買預售屋必看「建商話術」 無息優惠付款必借？小心交屋就要脫手
▲首購族買房都會被建商話術吸引，千萬要三思再下手以免之後爲房貸所苦。（示意圖／pixabay）
近期雖然面臨政府開始計劃打房，包含囤房稅、房屋稅等等要進行全面改革，但房市仍然火熱，尤其各大重劃區建案接待中心幾乎天天爆滿，只因爲不少人都期待擁有一個屬於自己的家、脫離無殼蝸牛的生活。近期越來越多建商開始販賣預售屋物件，主打「XX萬即可購屋」，讓不少人認爲可以有較小的負擔就能輕鬆成家，但預售屋跟成屋實際有什麼差別？有哪些需要繳交的款項是特別要注意的？就讓《ETtoday房產雲》一次報給你知。
訂金、簽約金
在看完確認要買房前，如果想要保留房型不被其他住戶選手，通常建商會要求當天繳交「訂金」，依照房價不等大約會落在5到10萬左右，這個步驟僅能確認「建商替你保留」，但在指定日期前必須將簽約金金額補齊才能確定買下這間房，這個金額就會是建商常說的「XX萬」成家金額。
繳交完簽約金後，就進入到工程款的部分。所謂工程款就是在等待預售屋蓋好的工期，依照建商指定方式繳交，分爲工程進度繳款、月繳款及一次性繳納三種選項，通常約爲總價的10~15%左右，加上籤約金會約爲總價20%金額。
一般目前預售屋大多都是用「月繳款」的方式吸引消費者，主打購物後一個月繳交2-3萬元左右相近於房貸的金額，等到工程款結束交屋後，直接進入房貸，等於讓住戶可以利用類似分期的方式在低頭期款的情況下先購屋。
▼許多人爲了打造夢想家居，會向銀行多借款裝潢，但小心若使用優惠付款可能被銀行認爲「沒有還款能力」。（資料照／記者謝婷婷攝）
優惠付款
在預購屋盛行的情況下，許多大型建設公司會推出「優惠付款」專案來提升買氣，通常在交屋前會繳交20%的金額，以1,000萬的房子爲例，就需要準備200萬的金額，但這個金額對於許多家庭來說還是一個大數字，所以建設公司就會提供10%「無息」貸款，讓你在交屋後分成5-10年繳納即可，這樣就會變成頭期50萬、工程款50萬，再加上建商借你的100萬「無息優惠付款」，讓你在低自備的情況下購屋。
但其實優惠付款是在購買預售屋時最容易陷入的陷阱，優惠付款開始繳費的時間都會接近交屋前後，許多人認爲要自備5%，再慢慢繳工程款5%，剩下的10%就等交屋後再煩惱即可，但等於交屋後必須一面付銀行貸款（800萬），再加上優惠付款的金額，這個金額會幾乎等同於房貸2倍，如果沒有事先準備好資金、存好錢，就很容易遇到週轉不靈，或是被房貸拖垮生活的情況發生。此外，如果使用優惠付款的話，有些銀行也會判定「缺乏還款能力」，如果屆時想要多0.5成裝潢等等，可能會發生無法通過的狀況。
以總價一千萬的房子爲例：
無使用優惠付款：自備款 150萬、工程款 50萬、房貸800萬，交屋後房貸一個月約需要繳26,886（30年；1.31%）使用優惠付款：自備款 50萬、工程款 50萬 、優惠付款 100萬、房貸850萬，交屋後房貸一個月26,886+優惠付款18,000（須繳五年左右）＝45,000/月
從上述就可以看出，雖然承接優惠付款在前面只要低自備的情況下，就可以輕鬆購屋，但在交屋後前面五年必須承擔一個月約45,000左右的房貸，是否能承擔這個金額必須在購屋前三思再三思，以免購屋新家不久就必須脫手以求自保。
除了以上屬於「房子」本身的款項以外，建商會額外收一筆「暫收款」，用來繳交之後需要處理的代書費、契稅等各種費用，等到交屋後以多退少補的方式補款，這筆費用如下圖所示，大致上會落在10-18萬左右（以一千萬的房子爲例），在購屋前千萬也要將這筆錢準備好，畢竟10多萬也不是一筆小金額。
▼建商會清楚列出暫收款名目，以多退少補原則進行。（圖／記者蘇晟彥攝）
所以，首購族在購屋前務必先衡量自身經濟狀況，再加上裝潢、傢俱的費用，還是準備25-30%的自備款以備不時之須，至於建商所提供的優惠付款是否需要借貸，也可以依照自身條件（若自備款準備充足也可以借出來投資，畢竟沒有利息十分誘人）使用，在購屋前一定要將所有必須繳納、建商的話術搞清楚，以免被房貸拖款反而讓成家的美夢成爲惡夢。