基礎設施REITs將上市啦！有重要交易提示 讓你秒懂

中國首批公共基礎設施REITs將於6月21日正式上市，共有9單基礎設施REITs試點項目將分別在上海證券交易所（5單）、深圳證券交易所（4單）上市交易。

作爲中國資本市場新增的一個投資品種，基礎設施REITs的風險水平低於股票，高於固定收益產品。在業內看來，基礎設施REITs是一種現金流較爲穩定、流動性良好的金融資產，更適合中長線投資者。

那麼，在投資基礎設施REITs之前，投資者應先認識REITs，它有哪些功能和特點，爲何我國公募REITs試點首選基礎設施領域，公募REITs和公募基金有何區別，以及投資者應如何參與投資，有哪些投資風險？

何爲REITs？

REITs，即不動產投資信託基金，是向投資者發行收益憑證，募集資金投資於不動產，並向投資者分配投資收益的一種投資基金。

這裡要提醒的是，不要一提到REITs就認爲只是指住宅、商業地產領域。REITs雖起源於房地產領域，但隨着市場的不斷髮展，其適用範圍逐步涵蓋通信設施、電力配送網絡、高速公路、污水處理，以及其他能產生長期穩定收入的基礎設施資產。

這次首批試點項目就主要包括垃圾處理及生物質發電、產業園區、收費公路和倉儲物流等主流基礎設施。

在境外市場，REITs已是發達市場成熟金融產品。美國、澳大利亞、日本、加拿大等成熟市場均設立基礎設施REITs板塊。在美國市場廣義的基礎設施REITs總市值超過5000億美元。

我國基礎設施項目規模也較大，根據國家統計局披露的數據，截至2020年年末，中國基礎設施存量約爲130萬元，其中適合作爲REITs投資標的的基礎設施，如產業園區、收費公路、發電、輸電鐵路、軌道交通、污水、污廢處理和數據中心倉儲物流等，存量規模總計超過30萬億元。

除了存量規模外，增量規模較大、收益穩定，也是我國公募REITs試點首選基礎設施領域的原因。

有業內人士表示，從增量上看，我國每年新增的基建投資規模超過15萬億元，統計局預測算，我國基礎設施整體存量水平約相當於發達國家的30%，還有較大增長空間。隨着產業政策逐步向新基建方向傾斜，包括5G通信設施、城市軌交、數據中心、特高壓、新能源車充電設施等領域的投資，也有望爲REITs提供新的可選資產。從收益上看，較多成熟的基礎設施，比如電力、水利、高速公路等項目都有穩定的收入和現金流，適合作爲REITs的底層資產。

那麼，我國推出基礎設施REITs的意義有多大？

上交所相關人士表示，REITs產品是我國資本市場深化供給側結構性改革的重要環節，具有重大的意義，首先REITs可盤活基礎設施存量資產，降低企業的槓桿率，提升企業的經營績效；其次，REITs產品可藉助資本市場公開透明的機制，拓寬基礎設施項目的融資渠道，推動資本市場更好的服務實體經濟；REITs產品也填補了當前金融產品的空白，豐富了投資品種，便利投資者投資於流動性較弱的基礎設施。

公募REITs和公募基金有何區別？

歷經10餘年的研究、醞釀和籌備，REITs將在中國資本市場正式登場。

按照募集方式，REITs可分爲公募型和私募型。從國際經驗來看，REITs市場的發展並非一蹴而就，目前普遍要求REITs以公開募集上市交易爲主，我國REITs市場經歷了前期私募REITs的探索和嘗試，在國內既有法律框架下，發行了具有相似功能的類REITs產品。

2014年，首單類REITs發行。截至2020年12月31日，全市場共審覈通過99單類REITs產品，總規模合計約3000億元，其中已發行規模1737億元。

2020年4月，國家發改委聯合中國證監會發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，我國基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

投資者對常見的股票、基金、債券、基金、貨幣基金等並不陌生，或許已經有過購買經歷，那麼公募REITs和普通的公募基金有何不同？

其實公募REITs也是公募基金的一種，只不過在投資標的、發行定價以及市場波動等方面，與其他公募基金產品有些不一樣。例如在投資標的方面，REITs是限定主要投資於不動產的基金，此次試點的基礎設施包括倉儲、物流、收費、公路、信息網絡、產業園區等，不包括住宅和商業地產。

簡單來說，基礎設施公募REITs可以讓投資者們用較少的資金參與到大型基建項目中，從而分享項目的基礎收益和資產升值。

另外，與普通公募基金着重在二級市場交易不一樣，公募REITs要求基金管理人蔘與到一級市場中，而且要主動履行項目日常運營管理的職責，以獲得更好的回報。也就是說投資者申購REITs份額後，基金管理人會代替他們對其所投資的項目進行監督和管理，從而讓這個項目較好地運營起來，保證收益得以實現。

哪些投資者可以參與投資？

那麼，哪些投資者可以參與基礎設施公募REITs？

參與基礎設施公募REITs發售的投資者可以分爲戰略投資者、網下投資者以及公衆投資者三類。

基礎設施項目的原始權益人是必不可少的戰略投資者，原始權益人或其同一控制下的關聯方的戰略配售比例，合計不得低於本次基金份額發售數量的20%。其中基金份額發售總量的20%持有期自上市之日起不少於5年，超過20%的不少於3年，並且持有期間不允許質押。

此外，市場聲譽和影響力良好、資金實力較強、具有長期投資意願的其他專業機構投資者也可以參與戰略配售，配售比例由基金管理人與財務顧問協商確定，持有期不少於1年。

扣除向戰略投資者配售部分後，網下發售比例不得低於本次公開發售數量的70%。公衆投資者通過基金銷售機構以詢價確定的認購價格參與公募REITs份額認購，至多24%。個人投資者可參與投資。

儘管對普通投資者參與基礎設施公募REITs沒有資產狀況和投資經驗的具體要求，但是首次參與份額認購和交易的投資者應經過基金銷售機構的適當性評估和匹配等，並以紙質或電子形式簽署風險揭示書，確認已瞭解產品特徵和主要風險。

如何參與投資？

基礎設施公募REITs的風險收益特徵，基於股票等權益類與債券等固定收益類之間。

相對股票而言，收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%，分紅預期較穩定；相對債券而言，投資者能享受資產的增值收益，也更看重其成長性。

投資者該如何參與基礎設施公募REITs投資？

投資者可使用人民幣普通股票賬戶、封閉式基金賬戶，以及開放式基金賬戶參與戰略配售、網下配售和麪前公衆投資者發售份額的認購。

參與方式上，投資者可以通過競價交易、大宗交易，或者報價、詢價、指定對手方等交易所認可的交易方式參與交易。

與股票交易一樣，投資者參與基礎設施公募REITs集合競價交易的，申報時間爲每個交易日的9：15至9：25，交易時間爲9：30至11：30、13：00至15：00。

投資者參與基礎設施公募REITs競價交易的，申報數量應當爲100份或其整數倍；通過詢價和大宗交易方式時，單筆申報數量應當爲1000份或者其整數倍。

不同於A股交易的申報價格最小變動單位爲0.01元，基礎設施公募REITs交易申報價最小變動單位爲0.001元，這與投資者參與的交易所場內普通基金交易一樣。

和股票交易一樣，交易所對基礎設施公募REITs交易實行價格漲跌幅限制。但需要投資者注意的是，基礎設施公募REITs設置上市首日30%和非上市首日10%的漲跌幅比例限制。同時產品上市期間，基金管理人原則上應當選定不少於1家流動性服務商提供雙邊報價等服務。

有何投資風險？

作爲一種投資品種，基礎設施公募REITs豐富了投資者的投資選擇，不過基礎設施公募REITs也可能面臨以下投資風險：

第一，現金價格波動風險。基礎設施公募REITs大部分資產投資於基礎設施項目，市場價值及現金流情況受經濟環境運營管理等因素影響，可能發生變化。

第二，基礎設施項目運營風險。基礎設施公募REITs投資集中度高，收益率很大程度依賴基礎設施項目運營情況。基礎設施項目可能因經濟環境變化或運營不善，存在基金收益率不達預測的風險。

第三，流動性風險。基礎設施公募REITs採取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，投資者結構以機構投資者爲主，存在流動性不足等風險。尤其通過場外銷售機構認購基金份額的，需要轉投管制場內證券賬戶才能參與交易。

第四，稅收調整風險。基礎設施公募REITs運作過程中，可能涉及基金持有人、公募基金、資產支持證券、項目公司等多層面稅負。如果國家稅收政策發生調整，可能影響投資收益。

投資者應當在參與相關業務前，認真閱讀基金合同、招募說明書等法律文件，熟悉基礎設施公募REITs相關規則，自主判斷基金投資價值，自主做出投資決策，自行承擔投資風險。