美國購投資房銀行貸款學問多 專家支招低利率"以房養房"
美國(房源)中文電視報道：對在美華人來說，投資房地產是最好的理財方式，因此民衆想盡辦法多購置房產。但近幾年，銀行對購房貸款的條件越來越嚴格，而投資房的貸款條件和難度就更高了，如何順利申請到投資房貸款呢？
很多人誤以爲投資投資，自己要有很多資金，其實民衆要改變觀念，尤其購買房產，要善於利用銀行貸款，也就是學會借錢投資，用別人的錢賺錢。新美貸款銀行業務副總裁童海稱，銀行會提供貸款用於購買投資房。很多華人民衆利用貸款購買投資房後，用租金收入支付每月貸款和地稅等開支，達到以房養房的目的。“但是自住的貸款和投資的貸款還是有很大區別，一般來說，投資房的貸款會比較困難一些。”童海也表示。
鑑於自住房的低利率等優惠政策，很多民衆即使在購買投資房時也想以自住房申報。然而，童先生表示，銀行會依據一些條件來判定顧客購買的房產是用於自住還是投資。例如，銀行會要求顧客披露名下所有房產，一般第二套房產就是投資房；過戶以後，60天內買房人要入住，且一年住滿180天就算自住房；另外，一半自住、一半出租的情況也算做自住房。
童海表示，如果民衆想要以自住房的利息來購買投資房，也有一種辦法，就是付點數。所謂點數，就是貸款金額的百分比。
舉例來說，對於40萬的投資房貸款，根據房利美的規定，如果要拿自住房的利息，貸款時要付兩個點數，就是40萬乘2%，也就是8000元。
那麼是選擇一次性付清點數，還是較高的利率？童先生表示，這要看民衆保持投資房多久。例如一所貸款40萬、30年還清的房子，自住房和投資房利率下每個月相差100元，約7年就把“點數”8000元賺回；但如果購房者打算兩三年就賣掉房子，那麼就沒必要購買點數了。
申請投資房貸款限制多 最好曾爲房東
申請投資房貸款的限制要比自住房多，從貸款比例來講，投資房貸款最多隻能申請到75%，這就是說購房者要付25%的首付，而自住房貸款有時可以達到90%之多。
針對申請人的經濟能力，投資房的要求也會更高。與自住房首付款可以由父母、朋友贈予不同，投資房要查看顧客兩個月的銀行月結單，不允許有任何贈予款。
另外，申請投資房的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房僅爲620。
投資房購買者去銀行貸款時，會看負債和收入的比例，不能超過43%到50%。例如，王先生收入5000，當前自住房的貸款地稅等負債每月2500，負債和收入比例剛好50%，王先生可以申請到這個貸款。但如果王先生還有汽車貸款200元，負債達到52%，就不能買這棟投資房。
而對於投資房的租金是否能算在收入內，很多銀行會要求顧客有兩年的房東經歷，否則，銀行就不能用投資房的租金收入去沖掉地稅等開支。但有些華人銀行，即使顧客沒有房東經驗，也可用租金做負債對衝，這樣對收入的要求就較低了。
1到4家庭房產最易申請貸款
從投資的角度而言，民衆選擇不同的房屋類型,如Co-op、Condo等，對申請貸款都會有影響。專家稱，Co-op用於投資而言基本上沒有貸到款的可能，銀行會覺得風險太大；Condo比Co-op好一點，但也有諸多限制。是否能夠拿到貸款，銀行也是需要經過很多審覈的，如果Condo預售率沒有達到50%，商業面積超過大樓面積的20%，裡面個人投資比例過高，那麼銀行也不會貸款給買家。
童先生表示，1到4家庭的房產是比較容易申請到銀行的貸款的。4家庭以上的在紐約(房源)就算是商業貸款。商業貸款從租金上是很好的投資方式，但貸款更困難：貸款一般是5到7年，而且提早還款還有罰金，另外利率也更高。
巧用房屋淨值購房
投資房貸款一般有2種形式，一種是用投資房申請貸款，拿投資房利息；另一種是假設你有自住房，又有房屋淨值，從自住房裡拿出房屋淨值購買投資房。所謂房屋淨值，是銀行貸款給顧客購房的一個考量標準。
例如，王先生10年前用50萬購買了一處房產。如今增值到100萬。銀行用100萬乘以75%再扣掉欠銀行的貸款（比如是35萬），那剩下的40萬就叫做房屋淨值，可以用這部分錢購買投資房。
這種情況下，王先生可以從銀行全現金借出40萬買投資房，這樣只需付自住房的利息，成本比較低，而且有現金在手，比貸款搶房速度要快很多。這不失爲一種聰明的投資方法。
問答：
童海：一般來說6個月就可以直接去貸款，但如果說當初買房用於首付的銀行月結單都能提供給我們銀行的話，我們銀行只需要等一個月就能申請貸款。
民衆：如果夫妻兩人各自以自己的名字購買一處房子，這兩處房產是否都可申請自住貸款？
童海：按照現在的情況根本不可能，因爲夫妻本身就應該住在一起，你不可能一三五住這個房子，二四六住那個房子，以前有些顧客是夫婦是分開報稅，這樣可以用兩個房子作爲自住，但現在銀行的監管越來越嚴格，我們不鼓勵客人這樣做，以免將來會有麻煩。
民衆：在填寫貸款申請資料的時候，無貸款的房產也需要寫在上面嗎？