買房後原房主不過戶不搬走，買方怎麼辦？北京律師詳解

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案例背景

陳悅芳向法院提起訴訟，要求林宇傑及王雅麗騰退昌平區一號房屋，返還因解押墊付的款項，支付逾期轉移登記違約金、逾期交房違約金，並由林宇傑承擔訴訟費。陳悅芳與林宇傑於2019年8月22日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，後因林宇傑未按約辦理解押手續等引發糾紛。

二、當事人信息

1. 原告：陳悅芳。

2. 被告：林宇傑、王雅麗。

三、原告訴稱

陳悅芳向本院提出訴訟請求：

1. 判令林宇傑及王雅麗立即騰退昌平區一號房屋，並交付陳悅芳。

2. 判令林宇傑及王雅麗返還陳悅芳因解押墊付的款項284401.3元。

3. 判令林宇傑支付陳悅芳逾期轉移登記違約金657900元。

4. 判令林宇傑及王雅麗向陳悅芳支付逾期交房違約金。

5. 本案訴訟費由林宇傑承擔。

事實與理由：2019年8月22日，陳悅芳與林宇傑簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定陳悅芳購買林宇傑位於北京市昌平區一號房屋，購房總款258萬。陳悅芳支付林宇傑購房款192萬，林宇傑將該房款挪作他用，未辦理解押手續。2019年年底，陳悅芳將林宇傑訴至法院，林宇傑愛人王雅麗、北京市E公司系本案第三人。

該案審理過程中，爲保證案件順利執行，陳悅芳向法院交納案款100萬元，用於辦理銀行解押。2020年11月5日，昌平區人民法院作出判決書，判決：1.林宇傑協助陳悅芳辦理涉案房屋解押手續，因辦理解押手續應向抵押權人履行的還款義務由陳悅芳代爲履行；2.第1項履行後，林宇傑、王雅麗（第三人）協助陳悅芳辦理涉案房屋的轉移登記手續；3.陳悅芳給付林宇傑剩餘購房款66萬元，該款項在前述第1項應由林宇傑向抵押權人履行的借款中抵扣。

2021年2月10日陳悅芳通過銀行辦理解押，共向銀行還款944401.3元，餘款55598.7元退還陳悅芳。至此陳悅芳共支付購房款2864401.3元，比合同約定多支付284401.3元。爲維護自身合法權益，陳悅芳訴至法院，請求法院判如所請。

四、被告辯稱

林宇傑辯稱，不同意陳悅芳的訴訟請求，我沒有地方住，現在王雅麗也在涉案房屋裡居住，我們都不同意騰退，我賣房是爲了還債，我認爲本案與第三人王雅麗無關，是我與陳悅芳簽訂的合同，王雅麗不同意出賣房屋。

王雅麗未到庭，亦未提交書面陳述意見。

五、法院查明

1. 2019年8月22日，陳悅芳（買受人）與林宇傑（出賣人）在北京市E公司居間介紹下，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定林宇傑將登記在其名下的涉案房屋出售給陳悅芳，房屋價款爲258萬元，買受人於2019年8月22日支付定金2萬元，於2019年8月30日之內付部分首付款190萬元，於過戶當日付清全部首付款9萬元。涉案房屋存在抵押，抵押權人爲I銀行，抵押登記日期爲2018年5月21日，出賣人應當於2019年9月3日前辦理抵押權註銷登記。

出賣人應當在收到全部購房款1個月之內將涉案房屋交付給買受人，逾期交房超過30日後，買受人不解除合同的，出賣人自合同約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，買受人按日計算向出賣人支付成交總價款的萬分之五的違約金，合同繼續履行。因出賣人原因導致買受人未能在2019年10月30日內取得不動產權證書的，雙方同意按照下列方式處理：（1）買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同通知到達之日起15日內退還買受人已付全部房價款（含已付貸款部分），並按照買受人成交總價款的20%向買受人支付違約金。（2）買受人不解除合同的，出賣人自買受人應當取得不動產權證書的期限屆滿之次日起至實際取得不動產權證書之日止，按日計算向買受人支付成交總價款的萬分之五的違約金，並於買受人實際取得不動產權證書之日起15日內向買受人支付。合同還約定了其他內容。

2. 陳悅芳依約於2019年8月29日向林宇傑支付了首付款192萬元（含定金），由於林宇傑未按約辦理提前還款及房屋解押手續，故陳悅芳以林宇傑爲被告、王雅麗和E公司爲第三人起訴至本院，訴訟請求爲：1.判令林宇傑繼續履行《北京市存量房買賣合同》，判令林宇傑、王雅麗協助陳悅芳辦理房屋產權過戶手續；2.判令林宇傑支付陳悅芳違約金，共計370230元，共287天；3.訴訟費由林宇傑負擔。

本院判決書，載明：“陳悅芳與林宇傑簽訂的《買賣定金協議書》《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》均系雙方當事人真實意思表示，亦未違反法律、行政法規強制性規定，繫有效合同。雙方當事人應依照合同約定，全面履行合同義務。……本案中，涉案房屋系林宇傑與王雅麗的婚姻存續期間購買的房屋，爲夫妻共同財產，根據陳悅芳提交的視頻及王雅麗的陳述可以證明，王雅麗對林宇傑出售涉案房屋是知曉並同意的，陳悅芳在前往涉案房屋實地查看房時王雅麗在場並未持反對意見，因此，陳悅芳有理由相信林宇傑與其簽訂的上述合同系林宇傑與王雅麗夫妻雙方共同意思表示，故上述合同對王雅麗具有約束力，王雅麗抗辯因其對房屋出售價格不知情且偏低，因此在合同簽訂前已明確表示拒絕出售，對此未提交證據，本院不予採信。

……根據《補充協議》第二條第3項、第6項和二手房首付款交付確認函的約定，2019年8月30日前，陳悅芳應向林宇傑支付購房款192萬元，林宇傑應用上述款項於2019年9月30日前辦理還貸和解押手續。自辦理抵押注銷登記手續之日起5個工作日內，出賣人與買受人辦理涉案房屋的貸款審批手續，審批合格後7個工作日內，買賣雙方辦理過戶手續，過戶當日陳悅芳付清剩餘首付款9萬元。現陳悅芳依約在8月30日前支付了192萬元的首付款，林宇傑未辦理還貸和解押手續，構成違約。

現陳悅芳要求繼續履行合同，同意代爲清償抵押債務消滅抵押權，並已交付相應的現金作爲擔保，故本院對其要求繼續履行合同的請求予以支持，依據合同約定，相應的稅費由陳悅芳負擔。王雅麗作爲共有權人，應協助辦理過戶手續。……現林宇傑未依約辦理解押手續，該違約行爲的違約後果（違約金）在《北京市存量房屋買賣合同》中並未約定，僅約定了逾期付款、逾期過戶及逾期交房的違約金。

此外，即使林宇傑辦理解押手續後，過戶前仍需要陳悅芳先行批貸成功，現涉案合同尚未履行至批貸和過戶環節，陳悅芳直接以《北京市存量房屋買賣合同》中關於逾期過戶違約條款的約定要求林宇傑承擔違約責任，合同依據不足，本院不予支持。但需要說明的是，陳悅芳因林宇傑逾期辦理解押手續造成的損失，可依法另行主張權利。關於陳悅芳代林宇傑消滅抵押權而支付的款項，應先行與應付剩餘房款66萬元進行抵扣，多墊付的部分待數額確定後，陳悅芳可另行主張。”

該判決的結果爲：“一、林宇傑協助陳悅芳辦理昌平區一號房屋的解押手續，因辦理解押手續應向抵押權人I銀行股份有限公司北京通州支行履行的還款義務由陳悅芳代爲履行，於本判決生效後十日內執行；二、第一項履行後，林宇傑、王雅麗協助陳悅芳辦理昌平區一號房屋的轉移登記手續，將上述房屋轉移登記至陳悅芳名下，稅費由陳悅芳負擔；三、陳悅芳給付林宇傑剩餘購房款66萬元，該款在前述第一項應由林宇傑向抵押權人履行的借款中抵扣，於本判決生效後十日內執行；四、駁回陳悅芳的其他訴訟請求。”該判決於2020年11月24日生效。

3. 另查一，審理過程中，陳悅芳向本院交納100萬元用於涉案房屋解押，抵押權人I銀行於2021年2月10日扣除結算款944401.3元后，剩餘55598.7元退還給了陳悅芳。陳悅芳於2021年3月24日取得了登記在其名下的涉案房屋產權登記證書。

4. 另查二，林宇傑與王雅麗於2005年2月4日結婚，2017年，二人購買涉案房屋。2020年4月22日，林宇傑與王雅麗協議離婚，《離婚協議書》第三條第1項載明：男方名下位於北京市昌平區一號房屋（涉案房屋）系以夫妻共同財產購置，爲夫妻共同財產，現雙方協議平均分割該房屋，各佔50%份額，離婚後該房屋由女方和孩子實際居住、使用。本案審理過程中，林宇傑主張其與王雅麗均在涉案房屋內居住，均不同意騰退。

六、裁判結果

1. 林宇傑與王雅麗於本判決生效後十日內將位於北京市昌平區一號房屋騰退交付給陳悅芳。

2. 林宇傑於本判決生效後十日內返還陳悅芳因解押墊付的款項284401.3元。

3. 林宇傑於本判決生效後十日內支付陳悅芳逾期辦理轉移登記違約金。

4. 林宇傑於本判決生效後十日內支付陳悅芳逾期交房違約金。

5. 駁回陳悅芳的其他訴訟請求。

七、房產律師點評

根據已生效的判決書，以及涉案房屋已登記至陳悅芳名下的事實，林宇傑有義務將涉案房屋騰退交付給陳悅芳。根據林宇傑與王雅麗離婚協議的約定，結合庭審中林宇傑認可王雅麗與其共同居住在涉案房屋中的事實，法院對陳悅芳要求林宇傑與王雅麗共同騰退涉案房屋的請求予以支持。

由於林宇傑未按約履行解押義務和協助陳悅芳辦理產權登記義務以及騰退房屋義務，故陳悅芳向林宇傑主張上述損失及違約金合法有據。王雅麗並非陳悅芳與林宇傑房屋買賣合同中的一方當事人，現陳悅芳要求王雅麗與林宇傑共同承擔返還解押墊付款和支付因未按期履行房屋買賣合同產生的相關違約金於法無據，法院不予支持。故對於陳悅芳主張的因解押墊付的款項284401.3元，應由林宇傑予以返還。

對於陳悅芳主張的逾期轉移登記違約金以及逾期交房違約金，因時間存在重合，且陳悅芳亦同意法院對違約金予以酌減。根據本案事實與證據情況，綜合買受人所受實際損失、出賣人的過錯程度等，由法院酌定林宇傑支付陳悅芳逾期轉移登記違約金。

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