法拍房還在多，看看樓市底褲

很多人可能不太清楚法拍房的數量了，因爲大家現在更多的還是關注二手房或者新房層面，而法拍房在過去是二手房的底線了，如果法拍房的價格一直往下跌的話，那二手房的底線價格也就會被陸續擊穿了，這也是現在不少人開始重新關注法拍的原因了，二手或者新房在普通市場賣不出去了，逐步就要淪爲法拍房了。

而根據克而瑞的數據來看呢，11月份法拍房新增超過了3.9萬套，環比是增長超17%，而且是一個月的量級，如果按這個節奏增長下去的話，一年的發票掛牌量都可以翻倍之多了，而從累計的情況來看呢，法拍房的數量已經接近39萬套了，同比增加超3%了，不管是從單月還是說總的掛牌數方面都是正向在增長的，而這裡面掛牌量比較高的就屬重慶和鄭州了，11月單月法拍掛牌量就超過了1千多套，就拿重慶來說，不止是法拍房高，普通商品房的掛牌量也是高的嚇人了，從諸葛找房的數據來看，二手商品房的掛牌量已經突破了41萬套了，即使不賣法拍房，要賣商品房都進入到如此堰塞湖的狀態了，因爲這些房子通過正常的二手渠道賣不出去，也就自然的往法拍的方向在走高了，這也就讓很多人感覺到市場價格的下降了。

而對鄭州來說就更加明顯了，不少業主現在其實都是壓力山大的。之前就有鄭州業主發視頻哭訴了，他說覺得被一隻大手操控着，從這一個坑掉到了另一個更深的坑，這個業主2019年用1.2萬一平，總價花了138萬買的房，但是到了現在只有8000元一平了，直接46萬沒了。而貸款還了35萬，80%以上是利息，欠銀行89萬。所以他的房子現在理論上價值只有92萬了，如果他現在賣房，剛好把賣掉的房子還給銀行，而他落得什麼，落得畢業幾年的工資35萬全都貼進去了。落得個父母大半輩子的積蓄，43萬都飄走了。

首付沒了，月供沒了，賣個房子剛剛好夠還銀行的。如果把房子賣了，那就相當於做了一個夢，啥也沒得到了，這就是血淋漓一樣的事實了，而且這還是理論上的價格，實際賣的話可能還要倒貼進去中介費、稅費等等，只會更多不會更少，而這種業主其實也是淪爲法拍房的潛在對象了。

因爲對法拍來說，這個數量的走高，其實會有兩個方面的信號，一個是房價的持續下跌很多人不願意繼續揹負房貸了；另一個則是經濟下滑之後很多人降薪和裁員，大家扛不住貸款的壓力不得不斷供了。因爲現在利率已經下降了幾波了，不斷的在降低利率，就像不少存量房貸的利率都已經下降到了3.3%了，可以說已經給老業主降了很多壓力了，但是在這種情況下法拍房依然還是在增加，說明降的利息是趕不上房價的下滑以及自身收入的下降的，相信很多人現在依然還是感覺還貸壓力還是不小的，因爲公司賺的利潤都在減少，到個人的必然也是在下降的，從而也是沒辦法按期還上月供了。

當然，如果房價在上漲的話，大家完全可以把房子賣出去還掉貸款了，可惜的是房子沒漲反跌，也就導致了不少房子的情況就和上面鄭州那個業主一樣，賣掉房子後估計剛剛只能還上銀行的貸款，甚至是資不抵債了，那很多業主就直接躺平了，法拍吧，老賴吧，也就接踵而至了，還有很多人直接說免費送房，只要接盤俠願意承擔自己剩餘的貸款就行了，當然，9月底之後像廣州樓市是有觸底的跡象的，我觀察的一些核心區域的房子已經開始出現重新上漲了，只是後續成交量是否能起來還是非常重要的。

而法拍房現在能不能買入呢，這個還是要相對謹慎一些的，因爲現在隨着普通二手房的價格下滑後，法拍房在價格上面的競爭力其實也減弱了不少，因爲買正常房價的價格就沒有差太多，而11月掛拍法拍房平均起拍折價率爲28%，環比下降0.7個百分點，說明法拍的價格只有繼續走低才能吸引更多人去競拍了，而且一旦法拍預期降低，正常二手房的價格預期也就被拉低了，大家會用法拍的低價去看普通正常房子的價格，而且銀行現在也變乖了，不輕易接盤法拍房了，因爲他們也知道，業主保留貸款的話還是一筆資產。

但是一旦淪爲了法拍，最終的結局可能要自己虧損了，銀行願意主動協商延期還貸甚至你不斷供就可以了，銀行彷彿變得非常寬容了，而存量利率下調後，提前還貸潮是有所緩解的，但我們之前也講過，已經有銀行在迫不及待重新上調利率了，就像杭州的銀行已經回漲到了3.1%了，可以說非常想重新吃回差價和利潤了，所以我們也講過，銀行不要太早暴露重新拉回利率的野心，購房者不是傻的，現在還是要穩市場的階段，購房的信心比黃金都更重要，現在的市場還是要去庫存的狀態，地方收購的腳步在資金到位後會加快。

而配售型保障房的入市也會是明年的重磅組成部分，會不會成爲樓市黑馬也要有大家的觀察了，因爲還是要看價格優惠力度了，之前大家普遍知道的是市場價的5折左右，而這個市場價的基數到底是高峰期還是現在呢，這也會決定銷量幾何了。所以這輪樓市在政策層面還沒觸底，因爲一線還沒結束鬆綁，而價格是短期內觸底了，後續會不會繼續下探需要看12月的情況了，現在普通購房者，選擇很多，因爲現金爲王了。