張玉良回懟“被收購” 綠地二次混改步入深水區
張玉良又一次站在了命運的關口。
綠地二次混改的方案正在推進中，“綠地將被收購”的傳聞突然爆出，執掌綠地近30年的他沒想到，有一天要回應這個問題。
1月21日的綠地業績會上，張玉良連連發笑，直接否認，“這個消息純屬無中生有”。
被收購傳聞背後，是綠地二次混改的膠着，以及業績的疲軟表現。2020年，綠地房地產銷售首次出現負增長，3583.5億元，比上一年下滑了7.7%。
曾戰勝萬科登頂第一的綠地，從2018年開始連續三年衝擊4000億失敗，而同期的萬科已接連超過5、6、7000億。
在房地產行業總規模不斷擴大直至17萬億的歲月裡，出現負增長的頭部房企屈指可數，在此之前，萬達、華夏幸福、新城控股曾現下滑，都源於自身出現硬傷。
綠地竟然也走了下坡路？事實上，無論是股權結構還是業務運營，綠地都正處於一個關鍵的節點。
提及銷售下滑的原因，張玉良認爲，商辦產品在綠地銷售中佔比一直很高，而去年商辦受到疫情的衝擊太大，“少了400多億收入”。
“房地產結構中，大型地產企業做的產業地產、非住宅地產，對國家經濟發展、城市功能提升有很大幫助。但這些產品對房企要求很高，週期長，要大量自持”。張玉良說。
某種程度上，這是綠地戰略選擇的結果。過去多年，綠地通過“產業勾地”獲取超級大項目，再進入大基建、大消費和金融領域，積累了萬億資產，一度讓同行豔羨。
2018年，藉助產業勾地，綠地新增項目118個，平均地價1890元/平方米；2020年，綠地仍有80%的新增土地靠產業協同獲得，平均樓面價3168元/平方米。
近幾年，擁有產業能力的房企更加受到地方政府的青睞，通過產業勾地成爲越來越多房企的需求。
但這種模式的弊端也在顯現。商辦產品銷售下滑，持有運營沉澱大量資金，讓綠地揹負了巨大債務壓力。2020年的“三道紅線”融資新規之下， 綠地成爲“三道紅線”全踩的房企之一。
綠地內部人士認爲，綠地的壓力來自於上市前衝規模、多元化以及運營轉型。
去年8月成爲首批12家“三道紅線”新規試點房企之一後，綠地就致力於大力降負債。
業績快報顯示，數月間，有息負債總額較高點下降約450億元，現金短債比累計提升超40%，淨負債率下降近50個百分點；不過目前依然處於“紅檔”。
1月，綠地發行了26億公司債，這是綠地時隔四年首次重返境內債市，公司的融資通道得以再度拓展。
綠地自身的造血能力也再增強。2020年公司回款創歷史新高，達到3089億元，回款率86%，同比提升9個百分點。
此前綠地內部會議透露，綠地降負債會分三步走，今年年中會先滿足“三道紅線”現金短債比指標。明年中、後年中另外兩個指標也會達成。
而在“三道紅線”全行業降槓桿之後，房企的規模競爭被按下了暫停鍵，在綠地有關人士看來，這反而是好事，可以專心降負債而不用去擔心被人追趕或追趕別人了。
股權結構之變
拋開業務層面的壓力，綠地股權結構問題也仍然懸而未決。
作爲中國上市公司裡的國企混改標杆，又是房企，綠地往往被與萬科相提並論。目前，深鐵作爲萬科第一大股東，持股逾29%，萬科員工持股平臺盈安合夥以近5%的持股，位列第二大股東，萬科依然是沒有實際控制人的公司。
以“國資+員工+社會公衆持股”的三角股權架構而言，綠地比萬科走得更遠。2015年，綠地第一次混改並借殼上市，綠的員工持股平臺上海格林蘭投資持股超過29%，是綠地的第一大單一股東。
截至2020年三季度末，綠地前三大股東分別爲，上海格林蘭持股比例29.13%，上海地產持股比例25.82%，上海城投持股比例20.55%。
然而混改5年後，綠地和業績和資本市場的表現都不盡如人意。綠地控股（600606.SH）的市值，從2015年上市後的3000多億，一路跌到現在的700多億。
2020年7月，綠地公告開啓“二次混改”，上海國資擬出讓17.5%的股份。市場期待，這一舉動或許能激活低迷的股價，提升市值。
公告發出後幾個月，混改並沒有迎來什麼進展。
在1月21日的溝通會上，張玉良透露，公司的二次深度混改在正常推進中，上海市國資委希望通過轉讓部分股份，引入具有實力背景的戰略投資者，進一步增強綠地集團的實力。有金融背景的央企，是張玉良的理想型。
最新消息是，綠地跟兩家央企背景的金融機構談得比較深，其中一家是保險機構。
而一旦有機構接盤17.5%的股份，上海國資委的持股比例將降低至28.87%，低於上海格林蘭的29.13%，綠地的股權結構將更加多元化。
值得關注的是，經過數年“房地產主業+大消費+大金融+大基建+X”的多元化佈局，綠地已經不是一家單一的房地產公司。
2020年，綠地營業總收入4813億元，同比增長12%。其中，房地產主業收入僅爲2171億元，大基建成員企業收入2801億。
在綠地的版圖裡，大基建營收第一次超過房地產。而“綠地未來的收入目標裡，房地產將不足三分之一。”張玉良說。
綠地的一些新業務都有資本化的打算，如綠地金融正在計劃分拆上市。張玉良表示，十四五期間，綠地將着力構建在行業地位、產業、資本化等層面新的格局。