李宇嘉：新政頻出激發房地產活力

來源：環球時報

5月17日，房地產領域出臺了一攬子政策。首先是調整金融政策，全面修復房地產發展動力。央行取消全國層面首套和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；央行和國家金融監管總局發佈通知，居民家庭購置首套和二套住房，最低按揭首付款比例調整爲不低於15%和不低於25%。首套和二套住房公積金貸款利率也同步下調0.25個百分點。更需要關注的是，17日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議明確指出，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。如何看待房地產政策的這輪密集調整呢？

近期房地產市場呈現繼續調整態勢。從剛剛發佈的4月份70城房價指數，以及1—4月份全國房地產銷售數據來看，房地產繼續處於調整期。一邊是市場表現疲弱，另一邊則是上億新市民、年輕人，想要實現住房夢。根據“七普”數據，目前我國經濟發達、外來人口和年輕人口相對多的廣東與浙江兩省，常住人口在就業地的住房自有率是46.2%和57.8%，說明這兩個省的住房需求旺盛，後續增量市場發展空間也大。另外，結合近期南京、鄭州等地推進二手房“以舊換新”的登記情況來看，城鎮有房居民換房以改善居住環境的潛力也很大。

另外，定存利率已經跌破3%，進入“2時代”，但5年期LPR還在3.95%，首套房最低利率爲3.75%，這就在一定程度上進一步弱化了居民通過按揭買房的意願。再考慮到二手房掛牌量的攀升，當前的房地產市場環境已發生很大改變，需求端以新市民剛需和老市民換房爲主，他們對價格和成本都非常敏感，客觀上需要推進全鏈條降成本、降低門檻。因此，降低首套、二套房按揭首付比例和利率的政策，無疑是順應需求端的變化。

此次降息疊加降首付，不僅購房門檻下降了，房貸月供壓力也降低了，再加上自2022年以來，熱點城市商品房價格已經連續回調了兩年多，“降門檻+降房價+降利率”以及近期各地推進“以舊換新”在降低交易環節成本上的努力，意味着月供支付能力大幅度下降。有網友說，相比之前的高房價、高利率，現在同樣的房子，月供幾近少了一半。當月供可以承擔，以新市民、年輕人等爲主的剛需的購房意願就會上升。這對於促進剛需、推動新房和二手房源的良性循環，活躍交易市場，推動去庫存，穩定房地產價格體系具有重要意義。

除了需求端，供給側發力也是這一輪房地產政策的一大看點。5月17日的會議提出，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。一方面，這是在供給端“做減法”，給市場傳達降低庫存的積極信號；另一方面，這一舉措也主要在於推動保交房，即收回、收購土地，增加開發商可用資金，夯實房企交房的主體責任，讓接下來進入交付階段的新房順利交付，打消市場對於期房交付的擔憂，保障購房者權益。

更重要的是，此次會議還提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。對地方政府來說，每年都有公租房、配租或配售型保障房、拆遷安置房等籌集和建設任務。當市場存在大量的、區位分佈很廣的存量可選房源時，增量建設的必要性就下降了。將增量房源籌建與存量房源消化結合起來，因此具有了可行性。

不止於此，以近期重視的配租或配售型的保障房爲例，前期認爲這類需求主要集中在一、二線城市。但事實上，近年來隨着產業內遷或重構，人口流動頻繁，返鄉人羣增多，三、四線城市在積極建設新興產業園區，外賣小哥、快遞騎手、保姆家政、自主創業等新就業人羣涌現，客觀上也需要加大配租或配售型保障房籌建，未來收購存量房源用作保障房的潛力很大。

當然，要貫徹成本最低的原則（比如收購價爲土地整理成本+建安成本），以及公開透明、市場化、法治化和商業可持續原則。比如，從房源選擇到完成收購的所有環節，涵蓋評估、收購價格、房源分佈、盡職調查和風險評估等環節，都需要進行公示。總的來說，如果在需求端，剛需和換房羣體對於低房價與低月供的期待得到滿足；在供給端，存量房源得到積極消化，政府以合理價格收購部分商品房，並供給保障性住房，輔以金融扶持，定向配租或配售給保障人羣，那麼，房地產行業和市場都將逐漸穩定。（作者是廣東省住房政策研究中心首席研究員）