重磅！存量房貸利率調整時間表明確：降多少？怎麼降？

存量房貸利率調整時間表明確。

9月29日晚，中國人民銀行發佈關於完善商業性個人住房貸款利率定價機制的公告（下稱“公告”）及答記者問。同時，市場利率定價自律機制發佈關於批量調整存量房貸利率的倡議（下稱“倡議”）。

央行強調，本次調整主要進行了兩大優化，一是允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化。

後續，市場競爭機制可促使商業銀行與借款人自主協商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大後再由商業銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，並維護合同嚴肅性。

二是取消房貸利率重定價週期最短爲一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其餘浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價週期。

符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價週期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。

招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼向界面新聞記者表示，從公告以及倡議看，此次存量房貸利率調整有三個明顯特點。

首先，調整對象既包括存量首套房貸，也包括其他存量房貸；其次，不但浮動利率存量房貸可以調整，固定利率存量房貸轉換爲LPR加點形式後也可以調整；再次，借款人可與銀行重新約定重定價週期和加點幅度，從而建立常態化、市場化的調整機制。

董希淼指出，從9月24日人民銀行行長潘功勝宣佈存量房貸利率調整消息到今天（9月29日）正式落地，僅僅用了五天時間，速度快、力度大，及時迴應人民羣衆呼聲，有力提振市場信心。

能降多少

下降幅度成爲了備受市場關注的焦點。

倡議指出，各商業銀行原則上應於2024年10月31日前統一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調整，對於LPR基礎上加點幅度高於-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整爲不低於-30BP，且不低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

而一線城市中的北京、上海、深圳的存量二套住房情況略爲複雜。

北京二套及以上存量房貸利率調整爲：五環以內的爲LPR-5BP，五環以外的爲LPR-25BP。上海的二套及以上存量房貸利率調整爲：自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區爲LPR-25BP；其他區爲LPR-5BP。深圳的二套及以上存量房貸利率調整爲：LPR-5BP。

此前界面新聞記者採訪了多位存量房業主，發現北上廣深中四個城市中，存量房貸利率與新發放利率的剪刀差都比較大，約在75-110個基點。

有北京銀行個貸條線人士對界面新聞表示，北京二套房房貸利率一度達到LPR+105BP,換句話說，個別購房人下調幅度高達130BP。

董希淼表示，如果考慮到此前央行政策利率下調20個基點，10月21日LPR可能跟隨下降20個基點，在貸款重定價後，調整後的存量房貸利率水平還將明顯低於3.55%，降到約3.35%左右，部分借款人房貸利率更將下降100個基點以上，這將大幅度節省房貸借款人的利息支出。

值得注意的是，本次調整同時面向浮動利率以及固定利率的存量房貸。

對於固定利率，公告明確，固定利率商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。置換時，利率以最近一個月貸款市場報價利率爲定價基準加點形成，加點幅度等於原合同利率水平與最近一個月貸款市場報價利率的差值。

可與銀行重新約定定價週期

本次調整的關鍵還在於，借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價週期。也就是說，後續將形成存量房貸調整長效調整機制。

央行明確，自2024年11月1日起，合同約定爲浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價週期。在利率重定價日，定價基準調整爲最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。

同時，如果未來新發放房貸利率繼續下降，當存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協商，申請將存量房貸利率調降至新發放房貸利率水平附近。

央行明確，自2024年11月1日起，浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。

自2024年10月起，每季度第一個月，央行將在官方網站公佈上個季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率，供銀行和借款人參考。

央行強調，重新約定的加點幅度應體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點幅度不得低於置換貸款時所在城市商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

另外，對於新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協商重定價週期。重定價週期可爲按年、按半年、按季度等。

何時實施：10月12日發佈細則，10月31日前批量調整

央行表示，各商業銀行將發佈有關公告和批量調整細則，統一調降房貸利率在LPR基礎上的加點幅度，並儘可能爲借款人提供便利。

時間節點上，倡議明確，在倡議發佈後，各商業銀行應認真落實倡議要求，抓緊制定實施方案，主要商業銀行原則上應於倡議發佈當日對外發布公告，不晚於10月12日發佈操作細則，及時迴應客戶關切。

操作手續上，倡議指出，各商業銀行應儘快完成合同文本變更、系統改造等前期準備工作，確保如期完成存量房貸利率調整相關工作。鼓勵商業銀行通過網上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，爲借款人提供便利。

央行亦強調，絕大多數借款人可通過網上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業銀行網點辦理，具體請及時關注承貸商業銀行官方平臺發佈的有關信息。

就在央行發佈公告幾乎同時，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行、中信銀行等多家銀行官網發佈公告，表示正在抓緊制定批量調整存量房貸利率實施方案。

多家銀行均表示，將按照市場化、法治化原則，依法合規開展存量房貸利率調整工作，擬於2024年10月12日通過中國工商銀行官網、微信公衆號、網點、95588等渠道公佈具體操作指引及相關事宜，並於2024年10月31日前完成存量房貸利率批量調整工作。

銀行公告表示，將及時通過銀行官方網站、微信公衆號、網點等多種渠道發佈後續信息。

（界面新聞記者楊志錦對本文亦有貢獻）