深交所首批4只公募REITs將於5月31日發售
5月29日，證監會副主席李超在國際金融論壇2021年春季會議上表示，下一步，證監會將緊緊圍繞“十四五”規劃對資本市場的部署要求，進一步落實“建制度、不干預、零容忍”九字方針，促進資本市場更好發揮資源配置、風險緩釋、政策傳導、預期管理等方面的樞紐功能，在實現自身高質量發展的同時更好服務構建新發展格局。其中，“穩步推進基礎設施領域公募REITs試點落地”被定爲“建制度”方面的舉措之一。
5月31日正式發售
截至5月27日，深交所首批4只基礎設施公募REITs中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“首鋼綠能”）、紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“鹽港REIT”）、博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“蛇口產園”）、平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“廣州廣河”）已通過深交所網站陸續發佈基金份額發售公告。4只基礎設施證券投資基金（以下簡稱“公募REITs”）將於明日（5月31日）正式開售，6月1日結束募集，各類投資者將在募集期內認購基金份額並繳款。
公募REITs發行價格不是1元/份，而是根據詢價情況市場化定價。首鋼綠能最終發行價格確定爲13.38元/份；鹽港REIT最終發行價格確定爲2.30元/份；蛇口產園最終發行價格確定爲2.31元/份，廣州廣河最終發行價格確定爲13.02元/份。專家認爲，公募REITs的發行價格受到基礎設施項目評估價值、發行份額等因素影響，不同項目發行價格的絕對值大小本身並不具備可比性。投資者應綜合比較各項目基礎設施項目評估價值、實際募集總規模（即發行份額乘以發行價格）、運營管理機構能力、未來現金流分派率等情況，合理審慎做出投資決策。
《證券日報》記者獲悉，4只基礎設施公募REITs總募集金額爲143.71億元，其中，戰略配售比例均在60%及以上；網下投資者擬發售比例在16%-30%之間；就公衆投資者擬發售比例及公衆投資者認購額而言，首鋼綠能爲10%、1.34億元，鹽港REIT爲12%、2.21億元，蛇口產園爲10%、2.08億元，廣州廣河爲5%、4.56億元。
值得注意的是，根據發售公告，如果公衆投資者在募集期內有效認購申請份額總額超過公衆投資者的募集上限，將實行尾日比例配售，即在基金募集期內，最後一日前的有效認購申請全額確認成功，對最後一日的有效認購申請，根據剩餘額度，予以比例配售；若預計募集首日有效認購申請全部確認後，本基金公衆投資者募集總規模達到或超過公衆發售規模上限，公衆發售部分的募集期將提前結束。因此，公募REITs募集期首日，即使公衆投資者募集總規模達到或超過公衆發售規模上限，所有提交了有效認購申請的公衆投資者均可按比例獲得配售，同時公衆發售部分的募集期將提前結束。也就是說，如果公衆投資者募集規模爲10億，卻在募集期首日有100億認購規模的話，每個投資者均能買到認購規模的1/10。這與新股網上申購採用的“搖號”制度有着顯著不同。
理性看待公募REITs投資價值
對於市場較關心的公募REITs主要收益來源，專家表示，REITs通過募集衆多投資者的資金，用於投資不動產資產來獲得收益。與股票和債券相比，REITs具有相對中等風險、中等收益的特徵。此外，公募REITs收益依賴於基礎設施項目運營產生的收益，主要影響因素包括基礎設施項目所屬行業的平均收益水平、項目自身的運營情況等方面。
需要注意的是，公募REITs與股票、債券、普通公募基金均有所不同。其中，不同於股票，公募REITs具有多個特點：首先，公募REITs市場波動相對較小。公募REITs底層資產主要爲成熟優質、運營穩定的基礎設施項目，現金流預期相對明確，單位價值波動性原則上相對有限。其次，公募REITs收益的增長空間相對有限。從物業運營角度來看，出現物業收入大幅增長或維持持續性高增長的可能性較小。在此基礎上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設有強制分紅比例，收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%，收益分配機制相較股票更爲嚴格。
不同於債券，公募REITs具有兩大特點：一方面，公募REITs沒有固定利息回報，其收益主要依靠資產本身的現金流產生能力，以及資產增值帶來的份額價值提升預期，會有一定的變動。另一方面，公募REITs本息沒有主體信用擔保，依賴於資產本身的運營。
不同於普通公募基金，公募REITs具有三大特點：一是資金投向不同；二是收益來源不同；三是產品定位不同。
根據4只公募REITs發佈的基金份額發售公告，就2021年現金流分派率、2022年現金流分派率而言，首鋼綠能分別爲8.52%、7.63%；鹽港REIT分別爲4.15%、4.40%；蛇口產園分別爲4.39%、4.46%；廣州廣河分別爲5.91%、6.87%。其中，可供分配金額測算是在預測的假設前提與限制條件下編制，所依據的各種假設具有不確定性。不過，上述預測現金流分派率並非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。
投資者在比較不同項目時，不能單純看現金流分派率這一個指標，因爲現金流分派率可能與基礎設施項目類型相關，一類是經營權類的項目（比如收費公路、污水垃圾處理等），另一類是產權類的項目（比如產業園區、倉儲物流等）。特別的，對於基礎設施項目類型爲經營權的項目，由於經營權存在期限，存在基礎設施項目價值逐年下降，到期可能趨於零的風險，因此經營權類項目基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還，其現金流分派率整體來看也可能略高於產權類的項目。
基礎設施基金採取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉託管至場內方可賣出。也就是說，公募REITs成立之後只能通過二級市場買賣，屆時需要注意基金的折溢價風險。此外，投資基礎設施基金可能面臨的主要風險包括基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險、流動性風險、終止上市風險、稅收等政策調整風險等。專家建議，投資者在參與基礎設施基金相關業務前，應認真閱讀基金合同、招募說明書等法律文件，熟悉基礎設施基金相關規則，自主判斷基金投資價值，自主做出投資決策，自行承擔投資風險。
粵開證券首席市場分析師李興對《證券日報》記者表示，雖然公募REITs產品投資門檻相對較低，同時基礎建設項目關係國家大計，首批試點項目更是優中選優，風險整體可控。但廣大投資者還是要注意其投資風險，應當理性投資，可以優先選擇現金流相對穩定、底層資產信用較好的優質項目。
“考慮到資本市場對於REITs產品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產品上市後二級市場價格出現一定波動”。中金公司研究部向《證券日報》記者分析道，從境外市場來看，出現過部分REITs產品上市後類似股票大幅上漲或者下挫的現象，建議投資者理性看待首批上市REITs投資價值，避免追漲殺跌，導致投資損失。
市場人士建議，公衆投資者切不可懷有炒公募REITs“一夜暴富”的心態。“基礎設施REITs是國際通行的配置資產，是典型的中等收益、中等風險金融產品。從國際經驗看，基礎設施REITs產品受市場因素影響出現收益大幅波動的情況較少。對於廣大投資者來說，穩健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作爲投資產品的‘角色定位’”。
據瞭解，REITs產品上市初期，爲維護市場交易秩序，保護投資者合法權益，交易所將對REITs產品交易重點監控，嚴厲打擊異常交易和違法違規行爲，廣大投資者應樹立風險意識，秉持價值投資、長期投資理念，依法合規參與交易，共同維護公募REITs市場運行的良好環境與生態。