新一輪存量房貸利率調降板上釘釘，何時落地操作？銀行迴應

時隔一年，央行再度釋放存量房貸利率調降信號。第二輪存量房貸利率下調板上釘釘，不少貸款人關心接下來銀行如何跟進落實。

9月24日，央行行長潘功勝在國新辦新聞發佈會上表示，將引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。第一財經記者聯繫上海、浙江多家銀行，瞭解後續存量房貸利率調降情況。部分銀行稱，已關注到存量房貸利率調整政策，但還未接到相關調整通知。一位國有銀行某支行房貸工作人員表示，等到官方文件出臺後會很快跟進，“預計最快下個月就會有相關方案出來，等接到相關通知後，將統一進行調整”。

回顧上一次存量房貸利率調整，2023年8月31日，央行、金融監管總局發文，決定自同年9月25日起，對符合條件的存量首套住房貸款進行利率下調。隨後，多家銀行發佈公告，將於2023年9月25日起批量下調存量首套住房貸款利率，並明確操作細則。到了9月初，工、農、中、建四大國有商業銀行紛紛發佈公告，明確存量首套住房貸款利率調整有關事項，對調整範圍、調整後的利率水平、調整方式等進行解答。此後有多家股份制銀行和地方城農商行跟進，相繼披露存量房貸利率調整細則。

“因爲涉及的借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術準備。”潘功勝在發佈上表示，下一步，央行也在考慮指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基於市場化原則自主協商進行動態調整。

“不同地區、不同時期、不同銀行發放的房貸利率將根據具體情況調整。”業內人士對記者表示，一般來說，通常銀行將通過調整合同中的利率條款，從存量房貸利率下調政策生效日開始，自動批量執行利率下調，貸款客戶無需主動提出申請，調整後銀行會通過短信方式通知借款人。

此前，市場上對於存量房貸利率調降路徑主要有兩種猜測，“轉按揭”和重定價，2023年存量房貸利率下調主要採用了重新定價的方式。兩者的區別在於，“轉按揭”業務中貸款人能更換貸款銀行。

對於市場上討論的存量房貸跨行“轉按揭”，潘功勝在發佈會後透露，初期會先在本行行內實施“轉按揭”，下一步再考慮是否需要跨行“轉按揭”。

對此，東方金誠首席宏觀分析師王青表示，存量房貸在本行內實施“轉按揭”，即存量房貸利率重定價，與去年9月的調降路徑相同。之所以強調“初期會在本行內實施轉按揭”，主要是因爲當前存量房貸仍屬銀行高收益、低風險的優質資產，允許跨行轉按揭，會加劇銀行之間的競爭，特別是對存量房貸規模佔比較高的大行會產生較大沖擊。

興業銀行首席經濟學家魯政委指出，從“轉按揭”業務開展需要考慮的問題來看，在跨行“轉按揭”業務中，要考慮抵押品的價值重估、抵押權屬的變更、不同銀行之間貸款標準不同等。

此外，從操作便利性來看，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認爲，“轉按揭”可能會增加許多額外的工作量。實際上，在之前的存量房貸利率調整中，銀行普遍採用了一種更爲簡便的方法，即通過系統自動調整，直接降低後續月份的月供金額，而無需客戶進行額外操作。

受訪人士認爲，存量房貸利率下調對銀行來說，進一步降低了銀行的資產收益率，影響銀行的盈利能力，短期會給銀行帶來一定經營壓力。銀行息差將受到衝擊，監管數據顯示，截至二季度，商業銀行淨息差爲1.54%，同比降低20BP，爲有統計以來歷史最低水平。其中，大型銀行二季度淨息差爲1.46%，同比降低21BP，也出現了有統計以來最低水平。

據中泰證券銀行業首席分析師戴志鋒測算，存量房貸利率下調50BP，國有行受到的影響最大，息差受拖累6.4個BP，股份行、城商行、農商行分別拖累4.5、2.7、3.0BP。息差收窄也將影響商業銀行營收、利潤。戴志鋒指出，將拖累營收下滑3.1個百分點，稅前利潤下滑7個百分點。對國有行、股份行、城商行、農商行的營收分別拖累3.8、2.2、1.4、1.5個百分點，稅前利潤分別拖累8.4、5.3、2.9、3.1個百分點。

不過，戴志鋒也指出，若調降存量房貸利率，在實際投放回暖的基礎上，銀行按揭貸款規模將企穩，從長期看有助於緩解銀行零售資產端增長壓力及居民還款壓力，進一步優化銀行資產結構，維護銀行息差，優化銀行零售端資產質量。

“預計提前還貸的減少也可對息差起到一定支撐作用，結合存貸兩端來看，存量房貸利率下調對於商業銀行淨息差及利潤水平影響大抵可控。”一位銀行業分析師對記者表示。