百強房企前十個月銷售額均值逼近千億元
本報記者 董添
上市房企日前陸續曬出前十個月銷售業績成績單，多數房企銷售金額遠超上年同期。機構數據顯示，前十個月，百強房企銷售額均值逼近千億元，同比增長幅度達12.3%。從10月銷售數據看，部分房企相比9月增速有所放緩，單月銷售略顯疲態。這在中小房企中表現尤其突出。在降價促銷、狠抓回款、全面降低負債的行業背景下，中小房企的銷售量及利潤被頭部房企遠遠甩開。
頭部房企銷售情況不俗
中國指數研究院數據顯示，1-10月，TOP100房企銷售額均值爲994.9億元，同比增長12.3%。其中，銷售額超千億房企有26家，較去年同期增加1家；超百億房企148家。單月來看，10月TOP100房企實現銷售操盤金額11440.7億元，同比增長25.2%，環比下降3.9%。
前十個月，不同房企陣營銷售情況出現分化，頭部房企銷售情況明顯好於中小房企。10月，TOP5和TOP11-30梯隊的房企銷售金額同比增速較爲明顯。其中，TOP5房企銷售金額同比增長9.7%，TOP6-10同比增長2.7%，TOP11-30同比增長34.4%；而TOP31-50同比下降21.2%，TOP51-100同比下降32.2%。
在前十個月房企整體銷售不俗的背景下，全年目標完成率也逼近高位。克而瑞數據顯示，前十個月，累計全口徑銷售增長較快的房企有建發房產、禹洲、綠城、龍光、金茂等，同比增長超過30%。主要房企全年目標完成率平均超過80%。
頭部房企目標完成率尤其亮眼。中國恆大11月3日晚公告稱，公司9-10月實現銷售額1819.7億元，前十個月累計實現銷售額6325.9億元，超去年同期的6010.6億元，完成全年6500億元銷售目標的97.3%。
據瞭解，作爲降負債重要途徑，中國恆大在銷售方面選擇打折促銷和加速推盤並舉。9月初公司推出全線樓盤7折優惠；10月8日，公司在哈爾濱、重慶、貴州、青島、珠海、佛山、包頭等省市推出9個新項目。
安信證券研報顯示，雖然房企第一季度銷售受到疫情影響，但第二、三季度的復甦整體較爲強勁。結合30多家典型赴港內房股企業披露的前十個月累計銷售額，並結合其2020年的銷售目標來看，目前房企全年目標完成率大約爲80%，2020年銷售達標的機率較高。建發、恆大、大發、金茂等房企銷售目標完成率超過90%。均價方面，百強房企整體情況穩定，前十個月累計銷售均價爲每平方米13712元，同比上升4%。
中小房企利潤受損
從上述數據看，排名靠前的房企表現穩健。相比之下，部分中小房企在項目去化等維度上面臨着更大挑戰。同時，這一趨勢在房企三季報中也有較爲明顯的體現。排名靠前的房企無論是營收還是利潤，均保持較高增長，呈現出強者恆強的態勢；業績出現衰退的房企則基本延續了半年報之後的頹勢，無論是收入還是利潤，前三季度下滑嚴重。
對此，業內人士分析認爲，房企收入下滑主要是因爲疫情影響導致的結轉收入沒有跟上，加之今年結轉的是2016-2017年的項目，這兩年“地王”頻出，本身就是不賺錢或者是虧大錢的項目。此外，今年以來，因疫情影響導致銷售收入和租金收入明顯下滑的企業也不在少數，尤其是上半年重倉在疫區的房企。從今年疫情對商品房市場的影響來看，住宅前三季度的成交金額已經超過去年水平，而商業地產則明顯沒有實現逆轉。對於自持商業比重較大的房企而言壓力尤其大，商場、辦公和酒店的空租率都有不同程度提升，帶動租金收入同比明顯減少。
房天下分析指出，在業績承壓和融資新規的壓力之下，房企四季度的工作主要有兩大目標：一是業績衝刺，加快推盤，加速去化；二是積極降槓桿，完成三條紅線指標要求。在今年僅剩的不到兩個月時間裡，預計房企將在銷售和結轉上進行一波衝刺，屆時優秀的房企在銷售和利潤上將持平甚至超越去年水平。
針對房企後期佈局重點，業內人士指出，長沙和台州等熱點城市10月以來還相繼出臺了土拍和市場調控政策，監管層面仍緊。雙重壓力之下，預期房企的投資將會持續向需求更加堅挺的一二線及強三線城市迴歸。
從房企披露的銷售月報看，10月多數房企在熱點地區拿地積極，前十個月銷售額呈現較明顯的區域性。
11月9日晚，陽光城對外公佈2020年10月經營情況。1-10月，陽光城房地產銷售金額合計1700.51億元，權益銷售金額爲1091.33億元，銷售面積合計1216.65萬平方米。10月，公司通過公開招拍掛的方式獲得1個土地項目，新增計容面積8.84萬平方米，截至本公告日，公司需按權益承擔對價款1.52億元。
分區域來看，陽光城在福建大區、長三角、珠三角、京津冀等地區銷售較多。其中，前十個月，陽光城在福建大區合計銷售307.09億元，在長三角地區合計銷售588.97億元，在珠三角地區合計銷售100.75億元，在京津冀地區合計銷售47.71億元。
針對房地產板塊的投資建議，國盛證券指出，目前房地產板塊估值仍處於低位，建議關注以下四類企業：一是經營穩健、現金流充裕，同時銷售有一定增長潛力的龍頭房企；二是彈性較大、經營持續提升的成長型房企；三是現金流優秀、運營能力逐漸得到市場認同從而估值提升的商業地產；四是關注經紀服務賽道龍頭。