北京未上市央產房賣家起訴解除合同，房產律師解析案例

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案例詳情

（一）原告訴求

李明賢向一審法院提起訴訟請求：

1. 解除其與孫宇傑於2008年8月19日簽訂的《借條》合同。

2. 判令孫宇傑向其騰退位於北京市海淀區一號房屋。

3. 訴訟費由孫宇傑負擔。

李明賢上訴請求：撤銷一審法院判決，改判解除其與孫宇傑於2008年8月19日簽訂的《借條》，並判令孫宇傑向其騰退位於北京市海淀區一號房屋；一、二審訴訟費由孫宇傑承擔。

李明賢稱：國家明令禁止涉案房屋上市交易，《借條》繼續履行的基礎不存在，雙方合同目的無法實現；《借條》簽訂後長達13年未辦理房屋產權過戶，期間價格上漲及交易成本提高構成情勢變更，其有權據此解除合同；繼續履行合同會擾亂市場秩序，違背公序良俗原則。

（二）被告辯稱

孫宇傑辯稱，同意一審判決，不同意李明賢的上訴請求及理由。

（三）法院查明

1. 2008年3月16日，李明賢與單位（以下簡稱單位）簽訂《單位職工騰退住房選房協議》，約定李明賢購買位於北京市海淀區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）。

2. 2008年7月7日，單位（甲方）、李明賢（乙方、買受人）與案外人趙曉芳（丙方）簽訂《中共中央對外聯絡部職工已購住房買賣合同》，約定甲方按乙方職級所享受住房標準，同意乙方購買丙方騰退的涉案房屋一套，建築面積62.9平方米，陽臺面積4平方米，總價287390元。

3. 2008年8月19日，李明賢向孫宇傑出具借條一張，內容爲：“茲有李明賢因故向孫宇傑借款，總值爲人民幣32萬元，李明賢將62.9平方米住房一套（位於北京市一號）作抵押。當李明賢收到全部借款32萬元後，即找單位辦理購房事宜，並按約定將住房及鑰匙移交給孫宇傑，孫宇傑即對該住套住房擁有所有權，房屋產權證歸孫宇傑持有。李明賢有義務、無條件協助辦理房屋產權證及過戶手續，辦理產權證及過戶手續所產生的費用由孫宇傑負責承擔。若日後李明賢反悔，即李明賢違反約定及不移交住房，不辦理房屋產權及過戶手續，李明賢必須加倍償還借款計人民幣64萬元。但若孫宇傑反悔，即不想要住房，李明賢將不退還全部借款計人民幣30萬元”。落款處有借款人李明賢簽字捺印，有家屬趙雪、李江、谷悅簽字捺印，李明賢代李奇簽字。

4. 2008年8月20日李明賢收取孫宇傑32萬元，李明賢向其單位交納購房款287539元。2008年9月9日李明賢將涉案房屋交付與孫宇傑，孫宇傑裝修之後居住使用至今。

5. 李明賢曾於2010年以騰退房屋糾紛爲由將孫宇傑訴至一審法院，要求孫宇傑騰退涉案房屋。法院經審理後作出判決書，認定李明賢與孫宇傑之間實際成立房屋買賣合同關係，李明賢已將涉案房屋出售給孫宇傑，雙方只是由於該房屋需事後購買且房屋產權證辦理尚需等待等原因，才未能在房屋買賣合同關係成立且已實際履行後及時辦理房屋所有權轉移登記手續。而雙方未辦理房屋所有權過戶登記手續僅意味着房屋的所有權未轉移，不影響雙方之間房屋買賣合同關係的成立。李明賢對一審判決不服提出上訴，後於2011年3月21日申請撤回上訴。之前判決書現已生效。

6. 李明賢主張涉案房屋爲央產房，不得上市交易，不具備過戶條件。法院向單位出具協助調查函，對涉案房屋產權登記情況、房屋性質及能否上市問題進行調查。單位出具覆函，表示涉案房屋是配售給李明賢同志的住房，房產性質爲中央國家機關職工住宅（參照經濟適用房管理）。依據《國務院機關事務管理局中共中央直屬機關事務管理局關於加強中央在京單位保障性住房管理有關問題的通知》（國管房改[2010]230號）及相關規定，該房屋僅限於職工自住，在有關上市交易辦法出臺前，不得上市交易。並附涉案房屋所有權證書，顯示涉案房屋登記在李明賢名下，登記時間爲2014年12月3日，房屋性質爲按經濟適用住房管理。李明賢對覆函及房產證認可，孫宇傑對覆函及房產證真實性認可，但認爲230號文件是在雙方簽訂“借條”之後發佈，不能規範雙方的交易，且覆函表示在相關辦法出臺前不得交易，並未絕對否定上市，國務院曾於2013年發文，中央機關房屋交易不影響保密原則的，可以上市。

（四）法院認爲

民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。經生效判決認定，李明賢與孫宇傑之間簽訂的“借條”實爲房屋買賣合同關係，且在合同簽訂後，孫宇傑向李明賢支付32萬元價款，李明賢將涉案房屋交付孫宇傑居住使用至今，雙方已按約定履行了合同。

當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。約定解除權，是指當事人雙方在合同中約定，在合同成立以後，未履行或未完全履行之前，由當事人一方再出現某種情況後通過行使解除權，使合同關係消滅。本案中，李明賢主張“借條”中所述“若日後李明賢反悔，即李明賢違反約定及不移交住房，不辦理房屋產權及過戶手續，李明賢必須加倍償還借款計人民幣64萬元。但若孫宇傑反悔，即不想要住房，李明賢將不退還全部借款計人民幣30萬元”爲雙方約定的解除權，對此法院認爲，該條款爲一方出現違約行爲後的責任承擔方式的約定，並非約定解除權行使的事由，現李明賢以此爲由行使解除權，沒有合同及法律依據。

經法院與單位覈實，涉案房屋目前已取得房產證，但在有關上市交易辦法出臺前，不得上市交易。房屋因政策原因導致暫不具備轉移登記條件，並不當然產生可以行使解除權的後果。鑑於此，對於李明賢要求解除合同及騰退房屋的訴訟請求，法院不予支持。

本院二審期間，李明賢向本院提交如下證據：

1. 央產房交易大廳官方諮詢電話錄音、央產房交易大廳現場諮詢錄音、《中央在北京單位已購公房上市出售管理辦法》（國管房改[2003]165號）、《關於加強中央在京單位保障性住房管理有關問題的通知》（國管房改[2010]230號），證明現行政策明確規定，中央在京單位保障性住房不得上市交易，也無法辦理產權變更登記，屬於因不可歸責於雙方當事人的原因導致合同目的無法實現的情形。

2. 微信截圖，證明中共中央對外聯絡部屬於中共中央直屬機構，系保密單位，按政策規定，涉案房屋不得上市出售。

3. 借條，該借條第三段明確有約定，此條款是雙方真實意思表示，即任意一方有權在承擔相應違約責任的前提下隨時行使合同解除權。

4. 中介截圖，證明按目前市場價格測算，涉案房屋價值已近500萬元，是當年借款32萬元的20倍，《借條》的合理對價已消失，對上訴人利益造成重大損害，《借條》目的無法實現。

5. 北京市第一中級人民法院類案判決書，類案生效判決認爲因政策原因導致合同不能履行，屬於因不可歸責於雙方當事人的原因導致合同目的無法實現的情形，合同應予解除。

孫宇傑對證據1中央產房交易大廳現場諮詢錄音真實性不認可，其他真實性沒有異議，證明事項均不認可；對證據2真實性不認可，證明目的不認可；對證據3真實性不認可，證明目的不認可；對證據4證明目的不認可；對證據5真實性不認可。孫宇傑向本院提交照片兩張，證明是兩個院落，涉案住房不屬於保密單位，住戶不從保密單位出入。李明賢對照片的真實性無異議，對證明目的不予認可。一審法院查明的其他事實屬實，本院予以確認。

（五）裁判結果

判決駁回李明賢的全部訴訟請求。

二、辦案心得

（一）合同性質的準確認定

在本案中，李明賢與孫宇傑簽訂的“借條”，表面上看似是借款合同，但經過法院生效判決認定，其實際爲房屋買賣合同關係。這就提醒我們，在處理類似案件時，不能僅僅依據合同的名稱來確定合同的性質，而要深入分析合同的條款、雙方的真實意思表示以及實際履行情況。

準確認定合同性質對於案件的處理至關重要。只有明確了合同的性質，才能正確適用法律，確定雙方的權利義務關係。在本案中，將“借條”認定爲房屋買賣合同關係後，我們就需要依據房屋買賣合同的相關法律規定來分析雙方的爭議焦點。

（二）政策對房屋交易的影響

涉案房屋爲央產房，其交易受到國家政策的嚴格限制。在有關上市交易辦法出臺前，該房屋不得上市交易。這一政策因素對雙方的合同履行產生了重大影響。

在房產交易中，政策的變化是我們必須要關注的重要因素。律師在爲當事人提供法律服務時，要充分了解相關政策法規，對可能出現的政策風險進行評估和提示。對於因政策原因導致合同履行出現障礙的情況，律師要依據法律規定和具體案情，爲當事人提供合理的法律建議和解決方案。

在本案中，李明賢以政策限制爲由要求解除合同，但法院認爲房屋過戶登記並非確定不可辦理，只是目前因政策原因暫不具備轉移登記條件，這並不當然導致解除權的產生。這就要求我們在處理類似案件時，要準確把握政策與法律的關係。

（三）合同解除權的行使條件

合同解除權的行使需要符合一定的條件。在本案中，李明賢主張“借條”中的某些條款爲雙方約定的解除權，但法院認爲這些條款是一方違約行爲後的責任承擔方式約定，並非解除權行使的事由。

這提醒我們，在簽訂合同時，當事人要明確約定解除合同的條件，避免產生歧義。同時，作爲律師，我們要仔細審查合同條款，爲當事人解釋清楚解除權的行使條件和後果。在處理合同糾紛時，要嚴格依據合同約定和法律規定來判斷解除權是否成立，維護當事人的合法權益。

（四）證據的審查與運用

在訴訟過程中，雙方當事人都提交了一系列證據來支持自己的主張。對於這些證據，我們需要進行認真的審查和分析，判斷其真實性、合法性和關聯性。

李明賢提交的證據包括央產房交易政策文件、微信截圖、借條等，孫宇傑對部分證據的真實性和證明目的提出了異議。在這種情況下，我們要依據證據規則，對雙方的證據進行綜合判斷。同時，我們也要注意類案判決的參考作用，但不能簡單地套用類案判決，而要結合本案的具體情況進行分析。

總之，通過這起案件，我深刻認識到在處理房產糾紛案件時，準確認定合同性質、關注政策影響、把握合同解除權的行使條件以及審查運用證據的重要性。在今後的工作中，我將繼續加強對法律知識和實踐經驗的學習，爲當事人提供更加專業、優質的法律服務，維護當事人的合法權益。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！