建發房產,沒逃脫閩系房企熟悉的擴張配方
建發房產這幾年有多猛,不需要多加贅述。
一邊是民企日常經營資金都難以爲繼,不得不讓出賽道;一邊是在中國500強排第11強的母公司——廈門國企建發股份給予加倍寵愛,建發房產一路揣着資金跑馬圈地,在2022年時站上了行業第十,在2023年時,進一步來到了行業第八。
一線城市廣州的地方國企越秀地產,都沒它秀。
這背後,除了要有錢,還需要捨得讓利。歸根結底,都是規模支配的倒逼行爲。
在業績會上,建發國際(建發房產的地產開發上市平臺)的管理層也不掩飾對排名的執念:要穩定集團在行業中的排名,就算不進,但也絕不能退後。
上一次那麼清晰說出排名目標的,是2022年時的綠城中國。但綠城說得更低調些:動態守住行業TOP10。
這兩家企業爲了追求排名,確實有一些相同的操作。
綠城中國2023年的綜合毛利率是13.0%,同比下降了4.3個百分點。
而建發國際的綜合毛利率是11.1%,同比也降了4.2個百分點。
這個毛利率水平在行業中處於一個什麼位置呢,我們拿幾個已經發財報的房企對比一下。
2023年,同爲地方龍頭國企的越秀地產,綜合毛利率爲15.3%。
央企華潤置地綜合毛利率爲25.2%,招商蛇口爲15.89%。混合制的金地集團,單單房地產業務結算毛利率,仍還有16.16%。民企龍湖集團綜合毛利率16.9%。
不論放在哪個類型的企業賽道去比,建發國際都處於“墊底”位置。
其實這兩年,由於市場顯著下行,行業毛利下滑是普遍現象。但低於平均值,必然還有個體因素。
建發國際的一個關鍵影響點,就在於它還在高溢價率、大手筆拿地。
這邊需要插播一個點,建發國際是建發房產的上市平臺,但建發房產並不是把所有資產都裝進來了。
有不少時候,是建發房產/股份先把地拿了,過了幾個月,再裝入到建發國際平臺裡。
比如2023年7月13日,廈門建垚悅聯合上海聯泓,以13.37億元競得上海浦東新區曹路基地15-01地塊(廈門建垚悅是建發房產子公司,上海聯泓背後是廈門聯發,是建發股份的子公司)。
後來9月26日,建發國際發佈公告,旗下兩個全資子公司將合夥收購建垚悅,對價6.99億元(爲股東貸款,包含本金及利息),建發國際也由此獲得浦東地塊50%權益。
按一半股權計算,拿地時建垚悅掏的資金是6.685億元,按間隔75天粗略計算,利息0.305億元,建發房產的年化收益率有22.2%。
這裡面你可以說建發房產“高利貸”,但從另一方面,建發國際也避開了集中使用資金的情況,可以等資金充足了再擇時機把地塊裝進來。
包括在輿情方面,還可以在一些機構測算企業拿地數額的時候,撇撇手:“不不不不是我們,是集團拿的,我們不知情,我們沒有那麼激進。”
所以我們且不論建發房產/股份用的什麼馬甲在拿地,先把它2023年整的拿地風格盤一下,瞭解一下它的拿地喜好。(畢竟後續大部分都會裝入建發國際,其實也就約等於了建發國際的拿地額)
《中指研究院》統計的2023年全年,房企權益拿地金額排名,建發房產以738億元排名行業第四。前三是保利、中海、華潤。
按全年權益銷售額1379.6億元算,權益投銷比達到了53.5%。
這裡不完全統計幾宗40%以上溢價率的地塊:
4月,建發首入浙江麗水,9.73億元拿下中心城區一宗商住地,溢價率41%。
6月,建發首入福建晉江,在經歷了204輪競拍後,建發以4.7億元觸頂競配建競得陳埭鎮晉東新區地塊,溢價率47.78%;浙江台州市椒江區葭沚街道地塊,157輪競價,最後建發以總價約9.64億元競得,溢價率49%。
7月,福建晉江池店中片區P2023-5號地塊,201輪競價,最後建發以4.6億元+配建4900平方米競得,溢價率48.86%;佛山大瀝河西商住地塊,建發超26億斬獲,溢價率超51.24%。
此外,《每經》統計過,在成都、合肥、北京等多個熱門城市,建發所拿地塊均是觸頂競價所得。
有地產自媒體人一針見血指出:建發房產想要保住目前的行業地位,就只有每年保持住相對體量的土地拓展,才能支撐住目前的規模。
坦白說,建發房產重金求得的地塊,確實地段好。據壹線君瞭解,它在北京的幾個項目,相對去化速度也快。
只是這樣高的麪粉價格,利潤空間,就確實自我壓縮了。
另外,這樣不計成本拿地的另一個風險是:上述好多高溢價拿地的城市,都是三四線城市。
有開發商人士和《界面》提過:在三四線城市,只要建發房產想要競獲的地塊,其它開發商都得敗陣而歸,因爲建發在這些地塊上的成本授權要高的多。
在數據上,截至2023年底,建發國際集團持作銷售物業145.6億元,已較上一年度的77.93億元增加67.67億元。
新增投資的三四線城市貨值,下一步的去化效果如何,嗯,打個問號。