開源證券：多部門發佈加大稅收優惠力度公告 或促進改善購房需求釋放

智通財經APP獲悉，開源證券發佈研報稱，本次三部門公告延續了9月底以來房地產政策寬鬆導向，是對二十屆三中全會提出的完善房地產稅收制度的具體說明，財稅政策支持房地產市場正在加速兌現。加大住房交易環節契稅優惠力度、一線城市增值稅解綁普宅標準均能夠減少購房成本，土增稅預徵率統一下調能夠緩解房企資金壓力，公告從購房者和房企兩端穩定市場預期，促進市場止跌回穩。

事件：三部門發佈關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告

2024年11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告，明確多項支持房地產市場發展的稅收優惠政策，包括加大住房交易環節契稅優惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求；降低土地增值稅預徵率下限，緩解房地產企業財務困難。新政策自2024年12月1日起執行。

開源證券主要觀點如下：

加大住房交易環節契稅優惠力度，支持居民改善性住房需求

契稅層面，本次公告將享受契稅優惠的面積界限從90平米調整至140平米，同時對一線城市二套房的契稅進行了調降，分別爲1%(140平及以下)、2%(140平以上)。契稅政策整體覆蓋面較廣，落地後將進一步降低居民購房的稅費成本，促進改善型購房需求釋放；同時對於一線城市而言，契稅優惠的力度更大，最高降幅可達2個百分點。

一線城市增值稅解綁普宅，土增稅預徵率統一下調0.5pct

增值稅層面，明確與取消一線城市普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅，對個人銷售已購買2年及以上住房一律免徵增值稅。此項政策主要是取消了非普宅滿兩年出售時需繳納的增值部分5%的稅費，一線城市購房成本有望進一步壓降。此前北京和上海已明確將落實國家要求，適時取消普宅標準，預計一線城市取消普宅標準政策有望加速落地。

土增稅層面，對增值額未超扣除項目金額20%的住宅，仍免徵土增稅；同時將各地區土地增值稅預徵率下限統一降低0.5個百分點，各地還可以結合當地實際情況對實際執行的預徵率進行調整，對於土增稅預繳制的房企而言，有利於降低現金流壓力。調整後，東部地區預徵率爲1.5%，中部和東北地區爲1%，西部地區爲0.5%。

投資建議

(1)投資強度高、佈局區域優、機制市場化的強信用房企：保利發展(600048.SH)、綠城中國(03900)、招商蛇口(001979.SZ)、中國海外發展(00688)、建發股份(600153.SH)、越秀地產(00123)、濱江集團(002244.SZ)、建發國際集團(01908)；

(2)住宅與商業地產雙輪驅動，同時受益於地產復甦和消費促進政策：新城控股(601155.SH)、龍湖集團(00960)；

(3)二手房交易規模和滲透率持續提升，房地產後服務市場前景廣闊：貝殼-W(02423)、我愛我家(000560.SZ)。

風險提示：政策落地不及預期、資金到位不及預期。