購房後原產權人親屬稱有居住權拒搬家，賣方起訴騰房的案例解析

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在北京市西城區，一起因房屋交付問題引發的合同糾紛鬧上了法庭。原告是陳某輝，被告則爲李某賢，雙方的糾紛圍繞着北京市西城區一號房屋展開。

2020 年 10 月 18 日，在第三人居間服務的協助下，陳某輝與李某賢簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》以及《補充協議》。按照協議約定，李某賢要將位於北京市西城區一號的這套房屋出賣給陳某輝，房屋成交的總價款確定爲 822 萬元，並且明確規定，李某賢在收到全部購房款（這裡需排除物業交割保證金和戶口遷出保證金）之後的 120 日內，應當把涉案房屋交付給陳某輝。

二、原告訴求及理由

（一）陳某輝的訴訟請求

1. 請求判令被告立即將北京市西城區一號房屋交付給原告；

2. 請求判令被告向原告支付違約金（共計 1228890 元）；

3. 請求判令被告承擔本案的訴訟費用。

（二）原告主張的事實與理由

在合同簽訂之後，雙方按照流程推進相關手續。2020 年 11 月 4 日，陳某輝與李某賢順利辦理了房屋不動產轉移登記手續，房屋產權正式登記到了陳某輝名下。到了 2020 年 12 月 1 日，李某賢也已經收到了全部購房款。然而，一直等到 2021 年 3 月 31 日，合同約定的 120 日期限屆滿了，李某賢卻依舊沒有將涉案房屋交付給陳某輝。

此後，陳某輝多次就房屋交付問題與李某賢進行溝通協商，可李某賢總是以其家庭內部矛盾爲由來搪塞陳某輝，直至起訴之時，都還沒有把房屋交付過來。基於這樣的情況，陳某輝認爲，李某賢理應嚴格按照合同約定履行應盡的義務，其家庭內部矛盾屬於自身的問題，和自己並無關聯，絕不能以此爲藉口來損害自己對於涉案房屋所享有的合法權益。所以，陳某輝覺得李某賢不能按照合同約定按時交付房屋的這種行爲，顯然已經構成了違約，應當承擔相應的責任，故而向法院提起了本次訴訟。

三、被告辯稱

被告李某賢辯稱：

第一，自己其實一直都是在積極按照合同約定去履行相應義務的。本案中導致原告沒辦法如期收房的真正原因，是自己的父母李某鵬、周某蘭以及弟弟李某鑫霸佔着房屋，拒不騰出房屋來。所以，原告起訴自己是沒有道理的。

而且，從原告方提供的視頻資料也能夠證明，在房屋沒能如期交付之後，是自己和陳某輝一起報的警，請求警察到現場來進行處理。這些情況都足以說明自己在積極主動地履行合同義務。

對於原告提出的訴訟請求，李某賢表示認可第一項訴訟請求，畢竟案外人佔據房屋導致無法正常交付是客觀事實，但對於第二項要求支付違約金的請求則不同意，如果法院最終判定需要支付違約金，希望法院能夠適當調低違約金的數額。

四、法院查明情況

1. 合同相關約定情況

2020 年 10 月 18 日，出賣人李某賢與買受人陳某輝簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》（以下簡稱《買賣合同》），合同里約定李某賢將坐落於北京市西城區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）出售給陳某輝，雙方委託房地產經紀機構 A 公司促成這筆交易，房屋成交價格確定爲 467 萬元，同時，房屋內的傢俱、家電、裝飾裝修及配套設施設備等作價 355 萬元。

根據上述《買賣合同》第六條的規定，李某賢應當在收到全部購房款（同樣需排除物業交割保證金和戶口遷出保證金）後的120 日內，把涉案房屋交付給陳某輝。而《買賣合同》第七條關於違約責任也有明確約定：“（一）逾期交房責任除不可抗力外，出賣人未按照第六條約定的期限和條件將房屋交付買受人的，按照下列方式處理：按照逾期時間，分別處理（1 和 2 不作累加）。1、逾期在 15 日內，自第六條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付成交總價款萬分之五的違約金，並於該房屋實際交付之日起 15 日內向買受人支付違約金，合同繼續履行；2、逾期超過 15 日（該日期應當與第 1 項中的日期相同）後，買受人有權解除合同。買受人解除合同後，出賣人應當自解除合同通知送達之日起 15 日內退買受人全部已付款（含已付貸款部分），並按照成交總價款的 20%向買受人支付違約金。買受人不解除合同的，出賣人自合同約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，按日計算向買受人支付成交總價款萬分之五的違約金，合同繼續履行。……”。

也是在2020 年 10 月 18 日當天，甲方（出賣方）李某賢、乙方（買受方）陳某輝、丙方（居間方）A 公司就上述《買賣合同》又簽訂了一份《補充協議》，在這份協議里約定房屋交易價款以及傢俱家電、裝飾裝修和配套設施作價總計爲 822 萬元。

2. 房屋產權及交付情況

2020 年 11 月 4 日，陳某輝順利取得了涉案房屋的不動產權證書，房屋正式登記在了陳某輝的名下。

但是，截至2021 年 3 月 31 日，也就是合同約定的 120 日交付期限屆滿之時，李某賢並沒有將涉案房屋交付給陳某輝，並且一直到本案最後一次開庭日（2022 年 1 月 24 日），都還未完成交付。

3. 房屋相關背景及其他案件情況

另外經過調查發現，陳某輝曾經就涉案房屋在2021 年 4 月 9 日立案，以物權保護糾紛爲由起訴了李某賢以及李某賢的父親李某鵬、母親周某蘭、弟弟李某鑫還有 A 公司。不過在後續的這個案件處理過程中，陳某輝撤回了對李某賢的起訴，轉而要求李某鵬、周某蘭、李某鑫將涉案房屋騰退出來，並且交付給自己，同時還要求支付房屋佔用費、誤工費、律師費等。

在上述這個案件的判決認定事實部分查明瞭一些重要情況：“涉案房屋原本是李某鵬、周某蘭的夫妻共同財產，最開始是登記在李某鵬名下的。在 2017 年 4 月 24 日的時候，李某鵬（甲方）、周某蘭（乙方）將涉案房屋贈與了李某賢（丙方）。雙方在贈與協議書中約定，涉案房屋的使用權歸李某鵬、周某蘭所有，產權歸李某賢所有。需要注意的是，這份贈與協議中約定的李某鵬、周某蘭對涉案房屋享有的使用權事項，雙方並沒有到相關部門進行登記備案，而且李某鑫（丁方）也是該合同的當事人之一。

此後，在2017 年 7 月 17 日，雙方按照房管部門的要求，在辦理涉案房屋產權過戶登記手續時，李某鵬又與李某賢簽訂了一份贈與合同，在這份合同里約定李某鵬將涉案房屋無償贈與李某賢。而在這個贈與協議中，雙方並沒有對李某鵬、周某蘭的居住權問題作出約定。再之後，李某賢順利取得了涉案房屋的產權證書”。

針對上述這個案件，法院於2021 年 8 月 20 日作出瞭如下判決：“一、自本判決生效之日起十五日內，被告李某鵬、周某蘭、李某鑫將原告陳某輝所有的位於北京市西城區一號房屋騰退，並將該房屋交付給原告陳某輝。二、駁回原告陳某輝的其他訴訟請求。”

後來，李某鑫對這個判決結果不服，提出了上訴，北京市第二中級人民法院作出了新的判決：“一、撤銷一審判決第二項；二、變更北京市西城區人民法院判決第一項爲：自本判決生效之日起十五日內，李某鵬、周某蘭將坐落於北京市西城區一號房屋騰空，並交付給陳某輝。三、駁回陳某輝的其他訴訟請求”。之後，陳某輝針對這個案件申請了執行，但是一直到本案庭審辯論終結前，整個執行過程都還在進行當中。陳某輝表示在執行過程中瞭解到，由於李某賢的父母年事已高等等原因，房屋騰退工作可能需要花費很長的時間。

除此之外，李某賢也曾在2021 年 4 月 2 日以排除妨害糾紛爲由起訴李某鵬、周某蘭、李某鑫，要求他們立即搬出涉案房屋，不過法院以李某賢已經不再是涉案房屋的所有權人，不具備適格原告的身份爲由，裁定駁回了李某賢的起訴。

在本案的審理過程中，原被告雙方以及第三人都認可，當初陳某輝購買房屋的時候曾經到現場去看過房，當時李某賢的父母並不在房屋內。而且原被告雙方也都承認，李某賢確實到目前爲止都還沒有向陳某輝交付房屋，李某賢解釋稱自己原本正要準備交付房屋的時候，父母突然闖入並霸佔了房屋，一直持續到現在。

五、裁判結果

1. 本判決生效之日起十五日內，被告李某賢將坐落於北京市西城區一號房屋交付給原告陳某輝；

2. 本判決生效之日起七日內，被告李某賢給付原告陳某輝違約金 12 萬元；

3. 駁回原告陳某輝的其他訴訟請求。

案件分析

從律師的專業視角對這起案件進行深入剖析，核心要點在於合同的效力以及雙方在履行合同過程中的責任認定，同時違約金數額的確定也是需要重點考量的部分。

首先，關於合同效力方面。陳某輝與李某賢簽訂的《買賣合同》及《補充協議》，是雙方當事人真實意思的表示，並且合同內容並沒有違反法律、行政法規所規定的強制性規定，所以從法律層面來講，這兩份合同屬於有效合同。既然合同是有效的，那麼雙方當事人就應當嚴格按照合同里約定的內容來行使自己的權利，同時履行相應的義務。按照合同約定，陳某輝需要按期向李某賢支付購房款，而李某賢則應當在收到全部購房款（不含物業交割保證金和戶口遷出保證金）後的120 日內，把涉案房屋交付給陳某輝。

在審理過程中，李某賢自己也認可在2020 年 12 月 1 日已經收到了除物業交割保證金外的全部購房款，那麼按照合同約定，交付房屋作爲出賣人在房屋買賣合同中應當履行的一項基本義務，李某賢就應當在 2021 年 3 月 31 日之前，把涉案房屋交付給陳某輝。然而，實際情況卻是截至本案庭審辯論終結前，李某賢都始終沒有向陳某輝交付房屋，這種行爲顯然已經違反了合同的約定。所以，從合同履行的角度來看，陳某輝是有權依據合同要求李某賢交付房屋，並且支付相應違約金的。

其次，雖然說涉案房屋之所以沒能完成交付，確實是存在李某賢的父母實際佔用房屋並且拒不搬離的這種客觀情形，但這並不能成爲李某賢完全免責的理由。一方面，李某賢在明知自己父母對房屋享有一定居住權的情況下，卻沒有妥善處理好這個問題，就把房屋賣給了陳某輝；另一方面，當初陳某輝去現場看房的時候，李某賢的父母並不在涉案房屋內，基於這樣的情況，陳某輝簽訂《買賣合同》並且完成房屋過戶等手續是沒有過錯的。所以，即便李某賢是因爲案外人的原因導致無法完成房屋交付，其依然應當承擔合同所規定的基本交付義務，以及相應的違約責任。基於這些因素綜合考量，法院對陳某輝要求李某賢交付房屋的訴訟請求予以支持，是符合法律邏輯和公平原則的。

最後，關於違約金的問題。陳某輝自述李某賢父母騰房可能需要很長時間，考慮到整個案件的客觀實際情況，法院認爲違約金計算到本案最後一次庭審之日（2022 年 1 月 24 日）是比較合適的處理方式。如果後續陳某輝因爲房屋未交付的問題又產生了新的損失，那麼他還可以另行通過合法途徑去主張相應權益。同時，由於合同中約定的違約金以及陳某輝所主張的違約金數額確實相對較高，法院需要綜合考慮合同的履行情況、雙方的過錯情況以及已經發生的實際損失等多方面因素，經過權衡之後，酌情確定讓李某賢支付給陳某輝違約金 12 萬元，以此來平衡雙方在這起糾紛中的權益關係。

勝訴辦案心得

其一，精準把握合同條款及效力是基礎前提。在接手這類涉及房屋買賣的合同糾紛案件時，首要任務就是仔細審查合同本身，深入研究合同的簽訂是否符合法定程序，合同條款是否清晰明確，雙方的權利義務約定是否合理，以及最重要的——合同是否具備法律效力。像本案中，通過對《買賣合同》及《補充協議》的細緻分析，確認其爲有效合同後，才能依據合同約定來梳理雙方的履約情況以及判斷違約與否，進而爲整個案件的走向和訴訟策略的制定奠定堅實基礎。只有把合同這一基礎打牢，才能在後續的辦案過程中做到有理有據，有的放矢地去維護當事人的合法權益。

其二，全面梳理案件事實及證據鏈條是關鍵環節。這類案件往往涉及諸多複雜的事實情況以及各種各樣的證據材料，需要花費大量精力去全面收集、整理並深入分析。比如本案中，不僅要關注房屋買賣合同本身的簽訂、履行情況，還要梳理房屋產權變更的歷史脈絡、涉及的贈與協議情況、各方之間的其他訴訟案件以及房屋實際佔有情況等等，將這些看似零散的事實通過相關證據串聯起來，形成一個完整且清晰的證據鏈條。同時，對每一份證據的證明力、關聯性、合法性都要仔細甄別，提前預判對方可能提出的質證意見以及反駁觀點，以便在庭審過程中能夠熟練運用證據來支撐我方主張，讓法官能夠清晰、全面地瞭解案件全貌，增強我方觀點的可信度，提高勝訴的概率。

其三，善於應對複雜的責任認定及抗辯理由是重要策略。在案件審理過程中，對方通常會提出各種各樣的抗辯理由，試圖減輕或免除自己的責任，這就需要律師具備敏銳的洞察力和紮實的法律功底，準確分析對方抗辯理由的合理性以及法律依據是否充分，進而從多個角度去反駁並維護我方當事人的權益。就像本案中，被告以家庭內部矛盾、父母霸佔房屋等理由來抗辯交付房屋和支付違約金的責任，我們就要從合同約定、雙方的告知義務、過錯責任等多個層面去剖析，說明即便存在案外人因素，但被告自身在合同履行過程中依然存在過錯，不能免除其應承擔的合同責任，通過有力的法律分析和事實論證來化解對方抗辯帶來的不利影響，引導法官作出對我方有利的責任認定。

其四，合理把握違約金等訴求的尺度與技巧是決勝因素。在涉及違約金等具體金額訴求的案件中，不能盲目地按照合同約定或者當事人的主觀意願去主張過高或過低的數額，而是要綜合考慮多方面因素，依據法律規定和實際情況來合理確定一個恰當的金額範圍。本案中，對於違約金的主張，既要考慮合同中原本的約定條款，又要結合案件中房屋未交付的實際時長、雙方的過錯程度、給當事人造成的實際損失等情況，同時還要預判法院對於違約金過高或過低可能做出的調整傾向，在合理範圍內主張違約金數額，並通過充分闡述我方關於違約金計算的依據和合理性，說服法官採納我方提出的金額建議，實現當事人權益的最大化，最終贏得勝訴的結果，妥善解決糾紛，維護好當事人的合法權益。

總之，辦理這類房屋買賣合同糾紛案件，需要從合同審查、事實證據梳理、抗辯應對以及訴求尺度把握等多個維度精心謀劃、嚴謹操作，才能在複雜的法律博弈中爲當事人爭取到公平合理的結果。