合同無效的結果也存在一定的過錯。雖然其過錯程度相對較輕，但不能因此免除其應承擔的責任。這提醒購房者在購房過程中，應當充分了解房屋的合法性和相關風險，不能僅僅因爲價格等因素而忽視法律規定，否則將可能面臨自身權益受損並承擔相應責任的後果。

4. 合同無效後的處理

- 財產返還：合同無效後，根據法律規定，因該合同取得的財產應當予以返還。B 公司應當返還孫某蘭已支付的購房款 405000 元，孫某蘭應當騰退並返還所佔用的三號房屋。這體現了合同無效後恢復原狀的基本原則，旨在消除因無效合同而產生的財產不當佔有狀態，使雙方的財產關係恢復到合同簽訂前的狀態。

- 損失賠償：在損失賠償方面，由於合同無效是由於雙方的過錯導致的，應當按照各自的過錯程度分擔損失。綜合考慮房屋溢價損失及裝修殘值、雙方當事人的過錯程度、合同履行情況等因素，參考評估意見，並扣除《協議書》已賠償部分後，法院酌情確定 B 公司向孫某蘭賠償經濟損失 82 萬元。孫某蘭主張過高及不合理部分未得到支持。這表明在確定損失賠償金額時，法院會全面考量各種因素，以實現公平合理的責任分擔。對於購房者而言，雖然可以要求賠償因合同無效而遭受的損失，但也需要合理預期，不能漫天要價；對於開發商來說，即使承擔主要過錯責任，也只需按照法律規定和法院判定承擔相應的賠償金額。

七、案件啓示

1. 開發商的合規義務與風險防範

對於開發商而言，本案警示其必須嚴格遵守房地產開發與銷售的法律法規。在項目開發前，務必確保取得所有必要的許可證和審批手續，包括用地審批、規劃許可、施工許可以及商品房預售許可等。不能抱有僥倖心理，先開發後補手續，否則一旦項目被認定爲違法建設，不僅會導致銷售合同無效，還可能面臨行政處罰、鉅額賠償等嚴重後果。例如，B 公司因未辦理用地審批手續和未取得預售許可證就進行銷售，最終承擔了購房款返還、經濟賠償以及房屋可能被沒收的風險。開發商應建立健全內部合規管理體系，加強對項目開發全過程的法律監督，確保每一個環節都合法合規，以避免類似糾紛的發生。

2. 購房者的風險意識與權益保護

購房者在購房過程中，要增強風險意識和法律意識。不能僅僅關注房屋的價格、地理位置等因素，而忽視了房屋的合法性。在簽訂購房合同前，應仔細審查開發商的資質和項目的合法性文件，如是否取得商品房預售許可證等。如果發現房屋存在合法性問題，即使開發商有相關承諾或協議，也不應輕易簽訂合同。如孫某蘭明知房屋未取得預售許可證仍購買，雖然最終獲得了部分賠償，但也經歷了漫長的訴訟過程。購房者應學會運用法律武器保護自己的權益，在發現問題時及時諮詢專業律師，避免陷入不必要的糾紛和損失。同時，在簽訂合同及相關協議時，要謹慎對待條款內容，對於不合理或可能存在風險的條款要及時提出異議並協商修改，確保自身權益在合同中有合理的保障。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！