廣東限購第四城:珠海樓市"限購又限價"

本站房產11月1日訊 繼廣州深圳佛山後，廣東終於有第四座城市加入限購大軍。珠海市昨晚宣佈，11月1日起，珠海將執行限購政策，限購區僅限主城區香洲區，本地居民和繳納一年以上社保的外地人，只能在香洲新增一套房。

有專家認爲，對於一個投資需求佔據主導的市場而言，珠海限購令出臺，投資需求將被趕盡殺絕，市場成交將出現暴跌，這對於珠海樓市的影響遠大於廣州、深圳等城市。

珠海加入限購大軍

據悉，10月31日晚，珠海市人民政府辦公室發出《關於深入開展房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求自2011年11月1日起，本市戶籍居民家庭(含駐珠部隊現役軍人和現役武警家庭)、可提供購房之日起算的前兩年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險費繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在香洲主城區內只能新購1套商品住房；不能提供購房之日起算的前兩年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險費繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在香洲主城區內購房。

《通知》要求進一步落實“限價”政策，自2011年11月1日起，房地產開發企業應當按照《廣東省物價局關於商品房銷售明碼標價的規定》，將商品房預售價格報價格主管部門備案，持同意備案的文件向商品房預售管理部門申請預售。報備項目的住房平均價格超過我市2011年度房價控制目標（11285元/平方米建築面積）的，價格主管部門暫停備案，商品房預售管理部門暫停核發商品房預售許可證。

《通知》強調，嚴格執行差別化住房信貸政策。各商業銀行要堅決執行國家住房信貸政策，金融管理部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行爲嚴肅處理。切實加強住房保障工作。各區政府（管委會）要確保完成年度保障性住房工作目標任務。市住房、國土、監察等部門要加強監督檢查，對完成保障性住房工作目標任務不力的區（經濟功能區），要視情況根據有關規定報市政府對相關負責人進行約談、問責。

房價上漲過猛是主因？

隨着去年全市商品房均價猛漲38.4%，珠海成爲廣東省房價漲幅最高的城市之一，此前更被廣東省住房和城鄉建設廳副廳長陳英鬆“點名批評”。據悉，在今年3月31日，珠海市委副書記、市長鍾世堅主持召開市政府常務會議，提出要合理控制房價過快增長，珠海在2011年的房價增長控制目標，爲新建住房均價增長幅度不高於G D P增長幅度，這也就意味着，珠海2011年的房價漲幅不能超過11%，政府才能完成制定的調控目標。

根據珠海市房地產行業協會統計數據顯示，2010年珠海市新盤成交均價爲香洲區10155元/平方米，金灣區3447元/平方米，斗門區4552元/平方米，全市各月新房成交均價均超過7500元/平方米。綜合來看，珠海市2010年商品住宅成交均價爲10166.8元/平方米，按照11%的房價控制目標來計算，這也就意味着2011年珠海市新建商品房成交均價需要控制在11285.148/平方米以內。

但實際上，在一線城市限購，投資需求外溢的大背景下，擁有港珠澳大橋、橫琴島開發等概念支撐的珠海樓市可謂熱火朝天，統計資料顯示，今年1-6月，珠海商品住宅銷售均價達到11028元/平方米，較去年均價再度上漲近10%，距離2011年房價調控目標的“紅線”僅一步之遙。

投資客高達七成 珠海樓市或遭重創

作爲我國五個經濟特區之一，珠海市東與香港隔海相望，南與澳門相連，由於珠海市氣候宜人，冬夏季風交替明顯，優異的自然環境，不僅讓旅遊業成爲珠海的重要產業之一，同時還吸引了大大小小的開發商前來淘金，

但與此同時，根據珠海市統計局公佈的“珠海市2010年第六次全國人口普查主要數據公報”顯示，珠海全市常住人口約爲156萬人，佔全省常住人口總量的1.50%，是廣東省常住人口最少的市。

“珠海的本地人很少，而且大多數都住在村裡，很少需要買房的，如今珠海新建的房子大多數是外地人來買，這裡不僅雲集了來自北京、上海、山西的內地投資客，更不乏來自香港、澳門、臺灣的投資客”，一位珠海當地人士向本站房產表示。

“常駐人口極低，投資需求過度旺盛，正是造成珠海房價近兩年暴漲的最重要原因”，世聯地產首席市場分析師王海斌認爲，珠海樓市向來是以投資客爲主的樓市，珠海市政府目前的雙限行爲，其實是未雨綢繆的表現。但對於一個投資需求佔據主導的市場而言，一旦限購令出臺，投資需求將被趕盡殺絕，市場成交將出現暴跌，這對於珠海樓市的影響遠大於廣州、深圳等城市。

但資深房地產專家韓世同則認爲，當前珠海的限購政策並未考慮購房者以前所有的住房套數，即是說不論以前買了多少套房，目前限購只針對新購的住房套數。另外，由於目前珠海限購主要針對香洲區，所以可以說珠海的本輪限購是溫柔版和局部型的限購，此類限購廣州、上海等城市也都實施過，但效果都不太好。

“但限價卻會有較大效果”，韓世同補充道，珠海“限價令”規定新盤定價需控制在11285元/平方米以下，這也就促使那些1萬2、1萬3或更高價的樓盤降價，但另一方面，這種限價也可能會導致一些價格低於11285元/平的樓盤將價格拉高到標準線開賣。

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