深圳樓市，真正的大招！
原創 劉博團隊
10月17日，萬衆矚目的國新辦發佈會如期舉行。
五大部門齊亮相，推出促進房地產市場“止跌回穩”的政策組合拳，即“四個取消、四個降低、兩個增加”。
市場解讀衆說紛紜，但是多數人沒看明白：樓市，真正的大招來了！
01
這些城市的核心區，房價穩了
真正的大招是：通過貨幣化安置房方式新增100萬套城中村改造、危舊房改造。前期工作做得好，還可以在100萬套上繼續加大力度。
關鍵詞是：貨幣化安置，新增100萬套，可以繼續加大力度
爲什麼說這是“真正的大招”？
首先，通過貨幣化安置，政府不僅創造了新的購房需求，更是在變相爲樓市“定向印鈔”。如果前期工作開展順利，100萬套的目標很可能只是一個起點，未來還有進一步擴大規模的空間。
其次，今年6月自然資源部辦公廳印發的《城中村改造國土空間規劃政策指引》中再次強調了“淨地出讓”的概念。
這又意味着什麼？簡而言之，地方政府將承擔起土地使用權回收和拆遷補償的重任，爲後續開發掃清障礙。
這種模式可以被視爲“棚改2.0”，由於增加了徵地和土地出讓環節，必將推動城市核心區地價上漲。
那麼，哪些城市將從中受益最多？答案顯而易見：8個超大城市和14個特大城市。
但如果要進一步細分，深圳可能成爲最大受益者。
深圳作爲一線城市中面積最小、開發度最高的城市，其城中村佔據了住房供應的半壁江山。截至2016年的數據顯示，在深圳約1067萬套（間）存量住房中，村民自建房佔比高達47.8%，而真正意義上的商品住房僅佔17.0%。
這意味着深圳對城中村改造的需求是最大的，人均商品房自有率是最低的，如果全國購房者涌入深圳市場，深圳存量商品房很快就會消耗完畢。
因此，在新一輪房地產週期中，我們更看好深圳的核心區。
02
深圳還有不限購的核心區
9.29新政後，深圳優化限購政策：外地客戶可在深圳非核心區購買一套商品房，而在覈心區，仍需1年社保。
新政後，深圳樓市一夜爆火。正如前文所說，深圳房地產市場盤子不大，當熱錢涌入後，市場變化往往是一瞬間發生的。
10月13日，位於龍華的深業上城學府開盤，超744批客戶搶332套房，3個多小時售罄。
而同一天，西部沙井大盤鴻榮源最新組團珈譽玖璽開盤選房，當天去化9成，成績相當不錯。
10月19日，光明區再現“日光盤”。還有消息稱北方客戶來深圳西部“進貨”，一家人購買了多套房源。
據樂有家數據顯示，深圳熱門樓盤中，外地客成交佔比已高達20%。
深圳樓市很火，但火爆的同時，外地購房者往往被現場氛圍、銷售情況和豪華的樣板房所迷惑，不瞭解深圳的人很容易買錯片區，買錯項目。
那麼，在這場核心資產搶購熱潮中，深圳真正的“核心區”究竟在哪裡？許多購房者可能還不知道，深圳竟然還有“不限購的核心區”。
從城市規劃角度，深圳確實存在“不限購的核心區”：
10月10日，深圳市政府新聞辦公室舉行新聞發佈會，介紹《深圳市國土空間總體規劃（2021—2035年）》的有關情況。
最值得關注的是深圳都市核心區再擴容：在原有福田-羅湖中心、南山-前海中心的基礎上擴大範圍，將寶安區（新安、西鄉街道）、龍華區（民治、龍華街道）、龍崗區（阪田、布吉、吉華、南灣街道）部分街道及前海擴區後的範圍整體納入，形成都市核心區。
新政後，深圳涌現一批“不限購的核心區”。而在這些“不限購的核心區”，我們更看好龍華民治街道。
從城市發展角度，深圳“一路向西”出現拐點，迴歸價值中心——龍華民治街道。
近幾年，深圳開始構建全新發展格局，“三條軸線”南北貫穿深圳，並且慢慢有迴歸中軸價值的跡象。
過去的深圳中軸，僅僅是會展中心、平安金融中心、市民中心、蓮花山公園、鄧小平雕像連城的軸線。
現在的深圳中軸，獲得了強勢補強！
以河套深港科技創新合作區爲起點，打造香蜜湖風投創投街區，改造升級梅林關進化爲“大灣區數字經濟核心引領區”，中軸持續向北延伸。
在此背景下，民治街道梅林關躍升爲深圳“地理中心+價值中心”，正通過交通強化+城市更新+產業賦能實現價值提升。
梅林關佔據了深港科技創新中軸中部，既是龍華區形象的“南大門”，也是福田CBD北拓的第一站。
這裡擁有顯著的交通優勢，片區規劃共有4條地鐵、1條城際，其中地鐵4號線、6號線已建成。
規劃建設21號線、22號線，以及規劃廣深中軸城際可使片區30分鐘內快速連接前海、河套、留仙洞、光明等重點區域。從梅林關出發，去深圳哪裡都近，都方便。
示意圖
除了交通，梅林關的地位、產業、城市面貌也正在經歷一場前所未有的蛻變。
去年7月，梅林關搖身一變成爲龍華第七個重點片區。深圳市政府也明確提出將梅林關片區打造成“世界級數字經濟核心區”的發展目標。
建面近百萬的“華南數字超級總部基地”，已吸引超過40家優質企業進駐，包括世界500強企業海克斯康，這些企業將成爲推動區域經濟騰飛的強勁引擎。
梅林關的城市界面也將全面煥新，市規劃和自然資源局已啓動《梅林關片區城市設計國際諮詢》，優勝獎方案以“產城融合、山城共生、交匯樞紐、城市門戶”爲核心理念，旨在打造一個功能完善、環境優美、交通便利的現代化城市區域。
效果圖
選擇梅林關，就是擁抱這座城市的未來。它佔據深圳都市核心區+地理中心+交通樞紐+中軸中點，交通、產業、城市界面全面革新，是當下最高性價比買入深圳最高潛力資產的機會。
03
深圳買房，今年必看項目
上面詳細分析了深圳買房，應該如何甄選核心片區。接下來，我們深入談談產品，什麼樣的產品纔是好產品。
不管是外地購房者還是本地購房者，如果你計劃今年在深圳買房，一定要看完這個項目再做決定。
它就是位於深圳核心區梅林關，由中建壹品與湖北文旅兩大國央企強強聯手打造的——鵬宸雲築。
從產品角度來看，鵬宸雲築的優勢有：
第一，作爲兩家知名國企合作開發項目，其品牌實力值得信賴，尤其爲不熟悉深圳的客戶提供了額外的保障。
第二，該項目是深圳新規後推出的首批純新規單位，戶型設計堪稱無敵，產品力十分突出。
第三，項目坐落於核心區域的非限購區，既保證了較高的投資價值，又不受限購政策的影響。
這個項目不僅代表了城市發展的新高度，更是都市新貴們追求品質生活的理想之選。
效果圖
鵬宸雲築背後的開發團隊，堪稱行業中的“隱形冠軍”。
中建壹品作爲中國建築的重要成員，四十餘年來參與建設了深圳地王大廈、平安金融中心等2200多個地標和民生工程，總建築面積逾3億平方米。他們與深圳共同成長，見證了這座城市的每一次蛻變。
與之攜手的湖北文旅，雖根植於楚地，卻早已放眼全國。連續6年躋身全國旅遊集團20強，擁有神農架、恩施大峽谷等3000平方公里的旅遊資源。近年來，他們更是加快了在北京、廣州等一線城市的佈局。
這兩家底蘊深厚的國企強強聯手，一個精通建築，一個擅長文旅，在深圳這片熱土上的首次合作，無疑令人充滿期待。作爲他們在深圳的首個高端商品房項目，鵬宸雲築必將傾注全部心血和智慧。
最基本的，從項目的戶型上就和市面上大部分產品拉開身位，做到得房率超100%。
以建面約79平方米戶型爲例，設計師巧妙地將其打造成2+1房2衛的佈局。這在當前市場上可謂獨樹一幟，市面上同面積段只能做到2房或1衛。
建面約88平方米的戶型更是讓人眼前一亮。2+2房2衛的設計在這個面積段可謂是前所未有。設計師們彷彿施展了魔法，不僅實現了功能分區的最大化，還通過雙飄窗設計增加了12平米的可用面積。
步入建面約100平方米的戶型，一個寬敞的3+1房2衛大橫廳映入眼簾。這裡的亮點不僅在於多出的一個房間，更在於那開間達5.9米的客廳，爲家人創造了一個舒適的公共活動空間。而玄關和餐廳的飄窗設計，更是爲日常生活增添了幾分精緻與實用。
對於追求生活品質的改善型家庭，建面約121平方米的3+1房2衛橫廳無疑是最佳選擇。從入戶的獨立鞋帽間，到主臥的專屬衣帽間，再到那個可以變身超級客廳的6.3米開間陽臺，每一處細節都彰顯着設計師對生活品質的深刻理解。
社區的建築佈局更加巧妙，每一棟建築都經過精心排列，所有住宅均採用朝南設計，站在不同樓層，彷彿置身於一幅立體的山水畫卷中。
低區居民可以盡情欣賞精心打造的園林景緻，中區住戶的視線可以越過層層綠意，直達波光粼粼的民治水庫，而高區業主則能將整個銀湖山的壯麗景色盡收眼底。這種層次分明的景觀設計，不僅滿足了不同住戶的觀景需求，更爲整個社區增添了無限生機與活力。
民治水庫實景圖
步入園區，濃郁的嶺南風情撲面而來。設計師巧妙地將嶺南建築美學與現代都市元素相融合，打造出一個既典雅又時尚的生活空間。漫步其中，彷彿置身於一座現代化的嶺南園林，每一步都是一幅新的景緻，每一個轉角都有驚喜等待發現。
園林效果圖
然而，鵬宸雲築的魅力不僅僅在於其美學價值。項目充分考慮到了不同年齡段居民的需求，精心設置了兒童活動區和老年康養花園等實用空間。這種全方位的考慮，使得整個社區既富有詩意，又貼近生活。
項目對生活品質的考量已經從社區硬件延伸到整體定位和居住氛圍的營造上，鵬宸雲築是無公租房、無保障房、無人才房的純商品房社區。
這意味着，未來的業主們將享受到一個更爲統一、穩定的居住環境，無需擔心因混合居住帶來的各種潛在問題。
從價格角度來看，項目周邊的新建樓盤，如龍岸君粼、天湖島、深國際項目等，售價普遍在6.6萬至8.1萬/平米之間。而鵬宸雲築的預期價格僅爲5.5萬左右/平米。考慮到項目超過100%的使用率，實際價格優勢更爲明顯，與周邊新房相比，每平米可能低2-3萬元。
即便與成熟的二手房市場相比，鵬宸雲築的價格優勢依然顯著。在素有“龍華老錢聚集區”之稱的梅林關片區，周邊樓盤如龍岸花園、星河銀湖谷的掛牌價普遍在7萬至8萬以上。而像星河丹堤、聖莫麗斯、萊蒙水榭山等豪宅項目，價格更是高不可攀。
隨着新一輪房地產政策的出臺，深圳樓市迎來了新的發展機遇。在這波利好中，梅林關作爲深圳新興的核心區域，無疑將成爲市場關注的焦點。
而鵬宸雲築，憑藉其優越的地理位置、卓越的產品設計和極具競爭力的價格，爲購房者提供了一個融入城市核心、享受品質生活的絕佳選擇。
把握當下，選擇鵬宸雲築，就是選擇了一個更美好的未來。