21解讀丨北京先行試點 不動產信託登記迎政策破局

南方財經全媒體記者 林漢垚 見習記者 郭聰聰 北京報道

近日，記者獲悉，國家金融監督管理總局北京監管局、北京市規劃和自然資源委員會聯合發佈《關於做好不動產信託財產登記工作的通知(試行)》（以下簡稱《通知》）。

《通知》表示，爲落實國務院《支持北京深化國家服務業擴大開放綜合示範區建設工作方案》相關要求，推進北京市轄內信託機構規範開展不動產信託業務，保障不動產信託財產登記的規範、準確完整，切實保護信託當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國信託法》《不動產登記暫行條例》等法律法規，對適用範圍、辦理流程及信託財產處置相關要求進行明確。

本次北京率先實行不動產信託財產登記辦法，是籌謀已久之舉。2023年11月，國務院發佈了《支持北京深化國家服務業擴大開放綜合示範區建設工作方案》的批覆，文件指出，在金融服務領域，在風險可控的前提下，探索建立不動產、股權等作爲信託財產的信託財產登記機制。

清華大學法學院金融與法律研究中心研究員、中倫柏榮戰略慈善與財富傳承團隊首席架構師楊祥博士向21世紀經濟報道記者表示，《通知》的出臺是我國探索建立信託財產登記制度的重大創新與探索，將極大地激活不動產信託的發展。未來，隨着北京的試點在全國的推行，不動產信託一定會迎來發展的春天。此外，受制於信託財產登記制度不完善的股權信託也同樣將迎來發展的重大機遇。

中國政法大學商法學研究所趙廉慧教授也在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，雖然這個通知全文不到1000字，但足以解決不動產信託財產登記的大多數問題，的確是破冰之舉。

不動產信託財產登記制度細則明確

《通知》明確，不動產信託，是指委託人依法將其不動產轉移給信託機構，由信託機構按照委託人的意願以受託人名義進行管理、運用和處分的信託業務。

《通知》表示，不動產信託財產登記是指委託人將國有土地上已取得合法不動產權證書的不動產相關權利轉移給信託機構，依法向不動產登記機構申請將信託財產權利和其他法定事項記載於不動產登記簿的行爲。同時，委託人交付的不動產應符合不動產轉讓條件，權屬清晰，不存在權利限制情形。

《通知》對辦理流程進行明確。首先要辦理信託產品預登記，不動產信託成立前，信託機構應當根據信託登記相關規定在中國信託登記有限責任公司辦理信託產品預登記，取得產品編碼、信託預登記完成通知書。

其次，簽訂信託文件。《通知》要求，委託人與信託機構共同簽訂信託文件，信託文件應明確信託目的、信託財產、信託期限、信託當事人的權利義務、信託財產管理、運用和處分等具體內容。

第三步，辦理信託財產登記。委託人與信託機構共同向不動產登記機構提出登記申請不動產登記機構根據契稅完稅（或減免稅）憑證、信託文件中國信託登記有限責任公司出具的證明文件，辦理不動產轉移登記，並在不動產權證書附記欄標註“不動產信託財產，信託產品名稱：XXX。”

趙廉慧指出，需要注意的是，《通知》僅將取得“契稅完稅（或減免稅）憑證”作爲信託財產登記的重要條件之一。儘管稅務部門還未明確具體稅費，但《通知》此舉和信託登記爲“非交易過戶”的理念相符，可以預期，未來設立相關信託的稅收負擔將大大減輕。

此外，《通知》還對信託財產處置進行相關要求，不動產信託財產處置按照信託文件約定實施。因人民法院仲裁委員會的生效法律文書等導致權屬發生轉移，或依據人民政府、人民法院、人民檢察院等國家有權機關出具的囑託文件辦理不動產登記的，按照有關規定執行。

楊祥表示，《信託法》頒佈實施已經二十多年，信託財產登記制度遲遲沒有落地，導致不動產、股權以及其他特殊類型的財產置入信託面臨巨大的障礙。特別是不動產信託，由於不動產權屬的移轉是以辦理不動產登記爲前提，是否辦理信託財產登記將直接決定不動產信託是否生效。在信託財產登記制度缺乏的背景下，民衆沒法直接將房產轉讓給信託公司，成立不動產信託。

楊祥指出，中國老百姓最主要的財產正是房產。同時，中國又進入了史無前例的傳承窗口期，未來30年將有超過100萬億元的資產將傳承給下一代。與傳統的法律工具，如遺囑、法定繼承、生前贈與等方式相比，信託具有靈活性、獨立性與穩定性等諸多優勢，能夠確保財富按照委託人的意願，精準傳承給下一代，並防範可能發生的家庭紛爭、子女揮霍、財產外泄等風險。

不動產信託登記難題仍存

不動產信託登記缺位問題，是困擾信託業的一個核心問題。

我國對於不動產信託財產登記制度雖有探索，但進展緩慢。2022年10月，《杭州市民政局等五部門關於做好不動產慈善信託工作的通知》正式發佈，明確了不動產慈善信託、不動產慈善信託財產登記的定義，以及不動產慈善信託備案和辦理不動產登記的相關流程、要求、辦理材料等內容，是全國第一個不動產慈善信託財產登記文件。

遺憾的是，此後並未見更多關於不動產信託財產登記辦法的出臺。

雖然《通知》出臺被業內人士視爲信託財產登記制度的重大突破，但楊祥表示，不動產信託跨越式發展還須解決幾個問題。

他表示，目前，《通知》規定的登記方式是，由不動產登記機構在不動產權證書附記欄標註“不動產信託財產，信託產品名稱：XXX”，這是不夠的。

他分析，不動產裝入信託後，仍然有商事交易的需求，仍然需要處理與外部第三人的關係。現有的標註，僅提示第三人，該房產系由信託公司作爲信託財產來持有，但究竟誰是這個房產的委託人、誰是受益人，以及信託文件是否對信託公司的處置權限有所限制，目前還看不出來。

“不動產信託屬於哪一個類型？是資產管理信託還是資產服務信託？如果是資產服務信託，又屬於哪一個業務品類？”因此，楊祥認爲，《通知》或尚未解決不動產信託的歸類問題。

據瞭解，2023年6月1日起實施的《信託業務三分類通知》，將信託機構開展的信託業務進行了明確的劃分，包括資產管理信託、資產服務信託以及公益慈善信託，並進一步劃分爲25個品類。其中，資產服務信託按照服務內容和特點分爲財富管理服務信託、行政管理服務信託、資產證券化服務信託、風險處置服務信託和新型資產服務信託五類、共19個業務品種。

此外，不動產裝入信託還面臨稅負問題。楊祥指出，《通知》明確規定，不動產登記部門在辦理信託財產登記之前，需要審覈申請人提交的“契稅完稅（或減免稅）憑證”。但《通知》並沒有提其他的繳稅憑證，是否意味着委託人不需要繳納個人所得稅等。

此前我國就有不動產信託的實操落地。一種比較常見的方式就是，設立股權信託的架構，通過SPV企業來購置委託人持有的不動產，從而將房產裝入到信託之中。

楊祥表示，信託公司直接持有不動產會面臨很多的問題，比如，需要作爲不動產所有人進行不動產的管理，繳納各種費用（物業費、供暖費、稅費等）。在發生糾紛時，需要以不動產所有人的身份去應訴等。因此，通過SPV企業來購置委託人持有的不動產比信託公司直接持有不動產更優。

此外，趙廉慧進一步提出，本次《通知》中適用範圍尚未提及非營業信託，在信託形式中沒有考慮遺囑信託的情形，這些都有待在未來的實踐中進一步完善。