首批消費基礎設施REITs上市，千億級存量資產加速盤活

21世紀經濟報道記者李域 深圳報道公募REITs進入擴容提質的新階段。

3月12日，首批消費類公募REITs——華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT在上交所上市，發行規模分別爲10.68億元、9.53億元。截至當日收盤，華夏金茂商業REIT上漲0.014%，嘉實物美消費REIT下跌0.101%。

華夏基金總經理李一梅表示，華夏金茂商業REIT等消費REITs上市，將有利於推動盤活存量資產、擴大有效投資和提振消費，也爲個人投資者參與基礎設施投資提供更爲便捷的投資工具。

嘉實基金總經理經雷則認爲，伴隨嘉實物美消費REIT的成功發行和上市，將有更多的投資者可以分享物美商超、社區生態經營的收益；同時也有助於民營企業增強投資信心，進一步盤活優質消費類基礎設施存量資產，連通資金進入實體經濟的渠道，助力公募基金更好地服務實體經濟發展。

事實上，公募REITs自試點以來快速發展，目前已步入常態化發行階段。伴隨着首批消費REITs上市，公募REITs擴面提質的持續推進，業內人士認爲，一方面，形成更多可投的優質資產，積極發揮公募REITs服務國家戰略、支持實體經濟的作用；另一方面有望加速吸引保險資金、社保基金、企業年金等長線資金進駐。

“長期來看我國的商業零售業仍然以較快的速度在進行迭代，居民消費能力也處於一個穩步增長的趨勢，所以零售消費類資產在未來仍有一個較大的增長彈性。"先鋒瑞馳私募基金管理（北京）有限公司投資總監陳海濤預計，消費類REITs作爲REITs市場的新品類，二級市場對其有一個從發行到交易的重新試驗定價的過程，未來如果其底層資產的租金收益產生了超出前期市場預期的增長變化，則同樣會有一個價格再度上行的過程。

REITs“擴面提質”

3月12日，首批消費基礎設施REITs在上交所上市。根據REITs招募說明書，截至2023年6月，華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT的出租率分別爲98.36%、88.71%。

公開資料顯示，華夏金茂商業REIT底層資產長沙覽秀城位於中部地區首個國家級新區湘江新區梅溪湖板塊核心商圈，建築面積約10萬平方米，2016年底開業至今，商場已運營近7年。作爲整個中國金茂旗下的首個覽秀城作品，長沙覽秀城是覽秀城體系內運營最爲成熟的優質購物中心。基金招募說明書顯示，長沙覽秀城年度客流逾1000餘萬人次。2020年-2022年度坪效和運營收入複合增長率分別達到14.6%和31.6%，處於高速增長期。

嘉實物美消費REIT底層資產爲4個社區商業物業，總建築面積約7.79萬平方米。各項目主力租戶爲物美、麥德龍等品牌超市。原始權益人爲北京物美商業集團股份有限公司，由北京銀行擔任託監管行，當期目標不動產評估值總額爲10.02億元。

基於對商超行業發展及本基金項目公司價值和穩健運營的信心，嘉實物美消費REIT還設置了原始權益人的分紅豁免機制。同時，在符合有關基金分紅條件的前提下至少每年進行一次分紅，將90%以上合併後基金年度可供分配金額以現金形式進行分配。

“消費基礎設施存量巨大，REITs推出恰逢其時。”中信建投分析師竺勁和黃嘯天認爲，本輪消費REITs發行是C-REITs市場第二次業態擴容，架起通向房企表內優質資產的橋樑，有望重塑地產股估值邏輯。

自2021年6月首批9只公募REITs上市以來，公募REITs市場已經平穩運行接近三年。

業內分析人士表示，從2022年至今，市場從初期的非理性上漲到震盪下行，再到近期的企穩回升，基本走過了一個完整的市場化過程，同時對各方而言也是一個再教育、再認識的過程，均衡機制的韌性得到增強，爲後續市場的建設創造了有利環境。

中國銀河證券認爲，2月中證REITs指數(收盤)呈現上漲態勢，與上個月的跌幅形成鮮明對比，且表現好於滬深300指數和上證指數，極大提振市場信心。

加快商辦存量市場交易活躍度

消費是經濟增長的重要引擎，也是人民羣衆追求美好生活的直接體現。

今年政府工作報告將“着力擴大國內需求，推動經濟實現良性循環”列爲2024年政府工作的十項任務之一，提出要促進消費穩定增長，從增加收入、優化供給、減少限制性措施等方面綜合施策，激發消費潛能。可以預見，在政策持續推動下，消費基礎設施的資產估值也將恢復提升。

2023年10月20日，爲進一步拓寬基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點資產範圍，證監會發布《關於修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。

在文件發佈一個月後，首批消費基礎設施公募REITs正式獲批。

業內人士表示，我國消費基礎設施存量資產豐富、參與主體多元、市場化程度高，未來消費基礎設施REITs有望打開千億級的市場空間。

公開資料顯示，消費基礎設施REITs作爲成熟REITs市場主要的類型之一，資產規模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。截至2022年末，我國存量購物中心數量超過5500家，體量超過5億平方米。

但是，消費基礎設施項目投資週期長、初始投資成本高，新增投資缺口大，亟需補充資本金，消費基礎設施公募REITs則提供了很好的解決方案，有望加速存量資產盤活，爲實體商業消費場景注入新活力，有利於加快商辦存量市場交易的活躍度，實現商業地產“投、融、管、退”的閉環。

中國中化副總經理、總會計師、黨組成員李福利表示，作爲中國中化城市運營板塊平臺企業，中國金茂堅持把“打造商業IP”作爲城市運營主戰略落地的重要舉措，不斷打造消費新場景、激發消費新活力，以高品質商場運營服務爲廣大消費者提供綠色健康、時尚科技的休閒娛樂空間。未來，中國中化將攜中國金茂持續向公募REITs平臺裝入優質資產，以資產盤活擴大有效投資，加速消費基礎設施建設，促進城市消費品質提升，以金融創新服務實體經濟發展，持續爲城市消費發展賦能。

“物美消費REIT是中國流通產業發展的一件大事。作爲首個商超零售業態的社區商業型消費類公募REITs，爲資本市場支持民營企業發展提供了新樣板，爲暢通民營企業融資渠道提供了新範例，具有深遠的歷史意義。”物美集團CEO張斌說道。

Wind數據顯示，截至2月27日，已有6單消費基礎設施REITs獲批，其中3單已定價發售並完成募集，分別爲嘉實物美消費REIT、華夏金茂商業REIT、華夏華潤商業REIT，累計發行總規模達89.23億元。