又一城鬆綁樓市限購！多地相繼全面放開樓市

2024.04.30

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導讀：經歷地產股集體大漲後，業內對樓市政策期待升溫。

作者 |第一財經 孫夢凡

經歷地產股集體大漲後，業內對樓市政策期待升溫。

4月30日，天津率先邁出一步，鬆綁樓市限購。新政提到，北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業人員在津購買住房的，享受本市戶籍居民購房政策。本市戶籍居民在市內六區購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再覈驗購房資格。

同日，中央政治局會議召開，提到要結合房地產市場供求關係新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

從中央到地方，樓市調控正步入新階段。“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，意味着政策層面從需求端出發，‘去庫存’系統措施在接下來幾個月會逐步落地。”鏡鑑諮詢創始人張宏偉認爲。

近段時間，成都、武漢、合肥、南京、長沙等核心城市，相繼全面放開樓市。業內認爲，預計後續一二線城市政策將持續鬆綁，地方政府自主調整限制性政策的步伐將加快，有利於房地產信心恢復。

又一城鬆綁樓市限購

不同於成都等地全面放開樓市，天津對限購政策進行了局部調整。

4月30日，天津官方宣佈，爲深入推進區域一體化和京津同城化發展，北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業人員在津購買住房的，享受本市戶籍居民購房政策。

與此同時，進一步優化住房限購政策。爲更好滿足居民改善性住房需求，新政明確，本市戶籍居民在市內六區購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再覈驗購房資格。

在住房套數認定標準上，對有60週歲（含）以上成員的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，新政明確可憑居民家庭戶口簿等材料，在認定住房套數時覈減1套。

“上述政策是在去年調控基礎上的進一步優化，符合當前我市房地產市場形勢和居民購房需求。”天津市住房城鄉建設委有關負責同志表示。

去年，天津放鬆了大學畢業生羣體住房限購、將限購區域縮小到市內六區，如今則在大戶型房源、京津冀人員購房上進行了局部優化。“天津政策鬆綁力度層層遞進，旨在繼續營造更爲寬鬆的購房環境，促進購房需求尤其是改善型需求釋放。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示。

首先，放開京津冀購房門檻。中指研究院天津公司高級分析師牛曉蕙表示，此舉可爲北京、河北人羣在津購房提供更多便利，有利於促進京津冀三地人員流動、資源共享，利好看好市內六區教育資源的北京河北人購房需求，預計市內六區二手房市場將有所回升，有利於穩定市場預期。

其次，放開改善型房源限購。牛曉蕙表示，當前房地產市場供求關係發生重大變化，改善性住房需求爲新房市場關鍵支撐。2023年以來，天津市的改善性需求釋放提速，目前市場上購買新房的客戶中6成爲改善需求，天津市內六區新建商品住宅成交面積佔比連續4年擴大，2023年已經提升至15%。

“對限購區域改善需求進行優化調整，減少限購區域內的大戶型購房限制條件，有助於更好地滿足市區改善型需求，加快潛在需求釋放。”牛曉蕙認爲。

今年來，天津樓市在全國範圍內表現尚可，不過不及往年“小陽春”的水平。據諸葛數據研究中心監測數據，2024年3月天津新建商品住宅、二手住宅成交環比上月倍增，同比分別下跌41.2%、33.9%。

“在此番市場環境下、疊加臨近五一假期，天津此舉恰逢促銷關鍵節點，有助於增加一定的看房客流量和潛在成交轉化。”關榮雪認爲。不過她也表示，政策調整短時間能刺激成交量達到小高峰，但僅憑樓市調控政策的鬆動並不治本，中長期看，房地產市場的回暖與宏觀經濟息息相關。

易居研究院研究總監嚴躍進認爲，天津出臺新政策，意味着二季度各地將繼續加快購房政策的優化調整，對政策環境優化、購房信心提振、五一假期交易行情，都有非常重要的作用。

房地產有何新定調？

除了天津，近期接連釋放樓市“大招”的城市層出不窮，其中不乏成都等熱點城市。後續，房地產調控怎麼走？4月30日政治局會議給出了新定調。會議提到，要持續防範化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。同時，要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

除了防範化解房地產風險，消化存量房產、優化增量住房，這兩個新表述受到業內廣泛關注。張宏偉認爲，這意味着從需求端出發，接下來“去庫存”方面新的系統措施會逐步落地。

在他看來，爲進一步去化現有市場庫存，政策方面需要更多支持，比如房貸利率降低，首付比例降低，公積金額度提高；包括更多一二線城市推出“以舊換新”政策，給二手置換羣體稅費優惠或者減免；此外，建議20多個做舊改的城市，儘量做房票或者貨幣化安置，助力去庫存。

“各個地方在保障性住房、保租房籌建籌備時，建議保租房平臺公司購買開發企業的存量商品房、普通百姓手中的存量房，這樣既消化了市場庫存，也起到快速籌建保障性住房的目的。”他表示，在各種力量綜合作用下，現有市場庫存纔可以進一步降低，市場供求關係纔會逐漸好轉。

嚴躍進認爲，廣義上來講，存量房產包括新房和二手房，但從狹義角度理解，近兩年房地產供求關係的一大變化就是“二手房掛牌激增”。消化存量房產，通俗理解就是要深入研究“如何消化掛牌的二手房房源”。今年政策一大創新就是“以舊換新”，後續要引導房企和國企積極參與此類模式。

優化增量住房，則意味着各地對新房供應要有新思路。“一些高庫存區域，後續土地供應需要有所控制。而對於其他一些高庫存的區域，也可以通過收購新房或土地項目，來充當保障房房源。”嚴躍進稱。

中指研究院表示，本次會議釋放了積極信號，一方面宏觀政策有望靠前發力，促進宏觀經濟繼續回升向好；另一方面，給予樓市定調，防範化解房地產風險仍是重點，同時提出統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，爲接下來的房地產政策指明方向。

短期來看，該研究院預計，核心城市限購限貸等政策將進一步優化調整，同時“保交房”力度有望延續。統籌消化存量房產、優化增量住房的具體政策有望逐步落實，包括政府平臺回購二手房作爲保租房、回購房企未售新房作爲保障房、盤活存量低效非住宅物業改爲保租房等。

“未來，隨着宏觀政策協同發力以及房地產供需兩端政策持續跟進，二季度市場情緒有望邊際好轉，尤其是核心城市在政策帶動下，市場活躍度或將逐漸修復，預計房地產銷售同比降幅將有所收窄。”中指研究院表示。

張宏偉認爲，後續核心城市的政策會進一步寬鬆，京滬深等一線城市的樓市限購有望進一步定向寬鬆，比如郊區取消限購，二手房交易增值稅減免由5年降低至2年，大幅降低普通住宅的標準等。“只有一線和強二線樓市需求啓動，才能帶動其他城市逐步復甦。”

微信編輯| 高莉珊