注意！樓市真正利好來了

最近半年，一直有網友問我同一個問題：房價到底還會跌到什麼時候？

之所以都這麼問，是因爲持續的下跌已經讓不少人懷疑人生了。

樓市爲何會如此萎靡不振？爲何這麼多刺激政策都不起作用？我認爲一個重要原因是缺乏真金白銀式的支持。

對比2008年，當時，爲了挽救金融危機給樓市帶來的衝擊，曾出臺過“4萬億經濟刺激計劃”，精準引導資金進入樓市，很多地產商因此“起死回生”，包括恆大、佳兆業等。

但這輪樓市危機，沒有再實行如此大規模的經濟刺激計劃，而是“大浪淘沙”，讓市場去優勝劣汰。長遠看，這樣做有利於樓市的健康發展，但短期內樓市必然會有震盪。

雪上加霜的是，過去兩年，大洋彼岸的老美持續加息，幾乎將全球的流動資金都吸乾了！這對於地產商來說，無異於釜底抽薪。

受加息影響最大的兩個行業，一個是科技，另一個就是地產。原因很簡單，這兩個行業最需要錢，科技企業尤其是初創公司需要大量融資；房地產更不用說，那就是一個靠融資度日的行業。

一方面，加息大大提高了房企的融資成本。加息後美國的利率高達5點多，比很多行業的利潤率要高。這意味着只要把錢存入美國銀行，什麼都不幹就可以躺着賺錢。在這種情況下，要想融到美元債，就需要支付更高的利率。

比如，2023年，萬達曾兩度發佈高息美元債，募集了7億美元的資金，票面利率高達11%。很難想象，普通人的房貸利率已經低至2點多，卻仍有房企願意承擔高達11個點的借錢利息。但即便是如此高的利息，也不是說你想借想借就想借的。對於那些“爆雷”的房企，再高的利息，也很難借到錢。

另一方面，加息造成了強勢美元（美元升值）。兩年前，美元離岸人民幣匯率在6.3左右，23年高峰期漲到了近7.4。這意味着什麼？兩年前，假如房企借1億美金，只值6.3億人民幣，事後卻要還7.3億人民幣。

這在樓市景氣的時候，倒也無所謂，無非就是多吐點利潤，但如今樓市已經“風雨飄搖”，地產商們怎麼可能願意多還這麼多錢？結果就是，他們寧願當“老賴”，也不願意去當這個“冤大頭”。

這兩年，民營房企之所以頻繁因爲“美元債”問題“爆雷”，關鍵正在於此。

在這些“爆雷”房企的“爆雷宣言”中，基本上都會有這麼一句：暫停向所有境外債權人進行支付，以確保公平對待所有境外債權人。

爲什麼只暫停支付境外債務？應爲境內的債務該還還是要還。

有一說一，儘管不講武德，但也不失爲一種好策略。通過這種適度“躺平”的方式，大大降低了“破產”風險。

近日，一條利好消息終於來了：美國正式開啓降息。

當地時間9月18日，美國聯邦儲備委員會宣佈，將基準利率目標範圍下調50個基點，降至4.75%至5.00%之間的水平。這是美聯儲自2020年3月以來的首次降息。

儘管此次降息後美國利率仍處於高位，但可以預見的是，接下來，降息通道將持續打開。

降息對樓市來說，無疑是重大利好，因爲它會帶來兩個明顯的作用：

第一個是配置效應。

美國開啓降息通道，資金躺在美國銀行的收益減少，大量資金必然會從銀行流出，進入全球市場。

首先，這將大大降低房地產企業的融資成本。

其次，天量資金一旦進入市場，必然要有一個去處，而能接得住這麼大資金量的非房地產莫屬。

第二個是匯兌效應。

什麼是匯兌效應？舉個例子，此前，開發商在海外借了1億美金，當時匯率爲6.3，後來匯率升爲7.3，那麼開發商什麼都沒幹就已虧損1億人民幣。

隨着美國降息，必然會引發弱勢美元，匯兌效應的影響將大大降低。事實上，2024年匯率已經有了明顯跳水，由去年的7.3降至如今的7.0左右。

未來，如果匯率再次來到6.3附近，那麼房企的還款壓力還將進一步降低。

以融創爲例，融創的境外債涉資約99.23億美元，融創“暴雷”的時候匯率約7.3，假如降至6.3，那麼僅匯兌效應就能讓融創少還近100億人民幣。

跟融創類似的房企有很多，事實證明，這些房企的適度“躺平”是明智的；相反，那些沒有選擇“躺平”而仍在苦苦支撐的房企該是多麼的“羨慕”，比如碧桂園。

“配置效應”和“匯兌效應”對房企來說，是“真金白銀”式的利好。融資端的問題解決了，房企才能輕裝上陣，否則，每日裡爲還錢問題焦頭爛額，結果只能每況愈下。

一定要注意，以上分析是基於資金面的分析，如今樓市還有幾個宏觀面的利空，比如城市化率接近尾聲、人口見頂、產能過剩等，這些利空已經不可逆轉。

降息帶來的資金面利好能否成爲樓市復甦的催化劑，尚不可知。

我們拭目以待。