上市房企發力多元化新模式 看好今年樓市築底回穩

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證券時報記者 張達

去年房企面臨市場需求不足和去槓桿的雙重壓力，行業規模整體收縮。進入2024年，市場繼續承壓，前兩個月百強房企銷售業績同比大幅下滑，3月部分重點城市的“小陽春”也成色不足。如何看待今年的市場形勢、房企應對策略將有何調整，成爲近期房企業績發佈會上備受關注的熱點問題。

從多家房企業績發佈會內容來看，多位房企高管認爲，當前房地產市場仍處築底階段，隨着政策持續寬鬆，置業信心逐步恢復，今年市場或築底企穩，對行業中長期發展有信心。同時，多家房企在逆境中積極求變，將現金流安全放在發展第一要位，並向多元化新模式探索發力。

今年市場或築底回穩

今年開年以來，市場延續去年的低迷行情，特別是前兩個月受春節假期和去年基數較高的影響，房企銷售業績大幅下滑。

對於當前的市場形勢，綠城中國行政總裁郭佳峰認爲，1—2月銷售下降幅度很大，3月總體有所好轉，但很難判斷4—5月及往後的銷售形勢，當前市場整體仍在築底震盪。

在郭佳峰看來，2024年將是政策、市場、需求等各方面調整的大年，整體市場可能會進入緩慢復甦階段。未來政策有望繼續寬鬆，核心一二線城市政策放鬆將加速落地，置業信心或將逐步恢復，市場穩定效果將逐步呈現。城市及板塊分化是當前以及未來房地產市場最大的特徵，未來房產在覈心一二線城市及改善產品分類上韌性更高，復甦集中在熱點城市及改善性住房。

越秀地產董事長林昭遠也預計，今年房地產調控政策將圍繞着“因城施策、精準施策、一城一策”持續寬鬆，房地產市場預計會築底企穩，市場分化會越加明顯，市場集中度會持續上升。土地市場分化會加劇，一二線主要城市土地市場競爭激烈，行業投資更加聚焦核心城市核心區域。在資金方面，行業的優勢環境會繼續保持寬鬆，但房企獲取融資的能力和優勢會繼續分化。

儘管今年房地產市場壓力猶存、分化加劇，但多家房企高管對中長期市場表示樂觀。

華潤置地副總裁陳偉認爲，目前市場還存在庫存較高、客戶短期信心不穩定、二手房持續分流一手房的壓力，今年市場處在築底回穩、繼續向上積蓄勢能的階段，長期來看，我們對市場還是非常有信心的。從政策角度看，整個市場目前主要的壓力還在需求端，未來政策還需要進一步去提升客戶的支付能力，提振客戶對於市場的信心。

“當前房地產市場短期顯然超跌，未來住宅建設的中樞值是10億平方米，而2023年住宅新開工面積不足7億平方米，較2019年的高點下降了59%。”萬科董事會主席鬱亮說，目前支持政策已大量出臺且力度超過以往，伴隨政策效果顯現，相信市場會逐漸恢復。儘管行業已經很難回到過去的高點，但是前景依然廣闊。

現金流安全是底線

經歷了行業的深度調整，房企學會了在資金的海洋中謹慎航行，規模早已不是最看重的，“安全性”是第一重要的，保證現金流安全成爲今年房企發展戰略的底線。

最早提出“活下去”的萬科近期也遇到了資金壓力。鬱亮在業績發佈會上坦言，要活下去，光靠業務能力還不夠，需要強化底線思維，做好極限情況下的壓力測試，要做好更充分的準備。萬科一直堅持穩健的財務策略，信用一直比較好，跟金融機構合作穩定，但是一旦市場出現了恐慌情緒，出現了超預期的下跌，合作可能就會發生變化。雖然萬科很早提出“活下去”，但現在看來危機意識還需要更加強，改變的決心和力度還要更大，安全墊還要更厚。基於這些考慮，萬科對今明兩年提出堅定降槓桿的目標，未來兩年削減有息債務1000億元以上。

“無論外部市場如何變化，龍湖始終將安全性放在發展的第一位，以戰略定力和餘量的思維去應對週期性的不確定性。”龍湖集團董事會主席陳序平說，在龍湖整個融資結構裡面，銀行融資佔比達到了77%，這是一個非常安全的結構，助力公司穿越週期。

華潤置地董事會主席李欣也表示，今年要堅守現金流安全爲底線的經營主基調，紮實推進三個主航道業務平穩有序運營，確保公司高質量的完成全年的業績目標。

“2024年的策略是首先要保證現金流安全，把規模往後放。”美的置業執行董事兼副總裁王全輝說。

在房企的拿地策略中，安全也是首要考慮因素，聚焦一二線城市拿地已經成爲房企共識。

綠城中國執行總裁耿忠強表示，公司拿地策略上，聚焦一二線城市，對項目的安全性及抗風險能力要求較高，毛利率相對偏低，但在行業下行背景下保障了公司生存與發展。郭佳峰也表示，現金流是公司重中之重，集團會進行壓力測試以確保拿地等各項主要支出對集團現金流安全無負面影響。

發力多元化新模式

告別了“三高”的舊發展模式，靠住宅銷售拉動房企業績已經比較困難，爲確保業績持續增長，多家房企積極調整戰略，發力多元化新模式。

陳序平在業績發佈會上詳述了龍湖的轉型模式。他表示，龍湖在2022年就開始進行調整轉型，去年提出了高質量發展模式，相比過往負債規模、資產規模同步上升的舊發展模式，主要有三點不同：第一是經營性現金流爲正，這是放在第一位的。未來公司發展是要靠內生動力去驅動，要靠業務產生正向的現金流去驅動。2023年龍湖首次實現了正現金流，而且是五個航道都實現了正向的經營性現金流，這是最重要的一條。第二是有息負債規模穩步下降。去年龍湖有息負債從2080億元降到1926億元，下降了154億元，今年也會視市場環境保持有息負債的穩步下降，而且負債的穩步下降是靠正向的經營性現金流去帶動的，而不是靠被動出售資產或被動降低在手現金去降負債。第三是開發業務之外的經營性收入及利潤的穩步可持續增長，是更加持久、更加健康的。

“我們希望通過高質量發展的這三個動作，能夠讓龍湖成功穿越週期，完成新發展模式的轉型。期待未來有一天我們的經營性收入能夠佔比過半，到那時候，應該說龍湖就真正完成了轉型。”陳序平說。

李欣也表示，面對行業規模收縮和市場需求的變化，去年下半年華潤置地確立了加快建設綜合實力領先的“城市投資開發運營商”的戰略目標，同時調整制定了新的戰略規劃體系，構建了開發銷售型業務、經營性不動產與資管業務、輕資產管理業務與生態圈要素型業務有機聯動的“3+1”業務模式。隨着今年3月14日華夏華潤商業REIT作爲首批消費基礎設施REITs項目在深交所掛牌上市，公司已初步完成大資管平臺搭建，打通了資產價值釋放通道，率先踐行綠色發展新模式。2024年將持續發力大資管業務，打造業績增長第二曲線，積極探索房地產發展新模式，推動業務全面高質量發展和業績長期可持續增長。