克而瑞丁祖昱：樓市已築底，開發投資將於明年一二季度企穩

2024年的最後一個季度，對於房地產行業來說，好消息不斷傳來。

年末兩大重磅會議定調房地產市場“止跌回穩”，積極信號不斷釋放，房地產終於迎來拐點。2025年，樓市還會有哪些確定性和不確定性？房地產未來的發展路徑會怎樣？

“預計2025年上半年樓市‘止跌’基本完成，明年一二季度國家統計局監測的70個大中城市中，過半數城市的房價將止跌，房地產開發投資額也將在明年一二季度企穩，同比增速將持平。”12月31日下午，中國房地產業協會副會長、克而瑞集團董事長丁祖昱在“丁祖昱評樓市”年度發佈會上這樣預測道。

丁祖昱表示，回看2024年，房地產行業的銷售、投資、新開工規模都在下行，全年房地產開發投資額9.9萬億，大概回到了9年前的規模；115城商品住宅成交面積大約在2.4億平方米，成交金額約爲4.7萬億元，創下2019年以來新低。

“不過，在‘9·26新政’提出樓市止跌回穩以後，今年第四季度市場的畫風跟前三季度完全不一樣了。”丁祖昱話鋒一轉，他表示克而瑞監測的百城新房成交情況在第四季度扭轉，二手房市場熱度更加高漲，在第四季度數據反彈的情況下，全年二手房交易創下歷史新高。

“從重點30城數據來看，全年二手房成交面積達到2.3億平方米，是2021年以來的又一個新高。此外，一二手份額逆轉，二手房成交量超越了新房，重點30城今年二手房成交佔到了59%，一手房比例爲41%。”

分城市來看，今年樓市的焦點毫無疑問是西部的成都和東部的上海。

無論是新房還是二手房市場，成都都是全國成交面積的榜首，而上海則是成交金額的榜首。

成都全年新房成交面積突破了1400萬平方米（同比下降23%），二手房成交面積則超過2200萬平方米（同比增長4%）；上海新房成交金額突破5000億元（同比下降17%），二手房成交金額達到7500億元（同比增長22%）。

從市場增長幅度來看，一二手房成交面積同比正增長最多的城市是深圳，總成交面積爲1022萬平方米，同比增長45%。

談及房價，丁祖昱表示：“2024年房價回調是毋庸置疑的，根據國家統計局的住宅價格指數統計，一手房價格基本回到了2019年，二手房價格則是回到2017年。”

個別地區的二手樓盤價格回調特別明顯，比如廊坊的國瑞生態城，較過去的高點價格下降了83%（高點出現在2017年）；位於南通的恆大威尼斯，價格較高點下降71%（高點在2022年）；惠州的碧桂園十里銀灘，價格較高點回調69%（高點出現在2021年）。

2024年的樓市也有另一面——“豪宅熱”仍在持續。丁祖昱表示，2024年全國一共誕生了11個“超百億”樓盤，即單盤年內銷售額就突破100億。

在超百億樓盤榜單中，中海佔據了榜首——這家央企開發商在上海的兩個項目，一共賣了700多億元。而榜單中由港資瑞安開發的翠湖天地六和庭是單套過億元成交量最多的項目，單價超過20萬元/平方米。

11個超百億樓盤中，有8個都是單價超過10萬元/平方米的豪宅項目，但也有3個是剛需剛改類項目，以成都的麓湖生態城爲例，該項目均價爲3.5萬/平方米，一共賣30萬平方米才破了百億。

2024年的“頂豪”市場也較往年更火熱，綜合克而瑞重點30城數據，總價過億元的房子，全年新房成交了77套，二手房成交了27套，同比倍增141%。

丁祖昱表示，站在2025年的開端，他對房地產行業仍有信心，從2024年底開始房地產行業已經止跌企穩，隨着越來越多利好政策及消息的陸續釋放，行業逐漸迴歸理性，房地產行業的平穩健康發展可期。