這次真不一樣！深圳樓市成交"冰封" 業主在羣裡相互打氣
“現在主要做租房了。”
自2月8日出臺指導價政策以來，深圳二手房成交已“四連降”，不少經紀人的工作重心也發生了變化。
近來深圳天氣炎熱，與幾乎冰封的樓市形成鮮明對比。程明是福田區崗廈片區某大型中介經紀人，最近很少帶客戶去看房，大部分時間是坐在店裡的電腦前，梳理房源，但也會不時站在店門口，觀察來來往往的人羣，以期好運碰到有意購房的客戶。
“有換房需求的業主願意降價，低價格賣出的同時也能低價格買入”，有業內人士向記者分析，目前成交的價格，基本上要比2月8日指導價新政頒佈前的成交價低。而指導價與市場價差異特別大的區域，現階段成交的話首付款要翻3倍，成交量也大幅下跌。參考價發佈之後，業主在羣裡互相打氣，甚至假造高價成交紀錄，以提升業主羣體信心。
中介門店掛牌房源信息 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝
5月二手房網籤量同比降超6成
指導價新政疊加貸款政策收緊，對深圳樓市影響持續增大，市場成交連續多月低迷。據深圳市住建局數據，5月深圳二手住宅市場網籤3781套，環比下跌13.99%，同比下跌65.7%；市場過戶3027套，環比下跌37.93%，同比下跌64.61%。
實際上，這已是二手房成交量連續第四個月下降，並且年內首次跌破4000套。指導價新政調控效果凸顯，可以對比的數據是，去年5月深圳二手房網籤量11028套，而新政出臺的前一個月，二手房交易量爲8971套，均高於業內人士評判市場熱冷的8000套“榮枯線”。而成交持續走低的趨勢，對市場各方均產生了較大影響。
據深圳貝殼研究院統計，近十年深圳二手房月度成交在3000套以下的月份僅12次，最近的一次是2020年2月。
“指導價頒佈後，好多購房者擱置了購房計劃，成交量大幅下降，不過除個別急賣的，業主掛牌價仍十分平穩”，程明向記者介紹，以其所在片區內的彩福大廈爲例，上月成交僅2套，去年同期市場火熱時，月成交有10多套，目前在售的77平方米兩房，業主掛牌價在600萬元左右。
成交大幅下降並非僅福田崗廈片區，分區來看，各區域過戶量普降，過戶量最高的爲龍崗區，月過戶量爲810套，環比下跌37%，全市佔比26%；寶安區過戶567套，環比下跌41%，全市佔比18%。
據深房中協統計，二手房住宅類各戶型網籤佔比數據分析，小於90平方米的首次置業戶型佔比持續走低。究其原因，或許與新政對於資金不寬裕的購房者影響有關。
值得注意的是，二手房成交遇冷的悲觀預期，某種程度上也蔓延至新房市場。據深圳市住建局房地產信息平臺公示的商品房成交數據，5月份一手住宅成交量爲2677套，環比持續下滑23.6%，同比下滑14.8%。
有知情人士告訴記者，南山區近日開盤某新房，均價10萬元/平方米，價格倒掛明顯，原本是被業內集體看好的網紅盤，認籌階段也遇了冷，不管首套二套，只要提交資料審覈通過均有搖號資格。
不過，由於一手住宅市場的成交與供應密切相關，深房中協預計，隨着5月末新盤供應的發力，6月份一手住宅成交量或將有較爲明顯的上升。
此外，隨着未來市場持續調整，行業競爭壓力將陡增，深房中協提示稱，業內各機構應對市場變化做好充足的準備，對於機構內的經紀人執業規範，也應在此特殊時期保持定力，切勿鋌而走險做出與樓市調控規定相違背的各種違規行爲。
連續調控壓低市場預期
實際上，在新房成交下滑，以及二手住宅新增在售、求購、帶看等均有下滑的大背景下，深圳仍多次加強了樓市調控監管，持續降低市場預期。
5月6日，建設銀行深圳市分行下發通知，分別上調首套、二套房貸利率15BP和35BP，前者執行LPR+45BP，相當於5.10%，後者執行LPR+95BP，相當於5.60%。
同時深圳也收緊了落戶政策，並不再對引進人才發放租房和生活補貼。5月25日，深圳發佈通知，將覈准類學歷型人才的底線要求調整爲全日制本科，且本科學歷入戶年齡收緊至35歲，碩士收緊至45歲；同時，技術型人才底線要求調整爲“中級職稱+全日制大專”，技能型人才的底線要求調整爲技師。
此後，住建局又發佈文件，要求預、現售商品住房和商務公寓的批准銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網籤價格，並對精裝修價格也進行總體把控。
福田中心區某高層項目 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝
深圳官方也再度加強了金融管管控。6月2日，深圳市地方金融監管局對轄內9家主要從事贖樓擔保業務的融資擔保公司進行了集體監管約談，要求各融資擔保公司全面排查經營用途貸款擔保業務，重點自查涉及房地產“貸款擔保”或“委託貸款”相關業務，一旦發現違規情形，應提前結清相關業務，並向市地方金融監管局報告。如發現有公司員工違規參與、或合謀提供虛假資料，套取信貸資金的情況或其他可疑線索，應從嚴處理，並及時向市地方金融監管局報告。
“購房過程中，擔保公司提供類似貸款服務，能較快地將此類二手房‘贖回’，加快交易，但此類貸款運用不當，就會成爲購房者變相炒房的資金”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，深圳此次對此類擔保公司進行管控，其實也是把監管對象範圍擴大了，從傳統的商業銀行部門增加到融資擔保部門，真正體現了在金融貸款市場方面堵住漏洞的導向。