樓市，最大的利空！

我不止一次說過，國內房地產市場未來最大的利空就是人口。

有人總喜歡拿日韓舉例，說它們的人口減少了，但房價還是上漲。首先要明白日韓的面積本來就比較小，而日韓在人口減少後，房價還繼續上漲的主要還是它們幾個大城市，比如說東京、首爾這樣的城市。

如果要這麼比較，應該是拿我們北上廣深這樣的大城市與之比較，這些城市的房價放在更長的週期內，大概率也是會上漲的。

但中國畢竟要大很多，要去研判房地產市場的大趨勢，不僅僅只是看北上廣深這幾個大城市，而要看到更多城市房地產市場的變化。

國內房地產業經歷這麼多年的發展，整體市場已經由過去供不應求轉爲供大於求了，而建房子的能力也是在全世界數一數二了，這就意味着，只要願意建的話，住房供應層面就問題不大。那麼未來真的能決定房地產市場走勢將是住房的需求層面，而最終決定住房需求就是人口因素的變化。

國內人口發展特徵在過去幾年已經發生了大變化。一方面是整體人口進入負增長，而且出現是連續兩年的負增長，第二年的降幅還在擴大。具體數據如下：

據國家統計局數據，2022年末全國人口14.12億人，較2021年末減少85萬人，出現了近幾十年來的首次負增長。2023年年末全國人口14.10億人，較2022年末減少208萬人，人口較上年多減少了123萬人。

另一方面是國內人口日趨老齡化，而到2035年，很有可能會進入重度老齡化，整個人口結構的變化將會對住房的需求結構產生深遠的影響，比如大戶型是不是更受歡迎？而對住房的數量是不是會減少？關於人口老齡化趨勢的數據如下：

據人口“七普”數據，60歲以上的人口卻上升了6.79個百分點，0-14歲人口較上個10年上漲了1.35個百分點、15-59歲下降了6.79個百分點。

對於需求決定的房地產市場，人口的因素將會是核心因素。而隨着國內人口的負增長以及人口老齡化，這將是未來房地產市場不得不面對的利空因素。