深圳新政兩週後：市場成交未起色，“小陽春”仍然可期

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

今年春節前，深圳樓市優化了樓市相關政策。其中包括，深圳戶籍居民家庭無需社保即可購買兩套住房限購2套住房，單身限購1套以及非深戶社保要求降至三年。

經過兩週的運行實踐，深圳樓市的表現並沒有如一開始市場所期待的那樣“回溫”。

據21世紀經濟報道記者多方調研，深圳樓市新政後，多數樓盤的來訪量僅比此前有所上升，一手成交目前未有明顯增長，二手房成交則在以價換量的催化下表現較好。

不過，在接受21世紀經濟報道記者採訪的開發商人士和市場機構看來，當前成交還未反應有一部分原因是春節的因素，多數預判深圳樓市後續仍可能有更多的政策釋放，而在2月20日LPR超預期下降25個基點後，也可能會帶來一波購買力的釋放。

基於對市場的認知，在接下來的三月和四月，有部分開發商計劃也加緊推出新樓盤備戰傳統意義上的“小陽春”，深圳樓市積極變化還在醞釀。

成交仍平淡

從數據上來看，深圳樓市在新政後似乎“很有成色”，但需要指出的是，這是建立在低基數的基礎上。

據諸葛找房發佈的數據，2024年春節假期（2.10~2.17）期間，深圳新建商品住宅成交17套，深圳日均成交量由上年“掛零”上升至2套；中指研究院的數據顯示，2024年春節假期，深圳新建商品住宅成交0.32萬平方米，日均成交面積同比增長125%。

從這個數據來看，深圳樓市在新政後的春節期間也僅成交17套，雖然同比有較大提升，但實際感受卻並不明顯。

事實上，在春節期間，深圳大部分樓盤並沒有“打烊”，新政出臺後，多數採取主動出擊的策略，春節期間仍有人員值守售樓處接待客戶。

但即便如此，市場仍未給予足夠的反饋。

一位深圳房企的營銷負責人告訴21世紀經濟報道記者，“我們幾個在售的樓盤目前看沒什麼反應，來訪和成交都沒有太大的變化。目前在蓄客的一個樓盤，來訪量表現還可以，不過還要看開盤的情況。”

一位市場機構的研究人士則對21世紀經濟報道記者分析稱，今年春節成交對比去年實際未有好轉，原因之一是因爲政策出來太晚了，那個時候大家都已展開假期出行。目前看，節後市場還是比較平穩，“帶看量恢復到節前正常水平。”

相較於一手房的平淡，二手房的成交卻有比較明顯的恢復。

根據深圳中原研究中心顯示，春節期間，深圳市內二手住宅成交62套，成交相對亮眼。此外，中原找房訪問量、用戶諮詢量持續攀升，最高環比上漲183.6%。

一位中型房企的總部人士對21世紀經濟報道記者表示，“二手房可以‘卷’，價格各方面賣家的空間很大。這幾年一手房交付還有質量的問題也挺突出，二手房成交活躍是合理的，就是捲走了很多新房的購買力。”

深圳中原研究中心則提示，就目前的政策力度來說遠不及2018年，掛盤量更是不斷增高，“小陽春”帶給市場的也將是成交量緩慢“復甦”。

“小陽春”可期

從今年一月整個月的表現來看，深圳樓市目前處在低位。

深房中協的數據顯示，2024年1月，深圳全市新房共成交2568套，同比增長22.5%，環比下降31.5%；二手房方面，2024年1月，深圳全市二手房錄得4147套，環比下降5.2%，同比增長128.1%。

而二月以來，市場雖有新政，但整體也比較平穩。不過，即便深圳樓市當前還沒有看到十分積極的表現，市場參與方仍對接下來的“小陽春”充滿期待。

從過往深圳樓市的表現來看，對政策的反應需要有一定的時間才能體現，而從近期的細微變化中，多數市場參與方也感受到了正向的能量在醞釀中。

一位深圳南山的樓盤銷售告訴21世紀經濟報道記者，“我們樓盤最近在蓄客，觀察到一個現象是有一些剛畢業或者即將畢業的學生來看房，覺得深圳這座城市還是有一定的吸引力，應該之後表現會慢慢好起來。”

上述中型房企的總部人士也認爲，深圳選擇在春節前出臺新政，是在爲今年三月、四月的小陽春蓄力。“市場反應過來得有兩週的時間，上週末和這週末很關鍵。我們三月預計會推新的盤出來，全面備戰小陽春。”

除了深圳限購限貸政策的優化外，本月LPR超預期的下調也被市場視作是積極因素。

2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2024年2月20日貸款市場報價利率（LPR）爲：1年期LPR爲3.45%，5年期以上LPR爲3.95%，其中五年期爲有史以來最大一次下調，幅度爲25個基點。

這也被視作是市場向好的催化因素。多數研究機構也認爲，在雙重利好之下，深圳的樓市成交有望站上新臺階。

深圳中原研究中心就分析認爲，隨着居民工作、購房置業逐漸進入正軌，一線及核心二線等前期出臺政策的城市，有望進一步激發購房者的購房需求。春節過後深圳樓市有望迎來難得的“小陽春”。

樂有家營銷總裁賀玲在接受21世紀經濟報道記者採訪時更表示，節前深圳就有利好政策出臺， 進一步放鬆調控， 釋放需求；央行降息更是進一步助攻，市場情緒好轉，節後交易反彈明顯快於去年，預計小陽春可期。如果延續這一趨勢， 三月市場實際成交量或可破5000套， 創兩年來新高。