解析基礎設施公募REITs發行定價機制和邏輯
隨着首批公募REITs試點項目的陸續公示和穩步推進，公募REITs產品即將作爲全新的投資品種亮相投資市場。它的認購價格如何確定？這是投資者十分關心的議題。
基礎設施基金首次發售的，基金管理人或財務顧問應當通過向網下投資者詢價的方式確定基礎設施基金份額認購價格。基金份額認購價格確定後，戰略投資者、網下投資者和公衆投資者應當按照交易所規定的認購方式，參與基礎設施基金份額認購。
基金管理人、財務顧問應根據公告的詢價條件，對網下投資者的資格進行審覈，並向網下發行電子平臺確認擬參與該次網下發售的網下投資者及配售對象的相關信息。基礎設施基金確定詢價區間的，基金管理人和財務顧問應當根據基礎設施項目的評估情況和市場情況，合理確定詢價區間，並在詢價公告中披露。
參與詢價的網下投資者應當根據基礎設施項目評估情況，遵循獨立、客觀、誠信的原則，合理報價，不得采取串通合謀、協商報價等方式故意壓低或擡高價格，不得有其他違反公平競爭、破壞市場秩序等行爲。
報價截止後，基金管理人或財務顧問應當根據事先確定並公告的條件，剔除不符合條件的報價及其對應的擬認購數量。剔除不符合條件的報價後，基金管理人、財務顧問應當根據所有網下投資者報價的中位數和加權平均數，並結合公募證券投資基金、公募理財產品、社保基金、養老金、企業年金基金、保險資金、合格境外機構投資者資金等配售對象的報價情況，審慎合理確定認購價格。
公募REITs的定價邏輯類似股票IPO。從2005年1月1日起，我國正式施行“IPO詢價制度”，該制度最早源於美、英等國的IPO累計訂單詢價機制，推行的目的在於利用詢價增進信息溝通，減少信息不對稱，提高IPO定價準確性。
在股票定價時，投資銀行和發行人根據發行人情況和市場需求，先確定一個發行價格區間。然後根據投資者的反饋，根據需求量和需求價格信息對發行價格反覆修正，按照大多數投資者能接受的價格水平確定發行價格。
公募REITs的定價也遵循同樣的步驟：首先基於相關監管部門覈准的基金髮行份額數量，由基金管理人、財務顧問和原始權益人結合標的基礎設施項目的估值情況，確定單位基金份額的發行價格區間，然後根據網下投資者的報價及需求數量審慎合理地確定認購價格。