上海首批集中供地:出讓55宗地塊 宅地平均溢價率5.4%
（原標題：上海首批集中供地：出讓55宗地塊，宅地平均溢價率5.4%）
歷經6天的現場競拍，6月25日，上海首批集中供地收官，55宗涉宅地塊共收穫出讓金約852億元。其中，31宗涉及普通商品住宅的經營性地塊成交總金額約773.8億元，平均溢價率5.46%，樓板均價19649元/平方米。
出讓文件顯示，上述31宗地塊合計出讓面積191.82萬平方米，規劃建築面積爲393.82萬平方米。其中，位於五個新城的地塊規劃建築面積約273萬平方米，佔總規劃建設面積的70%。
據澎湃新聞了解，今年上海全年住房用地計劃供應量將持續增加，同時將進一步加大郊區軌道交通站點周邊、五個新城的土地供應力度。
第三方研究機構克而瑞稱，上海首次集中供地整體較爲平穩，從區域分佈、成交價格、拿地房企等多方面來看相對“平衡”，過熱、過冷的現象均未出現。
該機構同時認爲，在政府限地價、限房價的調控下，本輪成交地塊給房企預留了盈利空間，引入產業等出讓條件也最大限度地提高了競拍的准入門檻，強化了區域未來產業規劃，承接五個新區戰略發展需要。
平均溢價率5.46%
整體看，31宗涉及普通商品住宅的經營性地塊中，20宗地進入一次性報價環節，位於崇明區陳家鎮的一宗住宅用地的溢價率突破10%。
編號爲202105324的崇明區陳家鎮CMS15-0305單元14A-01(實驗生態社區18號)地塊溢價12.89%成交，廈門建發股份全資擁有的廈門兆鼎瓏房地產開發有限公司擊敗新城控股（601155.SH）、亞通股份（600692.SH）、旭輝集團（00884.HK）、電建地產（601669.SH）、中國建築第八工程局有限公司、大華（集團）有限公司六家公司的子公司，以62630萬元的價格競得。
該地塊成交樓板價14418元/平方米，房價地價聯動機制下的指導房價爲31400元/平方米；地塊爲普通商品房地塊，東至朱雀路，南至朱雀河，西至柳蘭路，北至翠鳥路，出讓面積43009平方米，容積率1.01。
“上海創新了競拍方式，最高溢價也就10%，保證了利潤，間接保證了品質；因爲採取積分制，篩選了一部分房企，一定程度上看，大型房企更謹慎”，有參與上海土地競買的房企人士表示。
上海首批集中供地更新了此前的競買規則，即在原有招掛複合的基礎上，進一步實施限價競價：在房價地價聯動機制下，合理設定地塊起始價格、中止價和最高報價，本批次最高報價一般限定爲起始價的110%，同時，設置房地聯動機制下的指導房價。
競價方式由原舉牌競價調整爲“舉牌競價+一次書面報價”。即先進行舉牌競價,舉牌競價未達到中止價的，以價高者得原則確定競得人；當舉牌競價達到中止價時，交易轉入一次書面報價。一次書面報價不得超過最高報價，並以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。
上海土地市場方面介紹，新的競價規則將價高者得調整爲限地價下的相對價高者得，是上海市“穩房價、穩地價、穩預期”的有力措施，進一步深化了房地產調控“一城一策”工作,有利於促進土地市場和房地產市場平穩健康發展。
克而瑞表示，本次集中供地設置了合理的中止價、最高報價，最高報價僅比出讓底價高出10%左右，且並未採用競配建等方式，在“穩地價、控房價”預期下，既一定程度保證產品品質，也爲開發商保留了盈利空間。
最貴地塊成交價格105億元
靜安區靈石社區N070403單元095a-02、095b-01地塊爲上海首批集中供地成交價最高的地塊，保利地產（600048.SH）擁有的太倉錦雍置業有限公司以105億元的總價競得。
該地塊東至海上文化中心，南至靈石路，西至共和新路，北至彭江路，規劃爲商業、辦公、普通商品房用地，起始總價爲96.99億元，出讓面積71018.8平方米，規劃建築面積爲203319.52平方米。
出讓文件要求，該地塊建成後住宅套數下限爲1293，地塊內中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的80%。中小套型住宅設計建設標準爲：多層住宅建築面積不大於90平方米、小高層住宅建築面積不大於95平方米、高層住宅建築面積不大於100平方米。
出讓方對業態和受讓人均有特別約定，地塊業態功能應符合中環兩翼產城融合發展集聚帶總體規劃定位，重點導入影視製作、藝術傳媒、工業設計、電子競技等文化創意服務業，積極發展總部經濟、涉外經濟。其他配套業態根據《上海市社區商業設置規範》配置，建議配置便利店、連鎖藥店、餐飲、休閒商業等與居民生活密切相關的商業業態。
引入行業也有要求：受讓人須引入央企金控總部、央企區域總部、民營企業集團總部、持牌金融機構之一入駐，總部以商貿服務業、信息服務業、金融服務業等產業爲主。
此外，受讓人（或其成立的項目公司）及招商入駐企業在公司設立、建設、經營過程中均應遵守符合產業功能定位、稅收屬地徵管、屬地註冊登記的要求，實現“功能、稅收、註冊”三落地。
圖片來源：中指研究院