上海取消普通住房和非普通住房標準，推動房地產稅收政策優化、降低交易成本

11月18日，上海住建委、房管局、財政局和稅務局聯合發佈了《關於取消普通住房標準有關事項的通知》，標誌着上海正式取消普通住房和非普通住房的標準。這一政策調整自2024年12月1日起施行，旨在優化房地產稅收政策，降低住房交易成本，更好地滿足居民的剛性和改善性住房需求。

此次政策調整是基於國家層面的工作部署。2019年9月底，中央政治局會議明確提出要抓緊完善土地、財稅、金融等政策。2024年11月13日，財政部等三部委聯合發佈了《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，進一步明確了與取消普通住房和非普通住房標準相銜接的增值稅等優惠政策。上海積極響應國家政策，深入貫徹並積極落實相關要求。

政策帶來的主要變化

1、取消普通住房和非普通住房標準

調整前：普通住房標準包括五層以上（含五層）的多高層住房，不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等，且單套建築面積不超過144平方米。

調整後：取消普通住房和非普通住房的標準，不再區分兩類住房的稅收政策。

2、契稅政策調整

調整前：首套房90平方米及以下的契稅率爲1.0%，90平方米以上的契稅率爲1.5%；二套房的契稅率爲3.0%。

調整後：首套房140平方米及以下的契稅率爲1.0%，140平方米以上的契稅率爲1.5%；二套房140平方米及以下的契稅率爲1.0%，140平方米以上的契稅率爲2.0%。

影響：新政策顯著降低了購房成本，特別是對於購買140平方米及以下住房的首套房和二套房購房者，契稅負擔大幅減輕。例如，購買1000萬元總價的住房，新政前契稅最高需30萬元，新政後最低可爲10萬元，直接減少了20萬元。

3、增值稅政策調整

調整前：持有年限不足2年的住房增值稅率爲5.0%；持有年限超過2年的普通住房免徵增值稅，非普通住房按差價的5%徵收增值稅。

調整後：持有年限不足2年的住房增值稅率仍爲5.0%；持有年限超過2年的所有住房免徵增值稅。

影響：新政策大幅降低了房東的售房成本，尤其是持有年限超過2年的住房。例如，2014年購置的600萬元住房，2024年售價1000萬元，增值額爲400萬元，新政前需繳納20萬元增值稅，新政後免徵增值稅。這將提高房東的售房積極性，增加優質二手房的掛牌量，拓寬購房者的選房範圍。

4、個稅政策調整

調整前：普通住房按轉讓收入的1%徵收個稅，非普通住房按轉讓收入的2%徵收個稅。

調整後：所有住房按轉讓收入的1%徵收個稅。

影響：新政策統一了個稅徵收標準，減輕了房東的售房成本。例如，出售1000萬元總價的住房，新政前需繳納20萬元個稅，新政後僅需繳納10萬元，直接減少了10萬元。此外，若房東一年內在上海換房，還可享受個稅退稅的優惠政策。

預計購房需求將持續釋放

對於此次政策調整的市場影響，業內人士普遍認爲，上海房地產市場將朝着向好的方向發展。新政策顯著降低了購房和售房的成本，特別是對於首套房和二套房的購房者，以及持有年限超過2年的房東，減輕了他們的經濟負擔。

政策的優化將提高房東的售房積極性，增加優質二手房的掛牌量，進一步活躍房地產市場。新政策覆蓋了絕大多數剛性和改善型購房需求，有助於釋放潛在的購房需求，促進房地產市場的健康發展。

隨着購房政策的黃金窗口期開啓，疊加一系列利好的購房政策和環境，包括購房門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費成本低等，預計購房需求將持續釋放。同時，隨着供給和需求兩端的積極調整，上海房地產市場的供求關係也將得到優化。

本文源自：金融界

作者：歸林