新一輪“樓市大禮包”，要來了

原創 劉曉博

11月8日，財政部領導在人大辦公廳舉行的新聞發佈上，透露了如下重要信息：

1、支持房地產市場健康發展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。

2、專項債券支持回收閒置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關部門研究制定政策細則，推動加快落地。

3、隱性債務置換工作，馬上啓動。

4、發行特別國債補充國有大型商業銀行核心一級資本等工作，正在加快推進中。

上述4條內容，不僅對經濟基本面構成利好，對樓市也都是利好。它還意味着，新一輪樓市大禮包即將送達。

先看第一條，“支持房地產市場健康發展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出”，意味着什麼。

其實在10月12日國新辦的發佈會上，財政部長就有如下表態：

正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。下一步，還將進一步研究加大支持力度，調整優化相關稅收政策，促進房地產市場平穩健康發展。

這包含兩個層面的信息。

未來會有兩波針對房地產的減稅降費。第一波，就是“取消普通住宅和非普通住宅標準”帶來的減稅降費；除此之外還有第二波，具體是什麼沒有透露。

近些年，國家爲了控制房價，對豪宅或改善型住宅有一系列抑制政策，比如把面積、單價或者容積率超標的住宅，定義爲“非普通住宅”，從開發環節到交易環節，徵收更高的稅。

以北京爲例，根據自2024年1月1日起實施的最新標準，北京市享受稅收優惠政策的普通住房，應同時滿足住宅小區建築容積率在1.0（含）以上，單套住房建築面積在144平方米（含）以下，5環內住房成交價格在85000元/平方米（含）以下、5環至6環住房成交價格在65000元/平方米（含）以下、6環外住房成交價格在45000元/平方米（含）以下三項條件。

上海、深圳等城市的標準與此類似。

由此帶來一個怪現象，在大城市核心區，如果單價很高，即便你住在容積率高達6倍的小區裡，房子只有70平方米，也“被豪宅”了，交易稅費要高很多。

如果不再區分普通住宅和非普通住宅，大家買核心區、單價高的房子，稅費將大幅降低。

比如在深圳一套過戶價800萬的房子（原來登記價300萬，持有超過2年），如果按照非普通住宅的政策過戶（買方爲首套房），增值稅是23.81萬元，增值稅附加是1.4萬元，個人所得稅是11.6萬元，契稅爲12萬元。

取消了非普通住宅後，增值稅、增值徵稅附加均降低爲0元，個稅降低爲8萬元，契稅降低爲8萬元，一共節省了32.81萬元。

可見，“取消普通住宅和非普通住宅標準”對樓市是很大的利好，尤其是對大城市核心區單價高、總價高的住宅，利好更大。

它有利於打開各地的“房價天花板”，讓豪宅帶領全國樓市回暖。

它對開發商也是利好，可以節省一大筆稅款。

按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，如果納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，可以免徵土地增值稅。非普通住宅的土地增值稅，則沒有優惠。

取消普通住宅和非普通住宅標準的背景是：中國房地產的政策發生了大逆轉。之前主要是在解決住房“有沒有”的問題，所以政策上抑制改善、豪宅；現在房子多了，未來將解決“好不好”的問題，所以取消了“7090政策”、“限價令”，放鬆了“禁墅令”，現在要“取消普通住宅和非普通住宅標準”了，用大城市的豪宅價格上漲，來推動樓市回暖。

請注意，財政部還說“下一步，還將進一步研究加大支持力度，調整優化相關稅收政策，促進房地產市場平穩健康發展”。也就是說，在“取消普通住宅和非普通住宅標準”之後，還有進一步的減稅降費政策。

我現在還有一個重要的預判：由於特朗普的政策很容易刺激美國通脹，讓美元這一波降息週期變短，降息幅度變小。這會降低中國的降息空間，所以未來要給樓市更多的減稅降費，甚至直接發債支持樓市。

所以，財政部表示：專項債券支持回收閒置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關部門研究制定政策細則，推動加快落地。

這其實就是發債、“印鈔”給房地產行業，讓行業獲得回血。

注意，發債收購存量商品房和回收存量閒置土地，獲益的是房企，讓房企拿回現金，避免資金鍊斷裂，也避免無底線降價。

專項債還可以用來“新增土地儲備”，這其實就是爲貨幣化棚改找到了一個資金支撐點。在棚改中，政府支付現金、回收土地。拆遷戶獲得房票，去兌換新房；開發商從拆遷戶那裡獲得房票，到政府兌換現金。

“專項債可以用來新增土地儲備”，意味着同時減少了住房存量，創造了必須短期內兌現的購房需求（房票使用期限比較短）。

“隱性債務置換工作，馬上啓動”，對樓市也是大利好。

最近，財政部宣佈了12萬億的化債方案，包括新增6萬億地方債額度，以及此前的5年每年8000億，還有可以續作的2萬億棚改債。

這些錢將在未來幾年陸續抵達地方政府手中，以“特殊再融資債券”方式籌集的資金，已經發放到一些企業手中，解決了一大批地方政府拖欠代建企業資金的問題。

地方隱性債務跟房地產、土地市場關係密切。如果持續缺錢，地方有可能在房地產低迷期繼續大量賣地，因爲他們要保運轉，無暇考慮長遠。現在有了12萬億化債資金，就可以減少賣地，有利於控制房地產的增量。

化債還可以保體制內人員（包括公務員、老師、醫生等）的工資正常發放，能結清一大批拖欠企業的資金，解決三角債問題，產生資金的乘數效應。這些都有利於改善消費、改善預期。

“發行特別國債補充國有大型商業銀行核心一級資本”，也是一個重要利好。

估計會發行1萬億左右的國債，向工、農、中、建、交、郵儲等六大行注資，增加他們化解不良貸款的能力，收購兼併中小銀行的能力，發放房地產等貸款的能力。

還有很多讀者關心，本月LPR能繼續降息嗎？公積金貸款利率何時降息？

我的預判是：年底之前，大概率會有一次降準，力度或許在0.5個百分點。

至於LPR是否降息，存在不確定性。最近個別城市最低房貸利率反彈，從3%以下回升到3%以上，可能就傳遞了11月、甚至12月暫不降息的可能。

原因是什麼？

主要是特朗普捲土重來了。雖然他喜歡低利率、弱美元，但這個無厘頭的總統，主要經濟政策都是讓美國通脹、美元變強、降息空間變小的。

美聯儲大概率在12月暫停降息，未來降息空間也將減少。

鮑威爾拒絕辭職，決心成爲捍衛美聯儲獨立性的烈士。未來2年，他很有可能在利率問題上跟特朗普“對着幹”——既然你希望快速降息，又推出刺激通脹的政策，那麼美聯儲會在降息問題上越來越慎重。

這可能影響到中國的降息空間，讓我們的降息也變得慎重一些。不過我認爲，明年2月底之前中國還是有可能再降息（LPR）一次的。