富人，又開始搶房子了？！
原創 劉博團隊
上海，再次給樓市帶來了一點震撼！
（1）入圍分高達113.04分，創2021年積分政策以來上海入圍分第3高；
（2）此次推出三期最後4幢高層住宅，均價17.28萬元/㎡，套均總價超過4000萬元，創今年上海第三批次新房備案均價新高；
（3）項目在認購環節收金35.24億元，比中海·順昌玖裡還高出約7億元，創下今年新房認購金額新高。
富人，又開始搶房子了？
01
今年，上海豪宅市場確實火。
如果大家覺得開篇3個案例還屬於“個案”，不妨拿“大數據”說話。
截至2024年4月10日，上海總價2000萬元以上豪宅共成交1271套；其中內環內區域總成交1014套，超過了2023年全年成交套數。
今年一季度，上海總價2000萬元以上的豪宅共計成交1213套，同比增長38%，成交規模創2016年以來單季度新高。
僅3月單月，上海總價2000萬元以上的豪宅就成交了1079套，同比上漲428.9%，環比上漲15倍多。
再來看上海二手豪宅市場：
據統計，3月上海共成交2000萬以上二手住宅114套，環比上漲216.67%。
雖然同比去年同期有所下降，但今年3月2000萬以上二手住宅成交套均總價3447萬/套，套均面積316.92㎡/套，成交均價10.88萬/㎡，三項指標都呈大幅上升趨勢。
02
上海豪宅，爲什麼這麼火？
主要有三大原因：
1、一二手倒掛
以新近入市的項目爲例，中海順昌玖裡位於上海黃浦區新天地板塊，是上海首屈一指的豪宅區。根據麗茲行數據顯示，周邊翠湖天地雋薈有2套掛牌房源，掛牌總價8500萬元—1.8億元，掛牌單價21.86萬元/㎡—28.69萬元/㎡；附近的中海建國裡目前掛牌3套房源，掛牌總價3260萬元—4200萬元，掛牌單價23.57萬元/㎡—26.20萬元/㎡。相對來講，中海·順昌玖裡均價17.2萬元/㎡，單平方米差價就高達6.37萬-11.49萬，打新的價格優勢太具誘惑力了。
再說陸家嘴的濱江凱旋門三期，周邊“鄰居”是全國都叫得上號的頂級豪宅，如湯臣一品、中糧海景壹號等。別說和“鄰居”比，目前濱江凱旋門自己一期、二期的二手房報價都高達約20萬元/㎡，如今三期開出均價17.28萬元/㎡，也直接形成了明顯的一二手價差。
融創外灘壹號院二期及其他市場上較火爆的高端住宅項目，也普遍存在一二手倒掛現象。
數據來源：上海鳳凰房產網
2、好房子元年
2024年是好房子元年。3月初住建部答記者問，7次提及“好房子”，並表示要將調控權充分下放到地方，“政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求”。
3月15日，上海掛出2024年一批次第二輪土拍的6宗地，地塊戶型面積標準大幅上調，終結了上海執行18年之久的“7090”政策。
與此同時，上海2024年豪宅供應也迎來“井噴”。
2024年一季度上海總價2000萬元以上高端住宅供應面積爲32.4萬㎡，同比增長112.95%，供應套數爲1501套，同比增加123.36%。
日前上海公佈了第四批次新房入市名單，共計25個樓盤，其中6個單價超過10萬/㎡，總價2000萬元以上高端住宅供應總量已達到2728套，佔去年全年總價2000萬元以上高端住宅供應總量（3530套）的77.28%。
前文引爆市場的項目，中海·順昌玖裡位於黃浦區新天地板塊，北鄰新天地，靠近上海市政府，是名副其實的城央燙金地段；濱江凱旋門是整個陸家嘴核心區最後的新房項目；外灘壹號院二期在上海黃浦區南外灘核心點，周邊新盤供應也相當有限。
核心地段+稀缺供應+產品升級，這些項目作爲“好房子元年”的搶跑者，無疑是符合大家預期的。
3、富人更相信週期
今年3月，招商銀行發佈的2023年財報顯示：金葵花（界定標準：日均資產50W）及以上客戶數量增長了12%，達到464萬戶；管理金葵花及以上客戶總資產餘額108,197.44億元，較上年末增長9.66%。
數據來源：招商銀行2023年年報
去年招行普通客戶數量達到1.92億戶，持有總資產爲2.5萬億，戶均資產僅1.3萬。
招行金葵花客戶的總數爲464.06戶，佔比僅2.36%持有總資產爲10.82萬億，資產佔比爲81.23%。
2%的人，掌握着80%以上的財富！
新發布的年報並未公佈私人銀行的總資產數字，這個變化意味深長。
但我們可以找來去年上半年的情況：招行私人銀行的客戶數量約14.32萬戶，持有的總資產4萬億，富豪戶均資產2805萬。和普通客戶戶均資產1.3萬相比，簡直是天壤之別。
窺一斑而見全豹，招商銀行如此，其他銀行也大抵異曲同工。今年我國家庭存款餘額已經首次衝破140萬億元，也主要集中在少數富人手中。
富豪們的資產因外匯管制等因素無法“走出去”，也更相信財富週期，與其把錢放在銀行貶值，不如投注核心城市核心區優質資產的穿越週期的“壓艙石”功能。
2023年，10個核心城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、南京、蘇州、武漢、東莞）全年總價1000萬元以上商品住宅合計成交5.3萬套，同比增長2%。其中，上海豪宅成交數量穩居全國第一。
03
上海豪宅市場的火爆，能拉動全國房地產市場嗎？
首先上海豪宅市場走俏，一定是給全國房地產市場打了一針“強心劑”。
但作用，也不要過於樂觀。
北京1季度千萬級豪宅新房成交481套，環比下降39.27%，同比下降55.5%；1季度成交均價爲8.95萬/㎡，環比下降0.11%，同比下降2.61%。1季度二手豪宅成交620套，環比下降20.72%，同比下降30.02%；1季度成交均價爲9.32萬/m，環比下降5.48%，同比下降8.45%。
總體來看，北京1季度成交量爲1101套，環比下降30.05%，同比下降44.03%；1季度成交均價爲9.15萬/㎡，環比下降2.97%，同比下降4.98%；豪宅市場並未顯現“小陽春”。
北京豪宅市場情況
深圳最近豪宅法拍也很火爆。
4月3日，5套總價4000萬+的法拍豪宅成交，成交總價超4.5億。
成交價最貴的南山沙河高爾夫別墅，原業主2004年買入價約513萬，如今拍出1.6億高價，20年翻了約32倍；摺合單價約37.73萬/㎡，溢價率超過300%。
但拉“大數據”來看，深圳1季度千萬級豪宅新房成交211套，環比上漲170.51%，同比上漲12.23%；1季度成交均價爲10.04萬/㎡，環比下降2.05%，同比上漲8.19%。1季度二手豪宅成交265套，環比上漲2.32%，同比上漲60.61%；1季度成交均價爲13.14萬/㎡，環比下降13.78%，同比下降25.34%。
總體來看，深圳1季度成交量爲476套，環比上漲41.25%，同比上漲34.84%；1季度成交均價爲11.85萬/㎡，環比下降16.61%，同比下降16.14%；整體看依舊是以價換量。
深圳豪宅市場情況
廣州3月一手房成交面積達60.37萬㎡，環比增長139%，接近一二月份的成交面積總和；多個一手豪宅項目入市，帶動新房均價一舉攀升到近五年最高峰。
今年3月廣州千萬級豪宅成交套數約爲286套，較1月漲幅21.3%；千萬級豪宅成交均價約88474元/㎡，較1月漲幅9.6%。3月份廣州120㎡以上產品成交金額，佔整體住宅市場成交金額的55%。
廣州豪宅市場情況
但對比2023年一季度，廣州1000萬元以上一手住宅賣了1258套；今年，廣州放開全域120㎡以上住宅戶型限購，千萬級豪宅成交量卻沒賣過去年同期。
可見，上海豪宅市場目前在內地屬於“獨領風騷”；各城市要想復刻上海豪宅市場的“現象級”火爆，還需要繼續發力。