房產買賣律師：借名買房虛假買賣合同在法院眼中的效力問題

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件詳情

（一）原告訴求

原告劉輝向本院提出訴訟請求：

1. 要求判令被告張瑩向原告劉輝支付購房款 531826.53 元並支付利息。

2. 訴訟費由被告張瑩負擔。

（二）事實與理由

原、被告雙方於2009 年 8 月 14 日簽署存量房屋買賣合同，約定原告將位於本市豐臺區 X 號房屋以 531826.53 元的價格出售給被告。在交易過程中，被告多次稱先過戶，等房產到其名下後用貸款支付購房款。然而，涉案房屋過戶完成後，被告既不付款也不辦理貸款。被告長期拖欠房款的行爲讓原告無法接受，故訴至法院。

（三）被告辯稱

被告張瑩辯稱：

1. 原告的起訴超過了訴訟時效。依據法律規定，本案訴訟時效應爲三年，房屋買賣事宜至今已逾八年，所以原告主張權利已超過訴訟時效。

2. 訴爭房屋的買賣合同並非真實的網籤合同，只是一份備案合同，原、被告雙方實際上不存在真實的買賣行爲。合同中記載的購房款金額是房管局評估過戶需交稅的價格，並非雙方真實的交易價格。

3. 購買訴爭房屋的錢款原本是被告支付的，房屋的所有權實際歸被告所有。購房時，被告希望老人能安享晚年，所以將訴爭房屋登記在劉輝名下。

4. 房屋是被告從開發商處購買的，且一直由被告實際佔有使用。綜上，不同意原告的全部訴訟請求。

（四）法院查明事實

劉輝與王莉於1980 年 12 月再婚，於 2017 年離婚。張瑩系王莉之女。位於北京市豐臺區 X 號房屋現登記在張瑩名下。

2003 年 8 月 30 日，北京 Y 公司出具的發票顯示：付款個人爲劉輝、張瑩，經營項目爲房款，金額爲 76430 元。

2003 年 9 月 12 日，張瑩（借款人、甲方）與某銀行（貸款人、乙方）、北京 Y 公司（保證人、丙方）簽訂《某銀行樓宇按揭擔保借款合同》。約定張瑩貸款金額爲 29 萬元，貸款擔保方式選擇爲由甲方提供抵押擔保，由丙方提供不可撤銷的連帶責任還款保證，借款合同甲方簽字處有張瑩、劉輝的簽字。

2003 年 9 月 24 日，北京 Y 公司出具的發票顯示：付款個人爲劉輝，經營項目爲×××房貸，金額爲 29 萬元。

2004 年 7 月 28 日的入住證載明姓名劉輝，樓號爲 X 號。

2009 年某銀行個人貸款部出具個人貸款結清證明，表明借款人張瑩在該行貸款 29 萬元，已於 2009 年 7 月 14 日還清了全部貸款本息。

2009 年 8 月 14 日，張瑩作爲買受人與劉輝作爲出賣人簽訂《存量房屋買賣合同》（以下簡稱涉訴合同），房屋成交價格爲 531826.53 元。該合同對於貸款的約定、房屋產權轉移登記情況、房屋的交付、違約責任、爭議解決方式等部分的約定均爲空白。張瑩稱，訴爭房屋的實際產權人自始就是張瑩，這份合同只是備案合同，所載價款是合同指導價，簽訂此合同的目的是辦理房屋的產權過戶。

2009 年 8 月 18 日，張瑩取得訴爭房屋的所有權證。

庭審中，被告張瑩提供還款明細，擬證明購房貸款的還款情況，但原告不予認可。

庭審中，孫鵬出庭作證，稱2003 年 8 月前後，其是北京 Y 公司的置業顧問，張瑩、劉輝當時都是他的客戶。簽約當日，他帶着張瑩交納了購房首付款，張瑩是通過現金方式交納了 7 萬多元首付款。對於購房合同由劉輝簽訂，是因爲出售房屋時其他人員也有這種情況，有的是爲了報銷供暖費，有的是爲了辦理貸款。同時，公司財務有規定，如果交款人與購房人不一致時，購房首付款發票需將兩個人員的名字都列爲付款人，這樣張瑩纔可以拿着首付款發票與銀行簽訂貸款合同，否則無法辦理貸款。另外，因爲購房合同中載明的購房人爲劉輝，銀行據此出具了回單，根據銀行的回單，開發商將貸款發票的付款人寫爲劉輝。

證人李華出庭作證，稱李華與吳強（張瑩之夫）是朋友關係，當時吳強向其借款購房，李華借給吳強8 萬元。簽訂買賣合同時，李華也在場，並告知張瑩與吳強最好使用張瑩的名字簽訂買賣合同。購房結束後，吳強將 8 萬元通過現金方式歸還李華。

對於證人證言，原告稱對首付款的所有人及來源，兩位證人均無法證明是張瑩的，且沒有任何證言能證明原告與被告之間存在借名買房的法律關係。被告張瑩認可證人證言的真實性，稱證人證言可證明房款是被告支付的。原告認可被告償還了銀行貸款。

二、裁判結果

駁回原告劉輝的全部訴訟請求。

三、案件分析

（一）法律依據與核心問題

本案的核心問題是原、被告之間是否存在真實的房屋買賣關係，這涉及到對《存量房屋買賣合同》性質的認定以及各方證據的採信和分析。根據“誰主張，誰舉證”的民事訴訟證據規則，當事人需對自己提出的主張提供充分證據，否則將承擔不利後果。

（二）證據分析與事實認定

1. 購房款支付情況

- 首付款支付：從法院查明的事實來看，結合證人孫鵬的證言，可以推斷出購房首付款最終是由被告張瑩支付的。儘管發票上有原告劉輝的名字，但根據置業顧問對公司財務規定和辦理貸款流程的說明，這種情況是由於交款人與購房人不一致導致的，實際交款人是張瑩。

- 銀行貸款償還：銀行還款明細清楚地顯示訴爭房屋的按揭貸款是由張瑩償還的，這進一步證明了張瑩在房屋購買過程中的資金投入。

2. 合同性質判斷

綜合上述證據，雖然房屋最初登記在劉輝名下，但從資金來源和流向可以認定實際購房人是張瑩，被告應爲房屋的實際權利人。原、被告於2009 年 8 月 14 日簽訂的《存量房屋買賣合同》並非真實的房屋買賣交易合同。從該合同的內容來看，交易價款及相關重要條款均爲空白，這不符合正常房屋買賣合同的特徵。由此可以推斷，雙方簽訂此合同的真實目的是將訴爭房屋產權變更登記至被告名下，合同只是實現這一目的的手段。

（三）原告主張缺乏依據

基於上述對事實和合同性質的認定，原告劉輝依據該《存量房屋買賣合同》要求被告支付房屋購房款及利息的訴訟請求，缺乏事實依據。因爲雙方之間不存在真實的買賣關係，此合同不能作爲要求支付購房款的依據。

四、辦案心得

（一）證據收集與解讀是關鍵

在處理這類複雜的房屋產權糾紛案件中，證據的收集和解讀至關重要。對於被告方而言，要注重從各個環節收集證據，如購房時的發票、借款合同、還款明細以及證人證言等。這些證據相互印證，形成了完整的證據鏈。特別是證人證言，能夠對一些書面證據中存在的模糊情況進行解釋，如首付款發票上有原告名字的原因。通過深入解讀這些證據，挖掘出其中對自己有利的信息，爲勝訴奠定了堅實的基礎。

（二）把握法律規則與訴訟策略

理解和運用民事訴訟中的證據規則是勝訴的重要保障。在本案中，“誰主張，誰舉證”的原則要求原告對其主張的房屋買賣關係和被告未支付房款的事實承擔舉證責任。而被告通過充分展示證據，證明了實際購房情況與原告主張不符，從而使原告的主張因缺乏證據支持而不能成立。在訴訟策略上，明確案件的核心問題是合同性質的認定，圍繞這一核心，從資金支付等多個角度進行論證，使法官能夠清晰地理解案件事實和法律關係，最終支持被告的觀點。

（三）關注細節與邏輯自洽

在案件分析和庭審過程中，要關注每一個細節，確保整個案件的陳述邏輯自洽。例如，對於合同中空白條款的解釋、購房款支付過程中涉及的各方關係和規定等細節，都需要進行合理的分析和闡述。任何一個環節的漏洞都可能影響法官對案件的判斷。通過對細節的把控和邏輯的嚴密性，增強自己主張的可信度，提高勝訴的可能性。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！