一線城市樓市降溫 二手房議價空間加大

本報記者 李曉紅

經歷年初短暫的“小陽春”行情之後，一線城市樓市交易出現回落。專家表示，5月一線城市購房者信心指數和經紀人信心也出現暫時性下挫。從二手房來看，房東側的議價空間加大，掛牌房源的在架時長也有所增加。

市場迴歸理性

中指研究院數據顯示，1-5月，一線城市新房累計成交面積同比增長近40%，但5月一線城市的市場活躍度較4月進一步回落，新房成交面積環比下降約10%。中國房地產指數系統百城價格指數顯示，5月，一線城市新建住宅價格環比上漲，二手住宅價格環比轉跌。克而瑞監測數據顯示，4月一線城市商品住宅成交面積環比下降19%，同比下降47%。

“雖然4、5月一線城市成交面積環比連續下降，但在成交規模上，一線城市仍保持在相對高位，表現出較強的韌性。”中指研究院市場研究總監陳文靜告訴中國經濟時報記者。

58安居客研究院院長張波告訴中國經濟時報記者，從安居客線上找房熱度來看，5月一線城市成交面積呈現一定的下滑，這與近期一二手房成交面積下滑呈現同步正相關，購房者信心指數和經紀人信心也出現暫時性下挫。從二手房來看，房東側的議價空間加大，掛牌房源的在架時長也有所增加。

以北京爲例，4月，北京樓市網籤13928套，環比3月的網簽下降37.2%，同比去年同期下降2.2%。5月，北京市存量房網上籤約14907套，其中，住宅12982套。

“今年‘小陽春’前期積壓購房需求較多，成交量創下近年來的新高，相對而言，4月份成交量回調明顯、市場迴歸理性。”北京住宅房地產業商會會長黎乃超告訴中國經濟時報記者。

國家統計局數據顯示，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.0%，漲幅比上月擴大0.3個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲0.9%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

中國人民大學發展與戰略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大表示，目前，一線城市一手房和二手房房價4月份漲幅較上月小幅下降，但房價水平仍有小幅上漲。這表明，一線城市樓市反彈速度有所下降，但並不意味着一線城市樓市“降溫”，只是樓市由大幅反彈到平穩發展階段。

不過，陳文靜認爲，經過前期積壓需求釋放完成後，整體購房需求釋放動能減弱，再加上房企供給端偏弱，在一定程度上拖累了住房需求釋放。近兩個月多個城市二手房掛牌量持續增長，在需求減弱的情況下，二手房議價空間增大，市場情緒進一步降低，購房者觀望情緒也影響新房市場活躍度。

張波預計，今年樓市的復甦總體依然會呈現波折性，上漲及下降趨勢交錯呈現，整個市場面的成交量預計在下半年會恢復到正常狀態。

政策須進一步優化

2022年下半年以來，一線城市房地產政策以微調爲主，限購政策基本無鬆動，只有上海針對人才端優化了限購政策，另外給予老年家庭、職住平衡家庭等一定的政策支持，整體力度較小，政策效果相對有限。

“當前，一線城市調控政策仍較爲嚴格，政策調整空間較大，若政策能夠跟進優化，有望向市場釋放更加積極的信號，有利於穩定市場預期、提振市場信心。從政策空間來看，北京、上海的普宅認定標準仍有待進一步放鬆，降低非普宅的首付比例和稅費，降低合理購房需求的購房成本和購房門檻。”陳文靜表示。

據中國經濟時報記者瞭解，當前，北京、上海執行的是2014年出臺的普宅、非普宅標準。中國房地產指數系統百城價格指數顯示，2022年12月，北京、上海新建住宅價格較2014年12月分別上漲約40%、59%，新房平均價格均超過4萬元/平方米，二手住宅平均價格均超6萬元/平方米。2022年，北京四環至五環、五環至六環、六環外新建商品住宅成交套總價均值分別爲914萬元、610萬元、395萬元，上海內環內、內外環之間、外環外新建商品住宅成交套總價均值分別達1726萬元、1165萬元、537萬元，均明顯高於普宅標準線。

如何推動一線城市樓市平穩發展？張波認爲，一方面要針對改善性需求給予更爲實質性的政策，不僅降低利率，還可以延續2022年的換房退稅政策，並加大退稅力度，實實在在降低交易的門檻，讓改善需求積極入市。同時，在一線城市落地“認房不認貸”的政策，從而降低首付和利率水平，“認房又認貸”的政策誤傷了大量的改善需求。另一方面，針對房企的資金支持力度仍須實質性加大，目前包括“三支箭”在內的政策已出，但政策的推出和實際落地的效果還有較大差距，需要推進政策面對於資金落地效果的呈現，對於房企的信心側增強，更有助於土地市場復甦、交易市場的穩定性以及整體房地產市場平穩發展。

在黎乃超看來，應進一步優化商辦類項目政策，對商辦項目進行改造，打造其成爲適用於年輕創業者初期的過渡產品。同時，建議政府通過甄選開發企業綜合指標，將其部分庫存納入保障性住房和老舊危改項目，解決一部分庫存積壓。

“當前樓市處於穩定健康發展階段，仍須進一步恢復消費者預期，繼續支持剛性和改善性住房需求，形成穩定的房價預期，防止悲觀預期對樓市產生不利影響。”況偉大表示。