賣厝阿明／預售屋優惠付款真好康？行家提醒2件事

房市示意圖。圖／聯合報系資料照片

臺灣的預售屋制度歷史悠久，付款方式不斷進化，近年來不少建商爲了拚買氣，紛紛推出無息、分期等優惠付款方案，但羊毛出在羊身上，這類優惠付款方案真的有那麼好康嗎？阿明請到房市專家太平洋房屋桃園春日店店東胡正益，爲讀者來開釋解惑。

近二十年來，臺灣的房地產市場走勢可說是一路向上、毫不回頭，房價「漲聲不斷」，買房資金壓力大，反倒使得預售屋受到歡迎，最主要的原因，就是買預售屋的前期資金壓力較小。

胡正益表示，一般來說，房屋交易時通常得準備兩到三成的自備款，其餘七到八成則是銀行貸款，以總價1000萬元的房子來說，若是中古屋，買方得一次拿出200萬至300萬元的自備款，不算小數目。

買預售屋，確實能降低自備款壓力

預售屋與成屋相較來說，購買預售屋在資金的準備上確實會較輕鬆，雖然一樣有頭期款，但付款期間大多可拉長至兩到四年，對買方來說，能在前期舒緩資金壓力。胡正益分享，依現在的市場規則，買方若想買預售屋，在正式簽約後，會先付一筆費用，就是俗稱爲「訂、籤、開」，的訂金、簽約金與開工款，這筆費用通常約爲房屋總價的一成到一成五。

在預售案開工後，買方也需在施工期間按期繳納工程款，金額也大致是房屋總價的一成到一成五；每個建案的繳款方式都略有不同，有些建案是按月付款，也有依照工程進度來繳的，近年來甚至有些建案標榜「工程期零付款」，到了結構體完成、或取得使用執照、或交屋時，才需付款。

使用建商優惠方案，有利有弊

房屋興建完畢後，待建商領到使用執照，就會請買方到銀行對保，由銀行審覈貸款資格，接着完稅、過戶、驗收交屋，若一切順利，此時買方通常得支付5%的交屋款給建商，接下來，就開始進入付房貸的階段。

胡正益提醒，除了上述款項外，買方還得準備一筆俗稱「暫收款」的費用給建商，約莫十幾萬元到二、三十萬元不等，這筆費用是來支付交易稅、代書費或規費等等；而交屋後的裝潢、購置家電傢俱等費用，通常也得要數十萬至上百萬，買屋的民衆也要記得準備起來。

值得注意的是，愈來愈多業者爲了衝買氣，主打「XX萬即可購屋」，提供大約一成的無息借款，讓買方在交屋後再用分期的方式繳納這一成款項。

這看似優惠，其實必須小心，首先，在交屋後，買方要面對銀行房貸、還要付給建商這筆分期款項，還款壓力會瞬間暴增；其次，如果使用這類優惠，也會要求要設定抵押給建商，若要轉增貸也有可能被銀行認定「缺乏還款能力」，拒絕或影響貸款條件。

太平洋房屋桃園春日店店東胡正益。 圖／胡正益提供

注意兩大重點，安心圓買房夢

胡正益就曾碰過，老客戶的小孩跑去看預售屋，在現場十分心動便下定了，結果並未妥善考量自身財務狀況，連暫收款都付不出來，最後父母出手幫忙付，才解決這個窘境。現房市非常熱絡，房價也不斷攀升，預售案場總營造出「晚了就買不到」的氛圍。胡正益建議，若想買預售屋，還是要注意兩大重點，纔能有效控管風險。

第一，要衡量自身財務狀況，不僅得檢視自備款是否充裕，後續的還款能力也要一併評估，尤其得將通膨、利率等因素都納入考量。

第二，要多做功課，打聽建商與營造商的信譽，畢竟預售屋買的是個未來，倘若業者的財務出了問題、落跑導致建案變爛尾樓，抑或是興建品質不如預期，都不是買方樂見的情況。

關於「預售屋優惠付款真好康？」的主題就分享到這邊，謝謝太平洋房屋桃園春日店店東胡正益知識分享。