樓市新一輪鉅變，來了！

作者：垚圭城（六土）

房地產市場未來會怎麼走？未來的房地產市場價值在哪裡？這一定是目前市場最關注的的問題，而答案其實兩個月前就給出來了。

兩個月前的8月25日，一則不太引人注目的消息，透露出了未來房地產市場的一個重要的方向。

8月25日國務院常務會議審議通過的《關於規劃建設保障性住房的指導意見》文件（國發【2023】14號文），由國務院於9月1日正式印發，但是直到最近幾天，這則消息才被輿論注意到。

文件中明確提出“在大城市規劃建設保障性住房”“推動建立房地產業轉型發展新模式”，將保障性住房地位提升至新的高度，被衆多媒體稱爲“新房改方案”“新一輪房改”。

那麼這輪房改最核心的內容是什麼？

“14號文”有幾個描述非常值得注意。

先來看看第一點的幾個關鍵詞--“工薪收入羣體”說明此次政策是針對大多數居住在城鎮的普通就業羣體；“居者有其屋”表明要滿足這些羣體的居住需求；“消除買不起商品房的焦慮”說明解決的是“買不起”的問題。

那麼怎麼解決？一般人想的就是讓普通人“買得起”商品房，那無非就是打壓商品房價格，但是樓市經過這一輪持續兩年之久的低迷，大家也明白了一個道理，房子和其他商品不同，其他商品降價是可以去庫存的，而房子降價恰恰是增加庫存的。

大家可以查查北京、上海、深圳這些城市二手房存量，均已創出歷史新高。說明房產是不同於其他商品的，降價並不能使大家購買，反而使更多人不買甚至拋出。

更何況，對於絕大部分大城市，即便價格“打到骨折”仍然有大批工薪族、普通人買不起。

那應該怎麼解決？

第二個要點就出來了--“讓商品住房迴歸商品屬性，滿足改善性住房需求”。商品房不需要通過降價的方法，降價也行不通，商品房未來聚焦改善性乃至以上的需求，也就是滿足“住得好”“住的豪”“住的傲”的居住和社交需求。

那麼“剛需”怎麼辦？沒人管了嗎？

第三個要點給出答案，恰恰相反，“工薪族”的“剛需”需求由國家來解決。

這輪規劃建設保障房的保障對象，重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入羣體，以及城市需要的引進人才等羣體。

文件明確，保障房將按保本微利原則，公平公正配售。同時實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規將保障房變更爲商品房流入市場。工薪收入羣體購買的保障房不得長期閒置。

那是不是在全國推行呢？不是的，因爲絕大部分城鎮房價並不是貴到工薪族買不起，只有“大城市”這個問題才比較突出。

那什麼才叫“大城市”呢？

文件中提出了“支持城區常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐，具備條件的城市要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。”

按照國務院第七次全國人口普查的結果，城區人口超過300萬的城市共35個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州。

以上城市纔是“14號文件”覆蓋的範圍。

此外，爲了保障用地供給，文件明確保障房以劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本。可以依法收回的已批未建土地、房地產企業破產處置商品住房和土地、閒置住房等建設籌集保障房。還可以利用閒置低效工業、商業、辦公等非住宅用地建設保障性住房。

這樣一來，大量歷史遺留的土地和項目，都可以用保障房來解決，既解決了頑疾，又降低了保障房成本，可謂是一箭雙鵰、一舉兩得。

同時，爲了防止保障房的濫用和浪費，政府也制定了一系列的政策來規範保障房的使用和管理。例如，前文所說的保障房不得長期閒置，確需轉讓的需按規定進行回購；還有保障房的購買者需要符合一定的條件和標準等。

可以說，“14號文件”給出未來房地產的新方向——市場的歸市場，政府的歸政府。政府主導“居住需求”，市場主導“改善需求”。

不難看出，這次“新房改方案”和歷次完全不同，給出了一個可以操作的模式。

在我國房地產歷史上，有多次被公認的房改。

第一次房改在1998年，國家正式啓動住房改革，住房進入商品化時代，福利分房淡出時代。

第二次房改是2003年8月，出臺了最低調也是對中國樓市“衝擊波”強度最大的“二次房改”。按照開發商的意志實施的“二次房改”，導致了後來房地產市場和住房的諸多問題。

第三次房改是2008年，確立住房是準公共產品，基本方向就是由政府主導提供房屋住房服務。

第四次房改是2013年，在中共十八屆三中全會的公報與《決定》文件依稀描繪了即將開啓新一輪的房地產改革前景。

那次決定了下一步房地產調控的去行政化基本方向；並強調“建立城鄉統一的建設用地市場”，“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”，以破解政府一手壟斷土地要素的格局；試圖通過完善金融市場體系、深化財稅體制改革、形成合理有序的收入分配格局等綜合配套改革，來改善中國房地產市場的外部宏觀環境。

第五次提出房改，是2016年12月16日召開的以“分析研究2017年經濟工作”爲中心議題的中共中央政治局會議上特別要求：“加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”。這意味着旨在從根本上徹底改變當時房地產市場亂象及尖銳的住房問題矛盾的新的住房政策的頂層設計——“房地產平穩健康發展長效機制”——由此拉開了序幕。

2023年提出的房改可以視爲第六次房改，不同的是過去提出房改都是在持續升溫的房產市場，以及越調越漲的畸高房價的“房地產泡沫”之中。這是由於過去的房地產一直運行在香港模式之中，而這次要徹底拋棄香港模式，對標新加坡模式，也就是商品房歸商品房，保障房歸保障房。

這次是要“真轉型”！

那麼新加坡到底是怎麼做的呢？我們從中能找到哪些對未來的啓示呢？

新加坡模式的出發點是爲了解決房荒問題。

1947年新加坡住房水平僅爲 18. 2 人/套，約30 萬人住在沒有任何基本衛生設施的臨時棚屋中。“房荒”和貧困、罷工等造成社會的及其不穩定。政府下決心要解決這一系列問題，維持社會穩定和國家健康發展。

新加坡住房政策的目標是給國內大部分人提供住房。值得注意的是，這個目標中並不包含平抑房價，事實上也沒有做到對房價的平抑。

新加坡在1960年至1965年，爲滿足中低收入者租賃，大規模興建低標準、小戶型住房，以低價租給中低收入羣體。

1965年至1970年，從租賃住房轉向自有住房，政策轉向鼓勵中低收入階層以分期付款方式購買組屋。

1970年至1980年，將公共住房供給對象的範圍擴展到中等收入羣體。1975年已有47%的人口入住組屋。

1980年至1990年，組屋供應趨於飽和，建房數量下降，組屋人口比例在1990年達到峰值87%，住房自有率達79%，公共住房市場步入成熟期。

得到保障，組屋的供應以4到5居室大戶型爲主的前提下，住房問題得到基本解決。組屋存量中3居、4居、5居佔比高。

隨着收入水平的提高和全球化發展，高收入居民和外國人對私人住房需求不斷增長。

政府已經開始對私人住房市場給予政策支持，住房建屋局統計組屋居住人口比例從1990年的87%下降到2016年的82%。

新世紀新加坡的住房體制是以公共住房爲主，私人住宅爲輔，包括“廉租房—組屋—執行共管公寓”和“公寓—有地私宅”並行的多層次住房結構，爲公民、永久居民和海外投資者提供住房。

新加坡模式最大的是優勢就是將高房價與居住需求剝離開！

新加坡推行以政府分配爲主、市場銷售爲輔的國民住房政策，在過去40多年裡，政府共興建了將近百萬套組屋，使大約84％的國民住進了組屋，87％的低收入家庭擁有自己的組屋。

而新加坡的商品房價格最高時高於保障性住房價格9倍。2007年，美國樓市崩潰，海外資金加速從歐美流入亞洲市場，新加坡地產業進入熱火朝天的一年，房價全年升幅逾24%，增長速度世界第一。不過，新加坡國民從來沒有爲高房價發愁。

國民不爲高房價而發愁，這可能也是新加坡模式的最大優勢。

那我們的未來是不是也可以不再爲高房價而發愁了呢？

這一次新的住房政策頂層設計要把住房基本有保障和激活工薪族住房消費作爲房改謀篇佈局的總綱。

在這種情況下未來房地產市場會有怎樣的走向呢?

或許會有三個方向。

一是住房消費模式的轉變。

未來租賃市場將會快速發展和擴張。人們解決居住的問題將不再僅僅依賴購買住房，租賃住房也將成爲一種重要的住房消費模式。

另外，未來的房地產市場將更加註重滿足人們的居住需求，而不是純粹的商品屬性。

此外，房地產企業將會轉型。房企需要尋找新的發展模式，例如轉型爲租賃企業或者開發高端房地產項目。

最終會導致市場的完全分化。保障性住房的建設和供給讓工薪收入羣體逐步實現居者有其屋。同時“讓商品住房迴歸商品屬性，滿足改善性住房需求”會導致類似新加坡一樣的商品房持續上漲。而商品房的品質、設計、理念也會發生天翻地覆的變化。

“住得起”將覆蓋絕大多數人，不再是困擾家庭和市場的因素；而“住得好”將會成爲市場的追求，將會持續推動市場的發展和上漲。

可以說未來的市場，保障房將更加嚴格管理，而商品房將放開“五限”，實現純粹的市場競爭，由市場規律決定市場走向。

這就類似於公立教育保障“人人有學上”，私立教育保障“多元化發展”。

未來的房地產市場，將是“人人有房住”的不漲價市場，與“好房不夠搶”的持續上漲市場並存。

存量房中，與保障性住房類似的品種將逐步被淘汰，而新建商品房會越做越優質，最終形成住宅的品質競爭，高端改善和豪宅的價值會進一步提升。

從此，居住徹底變成一種消費行爲，而房地產投資將逐步遠離普通人。