上海取消普通住房和非普通住房標準，專家：利好改善性住房需求

今日（11月18日），上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市房屋管理局等4部門聯合發佈通知，提出取消普通住房和非普通住房標準，並明確了個人住房交易稅收事項。對此，專家認爲，此舉有利於讓更多二手次新房在市場上流通，滿足居民改善性住房需求。

取消個人轉讓非普通住房以轉讓收入的2%覈定應納個人所得稅額規定

11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），明確了與取消普通住房和非普通住房標準相銜接的增值稅等優惠政策。

11月18日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局等四部門聯合印發《關於取消普通住房標準有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），明確取消普通住房和非普通住房標準，同時明確取消標準後相關個人住房交易稅收事項。《通知》自2024年12月1日起施行。

《通知》明確，對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）第三條的規定實行個人所得稅覈定徵稅，以轉讓收入的1%覈定應納個人所得稅額。

按照上述規定，上海取消了個人轉讓非普通住房以轉讓收入的2%覈定應納個人所得稅額的規定。

對個人銷售住房涉及的增值稅、個人購買住房涉及的契稅，《通知》規定按照《公告》有關規定執行。

而《公告》明確，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。

至於個人購買住房涉及的契稅，《公告》規定，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積爲140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積爲140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

專家：此舉有利於滿足居民改善性住房需求

“上海此舉是貫徹落實國家部署的體現，同時也適應了當前居民改善住房的需要，如多子女家庭、居家養老家庭等，都有改善性住房需求。”北京大學法學院教授、博導、房地產法研究中心主任樓建波表示，“比如居民換購更大的房子，在稅收方面承擔的成本可能會因此下降。”

合碩機構首席分析師郭毅認爲，上海此舉呼應了上週（11月13日）發佈的《公告》，有利於讓更多二手次新房在市場上流通，更好地激活市場交易量。

普通住房和非普通住房有何區別？“一般有兩種方式區分普通住房和非普通住房，一是不同城市基於房子的位置、單總價去界定的普通住房和非普通的高端住房；二是住宅性質和非住宅性質的區別，比如商業、辦公、商住。”郭毅表示，普通住房和非普通住房的增值稅、契稅不同。

“如果沒有取消普通住房和非普通住房標準，滿兩年以上的非普通住房需要按照差額徵收增值稅，有一些位置較好、但總價比較高的、房齡在兩年以上但也比較新的二手次新房，被界定爲非普通住房，徵收更高的增值稅。一部分購買二手房用來改善住房的家庭，其實希望買到品質較好又較新的房子，以前的規定導致這樣的二手次新房在市場上的流動性相對較低，市場上二手次新房的掛牌房源受到人爲限制。”郭毅分析。

她表示，取消普通住房和非普通住房標準後，只要房子滿兩年都可以免徵增值稅，有利於減少購房家庭的稅負成本，滿足賣家和買家的需求，疏通居民改善性住房需求的堵點，也有利於新房和二手房流通性的提升、起到較爲明顯的暢通循環作用。

郭毅認爲，此舉核心是爲了讓房地產市場以更加平穩健康的方式，持續走向更好的前景。

新京報記者 葉紅梅

編輯 樊一婧 校對 劉越

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