什麼時候入市？上海拿地逾一年尚未開項目盤點

嚴苛的限價，微薄的利潤，這是衆多開發商面臨的問題。

無奈之下，很多開發商選擇了“高週轉、低利潤”的跑量模式，拿地後迅速開盤，迅速回籠資金，迅速去拿下一宗地……

與之形成明顯對比的，是還有一批開發商，依然保持着“不焦不躁”的淡定，拿地後不着急開發，項目推進速度慢，甚至他們中，有不少房子已經基本完工才入市銷售。

今天我們就一起來聚焦於這些長時間處於開發準備階段的地塊及其背後的開發商，進行深入的分析與盤點。

（拿地一年尚未入市地塊名單，數據爲人工統計，若存在問題，請聯繫）

Part.1

猛拿地卻不“開發”的城投集團

在房地產市場低迷、民企開發商資金鍊緊張的背景下，城投托底拿地成爲一種普遍現象，但由此也滋生了一系列問題，如項目開工進度緩慢、入市週期延長等。

以金橋集團爲例，2020年9月16日，金橋集團成功以底價11.6687億元競得自貿區臨港新片區綜合區04PD-0107單元內的D21-04、D21-05、D22-01、D24-04、D18-01、D23-01地塊，即金港星海灣項目。然而，該項目直至去年6月方纔首次開盤，距其獲取地塊已長達兩年半之久。

隨後，金橋集團於2021年12月再度在該片區摘得三幅地塊。但根據金橋集團2024年半年度報告，這三幅地塊從獲取到正式開工建設均耗時一年，且截至目前，尚未在市場上公開亮相。

另據透露，自貿區臨港新片區綜合產業片區ZH-02單元內的E08-01、E07-01、E03B-01、E04B-01、E04A-01地塊正努力爭取於今年入市。至於其餘兩幅地塊，其具體入市時間尚待進一步明確。

除了金橋集團外，城投企業中開發進度緩慢的還有港城集團。2021年12月，港城集團聯合浦開集團摘得自貿區臨港新片區PDC1-0303單元WSW-C4A-01街坊WSW-C4A-01-04地塊，然而，時至今日，距離該地塊競得已逾兩年有餘，該項目卻仍未正式進入市場銷售階段。

進一步觀察，港城集團不僅在這一地塊上進展緩慢，其在2022年6月競得的臨港新片區PDC1-0103單元和PDC1-0401單元的兩幅地塊和2022年9月競得的自貿區臨港新片區PDC1-0401單元I06-01、I15-01地塊，截至目前也均未實現入市銷售。

事實上，港城集團開發慢有跡可循。港城集團開發的港城滴水湖馨苑項目，目前雖已入市至第七期，但追溯其項目拿地時間，可上溯至2008年，距今已長達16年。

當然，城投企業開發進程滯緩並非個別現象，浦開集團、新長寧集團、大寧資產、松江新城開發、奉發集團、蘇河灣集團等多家城投企業同樣面臨開發進度緩慢的問題。

Part.2

慢開發博利潤的民營企業

除了城投平臺類公司的拿地開工率慢之外，民營企業之中也不乏以“慢開發”爲主的房企，比如豫園股份、上海恆文投資、上海泉山地產。

以豫園集團爲例，2022年9月，豫園股份與螞蟻集團聯合體摘得黃浦福佑地塊，根據地塊出讓要求，該地塊交地後6個月內必須開工。

然而自該地塊出讓之後，市場上關於該地塊的消息可謂是少之又少。拿地至今，地塊連設計方案都尚未公示，也未查詢到到地塊開工的信息。

再觀上海恆文投資，2021年1月，上海恆文投資以9.04億元的價格拿下臨港奉賢園區地塊，成交樓面價8229元/㎡，溢價率高達7.11%。然而拿地以來，除了2022年8月項目設計方案的公示和同年11月的開工消息外，未有進一步的公開信息。

截至目前，距離項目土地獲取已過去三年之久，項目依舊未有入市銷售的具體跡象。而按照項目備案的建築工程施工許可證信息來看，若是順利進行，項目目前已是竣工狀態。

無獨有偶，上海恆文朱家角地塊也是在2022年7月27日拿地後，直到2023年4月才取得建築工程施工許可證，計劃4月19日開工，從拿地到開工差不多有9個月時間。

進入今年六月，市場曾流傳出該項目或將於6月開放售樓處、第三季度推向市場的消息。然而，時至今日，已步入第四季度，項目仍未正式入市，且售樓處亦尚未對外開放。

事實上，對於恆文來講，慢開發速度已成普遍現象。在杭州，恆文璞悅江南拿地後遲遲未入市，硬生生的熬成準現房纔開賣，而其所在板塊的新房限價亦從2020年源翠府收官時的2.13萬/㎡已經擡升至2.36萬/㎡。

在上海，恆文星尚灣項目自2009年取得土地後，經過三年時間才正式推向市場，並且直至2022年6月才完成全部銷售，期間項目售價幾乎翻了一番。

另外，恆文璞悅項目也面臨了較長的開發週期，該項目於2013年取得土地，但直到2019年才進入市場銷售，從土地獲取到市場推出的時間跨度接近六年。

上海泉山地產亦屬於開發節奏比較慢的企業。去年八月，該公司以3.53億元人民幣成功競得浦東新區惠南新市鎮宣橋21和22單元D-02地塊。

今年一月，該地塊項目的設計方案正式公示，規劃建設多棟高層住宅。然而，直至今年四月，項目方始獲得建築工程施工許可證，並計劃於四月初正式啓動施工。此時，距離公司競得地塊已過去八個月，而同期出讓的綠城、同濟地塊項目已相繼入市。

據公開資料，上海泉山地產成立於2003年9月30日，系一家深耕上海的本土民營企業，過往在上海成功開發了包括現代華庭、金悅華庭、悅城華庭、欣悅華庭等在內的多個住宅項目。

從過往項目開發歷程來看，上海泉山地產的開發進度普遍偏慢。以奉賢區的悅城華庭和欣悅華庭爲例，兩項目地塊均於2015年2月獲取，其中欣悅華庭於2017年7月方得入市，距拿地時間已逾兩年；而悅城華庭更是直至2019年5月方得入市，距拿地時間已長達四年之久，且入市時項目已呈現爲現房狀態。

Part.3

“蝸牛式”開發的港資企業

和內地房企“高週轉”的住宅開發模式不同，港企普遍有長線投資、長期囤地的習慣，通過“慢”開發獲得更高溢價。

他們在香港拿到土地後可以十年不開發，充分賺取土地溢價。即便項目建成後，很多企業也喜歡在市場景氣時分批銷售，結果一年比一年賣得貴，利潤極爲可觀。後來在進入中國內地市場後，也將這一開發模式複製過來。

以嘉裡建設爲例，該公司於2022年1月以133.29億元人民幣成功競得上海市黃浦區金陵東路綜合用地。然而，直至去年5月初，金陵路項目的一期4幅地塊（64-67地塊）才正式開啓報建流程，並於同年8月23日啓動建設，項目總投資額約爲180億元人民幣。

值得注意的是，儘管項目已開工建設，但距離正式推向市場銷售尚需較長時間。

據悉在獲得首批四塊土地後，嘉裡建設在其年報中明確表示，預計住宅部分將於2025年開始預售，而辦公室、零售及酒店等業態則計劃於2028年推出招租。

結語：

值得注意的是，儘管上海的某些地塊上市節奏較慢，但整體而言，開工率依然保持在較高水平。

這一現象的背後，與地塊出讓預合同的嚴格規定密切相關。公開資料顯示，在地塊出讓過程中，預合同明確要求開發商必須在土地交付後的12個月內開始施工。

若開發商無法如期開工，必須提前30天向出讓人提交延期建設的申請。只有在得到出讓人同意的情況下，項目的竣工時間才能相應地推遲，但延期不得超過一年。

此外，預合同還規定，如果受讓人未能在合同約定的日期或經同意的延期日期內開始建設，那麼每延期一天，受讓人需向出讓人支付相當於國有建設用地使用權出讓價款總額1‰的違約金。在這種情況下，出讓人有權要求受讓人繼續履行合同。