上海房東開始掀桌子了

今天和大家聊一聊我們在一線市場最真實的感受。

都是交易中最真實的場景。

如果要一句話來表達當下賣房人的情況，那就是：

“賣房是人生最卑微的時刻”。

凡是賣房時間超過1個月以上的房東，一定對這句話深有感觸。

這體現在掛牌、帶看、談判、簽約等方方面面。

別看現在政策力度很大，但是我們看到的市場現實是談判談崩的人越來越多。

談判桌似乎成了買賣雙方無法逾越的鴻溝。

眼裡只有成本

要擱3年前，虧錢賣房應該是難以想象的事情。

你要是不買，後面有人排着隊買，房東都是誰價格高和誰談。

當下的市場，十個房東7個虧錢賣房一點不奇怪。

但是仍有不少人決不允許比自己成本價低。

最近一個朋友看中了一套長寧老破小，談判到凌晨1點，最終不歡而散。

他看中的這套房子，房東掛牌318萬。

房子戶型、地段都還不錯，缺點是靠主幹道近噪音有點明顯。

談判前，中介說房東幾天前剛錯過一個客戶，這次談判的成交概率應該很高。

談判一開始，雙方氣氛都挺好，房東的價格從318一路到305萬。

朋友的出價也到了285萬。

誰知道接下來，談判難度指數級飆升。

房東咬死303萬後再沒有任何談判空間，中介也趕緊把買賣雙方分開了一段時間。

雖然朋友的預算其實是285萬，但是冷靜下來麼，還是願意加價。

因爲小區之前成交的一套同戶型、位置更好的價格是295萬。

290萬，讓中介去溝通，可是房東還是一分錢不降。

最終朋友是繼續+5萬，已經算是比市場價格高一點點了，可是房東還是不降價。

在中介的最終“逼問”下，房東才說：

自己房子加上好贊好房之類的營銷費用要303萬才能保本，少一分都不行。

凌晨1點鐘只能不歡而散。

當下行情想要賣房，只談成本，不看市場，這房子肯定賣不出去。

但凡着急賣房的房東，不可能耗得過買家。

你這套不賣，他可以找別的，上海這麼多房子，雖說早買早享受，但是晚買人家還享折扣。

折扣省出來的可都是真金白銀。

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一言不合就掀桌子

房東只是不降價都算是好的，直接掀桌子的真是無解。

現在的行情不好，很多賣房房東都是賣了好幾個月也賣不掉。

掛牌價一降再降，虧了那麼多錢，心裡本來就有火。

火氣大的上了談判桌，真的是一點就炸。

前兩天一箇中介朋友抱怨，現在賣房房東的心態真的是崩了。

因爲頭兩天剛結束一場談判。

買家確實有誠意，只不過一開始的報價有點低，說白了也是想先試試大刀砍價。

中介朋友在兩頭調節，價格差距一點點的縮小。

賣家是2、3萬的降，買家這邊是5萬、10萬的加。

來回幾次以後，雙方差距只有5萬塊，就想着雙方見面一錘定音。

結果見了面，一言不合就吵起來了。

房東滿滿地一杯咖啡甩了出去，還好沒燙到人。

雙方直接開始親切問候對方家人。

房東揚言再也不在他們店裡賣房了。

上個月的一單更極致，雙方最後就差8000塊，拍桌子吵。

能坐到談判桌上，其實說明雙方還是有緣分的。

買賣的核心是促成交易，不是賭氣。

任何的買賣都有價格拉扯，許你要價，許人家講價。

以前牛市的時候，房東臨時漲價的事情也沒少發生。

熊市了，就不允許買家還價了嗎。

這背後反映的是，現在賣房砍價已經進入“深水區”了。

買家的價格是真的讓賣家肉疼。

原來8萬降到6萬的時候也沒有這麼艱難，怎麼現在6萬到5.8萬這麼抗拒。

因爲原來虧的可能是利潤，現在每一刀都是割肉。

但越是這樣的時候越要控制心態，買房的磨一點省一點，賣房的拉回一點少虧一點。

拍桌子吵架解決不了任何問題。

你糾結價格的這套房，也可能隨時被別人撿漏。

而錯過了這個買家，下個買家的價格真的可能更低。

市場纔是準繩

其實除了上面的2種情況，談崩的原因還有不少。

比如被其他中介套路，你這邊談判談的好好的，突然一個電話和你說這邊有個出價更高的。

這就真得好好鑑別了，不過多數情況爲假，少數時候也有真的。

除非你的價格真的超跌很多，不然哪有那麼多加價的好心人。

再比如賣家價格降得太快了。

剛上談判桌10分鐘底線全部給人家了，讓買家覺得砍價太容易了，以至於還想大砍繼續砍。

搞得雙方不歡而散。

就算真的談崩了，也不要過分擔心。

買賣總有成與不成，重要的是調整心態，吸取教訓。

如果差距不大的，甚至可以繼續讓中介斡旋，很可能就成交了

只要價格合適，昨天潑出去的咖啡，今天還能收回來。

如果這個不行，那就繼續談下一個，但是記住一句話。

“一切以市場爲準”。

賣方市場房東說了算，買方市場行情說了算。

買方市場雖然殘酷，但也理性，只要是符合市場行情的，買賣依然是可以順暢進行。

買家大刀砍價，賣家小心還價，最終在市場價的附近達成默契，如果賣家能夠比市場價更優惠一些，甚至可以快速成交。

要把談判做成加分項

談判在賣房過程中的重要性，怎麼講都不爲過。

賣房的所有工作，都是爲談判時的臨門一腳服務的。

如果談判的時候發揮得好，多賣個2-5%的價格也不是沒有可能。

1、戰前準備要充足

大量精力要花到調研上去，瞭解市場、瞭解周邊的中介、瞭解買家的情況。

你瞭解的信息越多越全面，談判的時候就越有抓手。

現在市場不好，都知道買家要砍價，就看誰能讓買家少砍價。

你能夠拋出有理有據的信息，證明你房子的價值，那買家也不會無理取鬧。

2、付款條件也很重要

賣多少價格決定了你賺多少錢，但是怎麼付錢決定了交易的風險。

比如定金多少影響違約的難度。

如果房價下跌超過定金，買家肯定選擇違約。

賣家如果也定了房子，那肯定是沒辦法完成交易了。

付款條件出問題是真的能讓人虧錢。

3、不要輕易出價

掛牌價就應該是第一齣價，要準確通過價格擊中買家。

賣房過程中，越是反覆調價房子就越難賣。

因爲永遠在市場的屁股後面追着跑。

掛牌價、給中介的價格、心理底價一定要提前想好。

談判過程中，儘量讓買家先出價，如果行不通，可以先拋一個價格讓雙方圍繞這個價格展開。

4、談好的條件就要及時簽字

很多時候是大家談的精疲力盡了，雖然不一定都是雙方最滿意的結果，但是在耗盡精力的情況下，雙方也就認可了。

要是第二天再談，那概率又要降低很多。

當然，沒有一場賣房談判是容易的。

沒有任何一個買家會覺得自己砍價砍多了。

前一天還感覺砍了20萬很厲害，今天可能想的就是早知道砍30萬了。

房東要做的不是抱怨市場。

如果不是非賣不可，那確實沒必要在眼下的行情中去挨刀子。

確實要賣房的，不要因爲買家50萬、100萬的漫天還價賭氣。

而是思考如何讓自己房子的價值最大化。

在談判桌上3萬5萬的把瘋狂砍價的買家拉回現實。