首批9只公募REITs今日開售，一文讀懂如何購買
今天，首批9只基礎設施公募REITs正式開售！
自產品獲批以來，基礎設施公募REITs的項目進展都備受各界關注，而在上週網下發售時，更是有項目獲得機構超過15倍的超額認購，足見其魅力。
那麼，對於普通投資者來說，是否要參與到首批公募REITs的認購？今日開啓認購的有哪些項目？如果要認購又有哪些渠道可以交易？
澎湃新聞（www.thepaper.cn）記者就此研究了首批9個項目的公告和資料，並採訪了多位市場人士進行解答，希望能對讀者在進行投資決策時有所幫助。
一、公募REITs是什麼？
REITs即不動產投資信託基金，是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動產資產或權益轉化爲流動性較強的上市證券的標準化金融產品。根據發行方式和募集資金對象的不同，REITs被分爲公募REITs與私募REITs。對於投資者而言，公募REITs是一種低門檻投資不動產的工具，通常來說具有長期收益較好並且分紅較爲穩定的優勢，具備較好的投資價值。此外，作爲另類投資產品，公募REITs與其他主流投資品種的相關性較低，能夠有效分散投資組合的風險。
簡單來說，REITs投向的並不是大家熟悉的股票、債券，而是不動產，並且是經過特殊處理（即資產證券化，ABS）之後的不動產。因此，在產品結構上，REITs並不是直接在房地產市場上買下一棟樓、擁有這棟樓的主權，而是買下這棟樓發行的ABS產品，ABS產品100%持有這棟樓，然後REITs也就持有了這棟樓。
根據目前各家基金公司的產品說明，REITs成立後之後，基金80%以上的資產都將投資於ABS之上，穿透取得基礎設施項目完全所有權。因此，REITs的收益也來自於這些不動產管理運作得到的收入，比如租金、費用等等；越穩定、越賺錢的不動產項目肯定會帶來更好的回報。
二、首批9只基礎設施公募REITs有哪些？
首批公募REITs涉及公路用地、公共設施用地、倉儲用地。進一步分類看，這9只公募REITs可大致分爲產權類（永續類）和經營權類（非永續類），這兩類REITs產品的預期投資收益構成存在明顯差異。
進一步分類看，這9只公募REITs可大致分爲產權類（永續類）和經營權類（非永續類），據分析人士指出，這兩類REITs產品的預期投資收益構成存在明顯差異。
1、對於倉儲物流、產業園區等產權類REITs，其初始股息收益率可能不超過5%，但未來租金的現金流大概率將帶來底層資產價值的波動，從而影響收益；資產到期市場化處理。
2、包括高速公路在內的經營權類REITs則以股息收益爲主，其經營權價值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現可能不明顯。
雖然兩者都是權益類公募REITs，但經營權類REITs更接近債，而產權類REITs的股性特徵相對更強，其收益特性預計將介於傳統股債之間，與國際市場上的REITs產品也更爲接近。
首批公募REITs項目發售情況。
三、要不要買？
公募REITs的收益包括以下兩部分：
1、高比例分紅。基礎設施公募REITs產品採取強制分紅政策，要求收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%，穩定的分紅率類似債券的派息，表現出債性特點，但強制分紅並不等同於債券的固定利息回報。
2、交易差價。基礎設施公募REITs採取封閉運作，但後續會在交易所上市交易，投資者可在二級市場進行競價交易。基礎設施公募REITs上市首日漲跌幅限制爲30%，上市首日以後的漲跌幅限制爲10%。
中金公司認爲，公募REITs的投資價值主要體現在兩個方面，一是首發認購的打新收益，二是長期持有的配置收益。
據中金公司預測，考慮到基金上市的週期相比於股票可能更長、項目數量目前仍不多、全額繳款資金效率較低、認購中籤率可能不高、REITs估值體系穩定缺乏上漲彈性、封閉式基金可能存在流動性折價等多方面因素，參與REITs打新套利收益的吸引力可能並不如股票打新大，據其測算，若基金在繳款後20天上市賣出，中籤率爲5%，首日漲幅爲5-10%，則REITs打新的年化收益率在4.6%-9.1%左右。
從長期持有的配置收益角度看，中金公司認爲，隨着資產配置的重要性越發提升，REITs作爲新的資產類別，依靠介於股票和債券之間收益風險特徵、和傳統資產的低相關性、穩定的分紅率等優勢，將獲得國內FOF、銀行理財、固收+產品等資金的青睞，建議投資者關注其長期配置機會。
值得一提的是，由於這些基金是封閉式基金，存續期最短的張江REIT、浙江杭徽均爲20年，而存續期最長的廣河高速REIT，存續期爲99年。因此如果是通過場外認購的話，到時如果想賣出，還不能直接贖回，只能轉到場內進行買賣，而在轉換時，有可能碰到折溢價的情況。
此外，雖然REITs是一種比較穩健的產品，但它依然是基金，只要是交易性產品，就有其“股性”的一面，就可能會受到供求關係、市場預期以及運作項目收益等多重因素影響而產生價格波動。
有研究機構認爲，考慮到資本市場對REITs產品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產品上市後二級市場價格會出現波動。建議投資者理性看待首批上市公募REITs的投資價值，避免追漲殺跌，導致投資損失。
那誰最適合持有公募REITs呢？應該說，這類產品整體上還是偏向於風險偏好較低，同時又能長期持有，或是可以把它當作是自己組合、資產配置一部分的投資者。
四、怎麼買？
首先來看發售方式。公募REITs分爲網上和網下發售，網下投資者要求是專業的機構投資者，其實就類似於網下打新，這部分都是專業機構投資者參與。
對於中小投資者來說，購買公募REITs可通過場外直銷及代銷機構認購，也可通過券商走場內認購的渠道。投資者參與基礎設施基金場內認購的，應持有場內證券賬戶；投資者參與基礎設施基金場外認購的，應持有場外基金賬戶。
通過交易股票的證券賬戶進行購買，要先到券商進行開戶，由於這9只公募REITs分別在上交所和深交所上市，因此需要有兩個交易所的賬戶，一般來說，在券商開戶時都會同時開通。
在此需要特別說明的是，券商開戶往往需要1天的時間，因爲投資者當日開戶是無法認購的。
當開通了證券賬戶後，還需要開通基礎設施基金的購買權限並簽署風險揭示書，這個一般在券商APP的權限開通欄目裡面。
當權限開通之後，有的券商是在"交易所基金申贖"界面提交認購申請，如果沒找到入口的話，也可以直接通過搜索代碼認購。
五、具體認購時間是？
根據基金髮售公告，張江REIT、鹽港REIT、首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產園等5只公募REITs面向公衆投資者的募集時間只有5月31日-6月1日短短兩天；浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創水務等4只公募REITs面向公衆投資者的募集時間有3天，爲5月31日至6月2日。
但此前機構認購的情況異常火爆，平均有效認購倍數超過7倍，留給個人投資者的配售比例普遍只剩15%到20%。多家券商預計，5月31日正式對公衆投資者發售的部分份額，屆時很有可能將出現“一份難求”的情況，因而募集期或提前結束。
六、最低認購金額是多少？
深交所的場內認購是以1000份爲最低認購門檻，上交所的場內認購多數是以1000元爲最低認購門檻。而每隻公募REITs的場外最低認購門檻不太一樣，有最低100元的，也有最低1000元的。
首批基礎設施公募REITs公衆投資者認購門檻。
七、基金費率是多少？
費率方面，公募REITs的認購費率不高，低於100萬（或1000萬）的認購費率在0.5%-0.6%，明顯低於權益類基金，與債券基金相仿。管理費方面，除博時招商蛇口產業園REIT爲固定費率0.3%/年，其餘8只採用固定費率加浮動費率組合的模式，浮動費率與基金業績相掛鉤。
八、公募REITs配售也需要“搖號”嗎？
在5月31日當天，即首批公募REITs募集期首日，如果公衆投資者募集總規模達到或超過公衆發售規模上限，所有提交了有效認購申請的公衆投資者均可按比例獲得配售，同時公衆發售部分的募集期將提前結束。
這也就是說，如果公衆投資者募集規模爲10億元，卻在募集期首日有100億元認購規模的話，則每名投資者均能買到其認購規模的1/10。這與新股網上申購採用的“搖號”制有顯著不同。
九、怎麼賣掉？
基礎設施公募REITs採用封閉式的方式運作，封閉期限較長，且封閉期內不辦理申購與贖回業務，但是封閉期內會上市交易，上市後，投資者可通過證券交易所進行投資交易。
基礎設施基金上市後，投資者使用場內證券賬戶認購的基金份額，可直接參與場內交易；使用場外基金賬戶認購的基金份額，應先轉託管至場內證券經營機構後，纔可參與場內交易。