中信建投證券：上海大力度優化調控 地產行業需求有望加速釋放

智通財經APP獲悉，中信建投證券發佈研報認爲，上海大力度優化限購限貸政策，其中非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限“5改3”，非滬籍單身人士購房範圍新增外環內的二手房，將直接釋放繳納年限不足、未婚居民的購房需求;首套與二套首付比例的降低、房貸利率的下調，將顯著降低居民的置業門檻與購房負擔。新政作用下，需求有望加速釋放，上海樓市成交有望企穩。

5月27日上海發佈《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，全方位優化限購、限貸等核心調控政策，並同步推出以舊換新補貼、探索國企收儲存量房等舉措。

限購政策多方位優化，有效擴充購房人羣。此次政策着重優化限購，非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從“連續繳納滿5年及以上”調整爲“連續繳納滿3年及以上”，同時非滬籍單身人士購房範圍新增外環內的二手房，將直接釋放繳納年限不足、未婚居民的購房需求。此外，限購優化還包括多子女家庭新增一套購房指標、調整離異購房及住房贈與的套數規定、支持企業購買小戶型二手房，也將促進購房需求的釋放。

首付比例與貸款利率下調，降低居民購房負擔。此次限貸政策也得到較大優化，首套房最低首付比例由30%降爲20%、二套房由50%降爲35%(重點區域降爲30%)，居民購房門檻有所降低;首套房商貸利率由3.85%下調至3.5%、二套房由4.25%下調至3.9%(重點區域由4.15%下調至3.7%)，以首套房商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款計算，新政將減少月供累計7.1萬元，有效降低了居民的購房負擔。此外，新政還增加了公積金貸款額度，家庭首套房最高額度由120萬元增至160萬元，二套房最高額度由100萬元增至130萬元，進一步減輕居民購房壓力。

響應消化存量、優化增量，樓市政策多維度優化。除限購與限貸政策優化外，本次新政還出臺了對居民出售外環內新房、購買外環外二手房的補貼措施;新政另提到探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源，土地出讓端完善房價地價聯動機制、差異化調整優化中小套型住房面積標準和比例要求，將有效消化存量、優化增量，適應房地產市場供求關係的新變化。

上海市場年內有所承壓，新政有望促成交企穩。根據中指研究院數據，2023年上海新房成交1887.8萬方，同比增長4.1%，二手房成交1537.4萬方，同比增長26.9%。2024年以來上海樓市有所承壓，1-4月新房成交418.3萬方，同比下降35.7%，二手房成交519.5萬方，同比下降4.3%。預計本次新政將促進上海樓市成交企穩。

風險提示：

房地產行業的風險主要在於銷售、結轉及房企信用修復可能不及預期：1、銷售不及預期：地產市場銷售目前仍處築底階段，未來有繼續下行或恢復不及預期的風險;2、結轉不及預期：銷售疲弱導致房企銷售回款較差，資金來源較緊張，項目的施工進度可能受到影響，或導致結轉不及預期;3、房企信用修復不及預期：部分高槓杆的房企出險可能性仍存，導致行業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致行業竣工及現金流壓力加劇。